ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅՈՒՆ

ՎՃՌԱԲԵԿ ԴԱՏԱՐԱՆ

Ո Ր Ո Շ ՈՒ Մ

ՀԱՆՈՒՆ ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ

Հայաստանի Հանրապետության վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական

և վարչական պալատը (այսուհետ՝ Վճռաբեկ դատարան)

2015 թվականի դեկտեմբերի 28-ին

դռնբաց դատական նիստում, քննելով Երևան համայնքի (այսուհետ՝ Համայնք) վճռաբեկ բողոքը ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 13.02.2015 թվականի որոշման դեմ՝ ըստ հայցի Համայնքի ընդդեմ «Ալֆաել պրոդյուսերական կենտրոն» ՍՊԸ-ի (այսուհետ՝ Ընկերություն)՝ 09.07.2002 թվականին կնքված հողի վարձակալության թիվ 849/ԳԱ պայմանագիրը (այսուհետ՝ Թիվ 849/ԳԱ պայմանագիր) վաղաժամկետ լուծելու, վարձակալությամբ տրամադրված Երևանի Թումանյան փողոցին հարող տարածքում գտնվող 64քմ մակերեսով հողամասը վերադարձնելուն պարտավորեցնելու, 28.03.2002 թվականին կնքված հողի վարձակալության թիվ 372/ԳԱ պայմանագիրը (այսուհետ՝ Թիվ 372/ԳԱ պայմանագիր) վաղաժամկետ լուծելու, վարձակալությամբ տրամադրված Երևանի Թումանյան փողոցին հարող տարածքում գտնվող 20քմ մակերեսով հողամասը վերադարձնելուն պարտավորեցնելու պահանջների մասին,

Պ Ա Ր Զ Ե Ց

1. Գործի դատավարական նախապատմությունը

Դիմելով դատարան` Համայնքը պահանջել է վաղաժամկետ լուծել 09.07.2002 թվականի թիվ 849/ԳԱ հողի վարձակալության պայմանագիրը և պարտավորեցնել Ընկերությանը վերադարձնելու վարձակալությամբ տրամադրված Երևանի Թումանյան փողոցին հարող տարածքում գտնվող 64քմ մակերեսով հողամասը (քաղաքացիական գործ թիվ ԵԿԴ/1657/02/13):

Դիմելով դատարան` Համայնքը պահանջել է վաղաժամկետ լուծել 28.03.2002 թվականի թիվ 372/ԳԱ հողի վարձակալության պայմանագիրը և պարտավորեցնել Ընկերությանը վերադարձնելու վարձակալությամբ տրամադրված Երևանի Թումանյան փողոցին հարող տարածքում գտնվող 20քմ մակերեսով հողամասը (քաղաքացիական գործ թիվ ԵԿԴ/1658/02/13):

Երևանի Կենտրոն և Նորք-Մարաշ վարչական շրջանների ընդհանուր իրավասության դատարանի 20.09.2013 թվականի որոշմամբ նշված գործերը միացվել են մեկ վարույթում, և միացված գործի վարույթը շարունակվել է ԵԿԴ/1657/02/13 համարի ներքո:

Երևանի Կենտրոն և Նորք-Մարաշ վարչական շրջանների ընդհանուր իրավասության դատարանի (դատավոր` Էդ. Ավետիսյան) (այսուհետ՝ Դատարան) 24.10.2014 թվականի վճռով հայցը բավարարվել է:

ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի (այսուհետ՝ Վերաքննիչ դատարան) 13.02.2015 թվականի որոշմամբ Ընկերության վերաքննիչ բողոքը բավարարվել է մասնակիորեն՝ Դատարանի 24.10.2014 թվականի վճիռը բեկանվել է, և գործն ուղարկվել է նոր քննության:

Սույն գործով վճռաբեկ բողոք է ներկայացրել Համայնքը:

Վճռաբեկ բողոքի պատասխան չի ներկայացվել:

2. Վճռաբեկ բողոքի հիմքերը, փաստարկները և պահանջը

Սույն վճռաբեկ բողոքը քննվում է հետևյալ հիմքի սահմաններում ներքոհիշյալ հիմնավորումներով.

Վերաքննիչ դատարանը չի կիրառել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 468-րդ հոդվածի 2-րդ կետը, 616-րդ հոդվածի 5-րդ կետը, 622-րդ հոդվածը, որոնք պետք է կիրառեր։

Բողոք բերած անձը նշված պնդումը պատճառաբանել է հետևյալ փաստարկներով.

Վերաքննիչ դատարանը հաշվի չի առել այն հանգամանքը, որ Համայնքն արտադատական կարգով վարձակալության պայմանագրերի լուծման վերաբերյալ նախապես գրավոր ծանուցել է Ընկերությանը և, վերջինիս կողմից մերժման պատասխան ստանալով, դիմել է դատարան դատական կարգով պայմանագրերը լուծելու պահանջով:

Վերաքննիչ դատարանը հաշվի չի առել նաև այն հանգամանքը, որ կողմերի միջև վարձակալության պայմանագրերը փաստացի կնքվել են, և Ընկերությունը կատարել է վարձակալության պայմանագրերով սահմանված մասնակի վճարումներ, այսինքն՝ գործարքը որպես այդպիսին ոչ միայն փաստացի կայացել է, այլև այն կատարվել է, ուստի որևէ հանդիպական, դեռևս չկատարված պարտավորության կատարման անհրաժեշտության մասին խոսք լինել չի կարող:

Վերաքննիչ դատարանն անտեսել է նաև այն հանգամանքը, որ վիճարկվող պայմանագրերի 20.1-րդ կետով նախատեսվել է, որ պայմանագրերը վարձատուի կողմից կարող են միակողմանի վաղաժամկետ լուծվել, եթե վարձակալը երեք ամիս ուշացնում է վարձավճարի մուծումը, իսկ տարածքն իր նպատակային նշանակությանը համապատասխան փաստացի օգտագործելու անհնարինության փաստը դուրս է սույն վեճի առարկայի շրջանակներից:

Վերոգրյալի հիման վրա բողոք բերած անձը պահանջել է բեկանել Վերաքննիչ դատարանի 13.02.2015 թվականի որոշումը և այն փոփոխել՝ հայցը բավարարել։

3. Վճռաբեկ բողոքի քննության համար նշանակություն ունեցող փաստերը

Վճռաբեկ բողոքի քննության համար էական նշանակություն ունեն հետևյալ փաստերը՝

1) 09.07.2002 թվականին կնքված թիվ 849/ԳԱ պայմանագրի համաձայն (նոտարական վավերացում է ստացել սեղանամատյանի 5-6047 համարի ներքո)՝ համապատասխան վարձավճարի դիմաց Ընկերության ժամանակավոր տիրապետմանն ու օգտագործմանն է տրամադրվել Երևանի Թումանյան փողոցին հարող տարածքում գտնվող 64քմ մակերեսով հողամասը։ Նշված պայմանագրի 20.1-րդ կետի համաձայն՝ պայմանագիրը կարող է վարձատուի կողմից միակողմանի վաղաժամկետ լուծվել, եթե վարձակալը երեք ամիս ուշացրել է վարձավճարի մուծումը (հատոր 1-ին, գ.թ. 7-11):

2) Թիվ 849/ԳԱ պայմանագրից ծագող Ընկերության վարձակալության իրավունքը ՀՀ կառավարության առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի տարածքային համապատասխան ստորաբաժանման կողմից 28.08.2002 թվականին ենթարկվել է պետական գրանցման և տրվել է թիվ 0020495 վկայականը (հատոր 1-ին, գ.թ. 12):

3) 28.03.2002 թվականին կնքված թիվ 372/ԳԱ պայմանագրի համաձայն (նոտարական վավերացում է ստացել սեղանամատյանի 2-1829 համարի տակ)՝ համապատասխան վարձավճարի դիմաց Ընկերության ժամանակավոր տիրապետմանն ու օգտագործմանն է տրամադրվել Երևանի Թումանյան փողոցին հարող տարածքում գտնվող 20քմ մակերեսով հողամասը։ Նշված պայմանագրի 20.1-րդ կետի համաձայն` պայմանագիրը կարող է վարձատուի կողմից միակողմանի վաղաժամկետ լուծվել, եթե վարձակալը երեք ամիս ուշացրել է վարձավճարի մուծումը (հատոր 1-ին, գ.թ. 44-47)։

4) Թիվ 372/ԳԱ պայմանագրից ծագող Ընկերության վարձակալության իրավունքը ՀՀ կառավարության առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի տարածքային համապատասխան ստորաբաժանման կողմից 03.01.2002 թվականին ենթարկվել է պետական գրանցման և տրվել է թիվ 0107825 վկայականը (հատոր 1-ին, գ.թ. 48):

5) Երևանի քաղաքապետարանի աշխատակազմի եկամուտների հաշվառման և գանձման վարչության կողմից 15.04.2013 թվականին տրված վճարման ենթակա գումարի հաշվարկների համաձայն՝ Երևանի Թումանյան փողոցին հարող տարածքում գտնվող 64քմ և 20քմ մակերեսներով հողամասերի 2009 թվականի առաջին, երկրորդ և երրորդ, 2010 և 2011 թվականների բոլոր, 2012 թվականի երկրորդ, երրորդ, չորրորդ, 2013 թվականի առաջին, երկրորդ եռամսյակների համար վճարման ենթակա վարձավճարների մասով թույլ են տրվել կետանցներ (հատոր 1-ին, գ.թ. 17, 53)։

6) 24.05.2013 թվականին Երևանի քաղաքապետարանի աշխատակազմի իրավաբանական վարչության պետը դիմել է Ընկերությանը՝ տեղեկացնելով, որ վերջինիս կողմից բազմիցս թույլ են տրվել հողի վարձակալության պայմանագրերով սահմանված վարձավճարի վճարման ժամկետի կետանց, ուստի խնդրել է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 468-րդ հոդվածի համաձայն՝ ներկայացնել հողի վարձակալության տվյալ պայմանագրերը լուծելու վերաբերյալ Ընկերության գրավոր դիրքորոշումը (հատոր 1-ին, գ.թ. 15, 51):

7) 10.06.2013 թվականի դիմումով Ընկերությունն առարկել է պայմանագրերի լուծման վերաբերյալ վերը նշված պահանջի դեմ՝ պատճառաբանելով, որ Ընկերությունը հնարավորություն չունի փաստացի տիրապետելու և օգտագործելու իրեն հատկացված հողամասերը և միաժամանակ տեղեկացնելով, որ Ընկերությունը կատարել է վարձավճարի համապատասխան վճարումները (հատոր 1-ին, գ.թ. 13-14):

4. Վճռաբեկ դատարանի պատճառաբանությունները և եզրահանգումը

Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ վճռաբեկ բողոքը վարույթ ընդունելը պայմանավորված է ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 234-րդ հոդվածի 1-ին մասի 2-րդ կետով նախատեսված հիմքի առկայությամբ, այն է` ստորադաս դատարանի կողմից ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 468-րդ հոդվածի 2-րդ կետի և 622-րդ հոդվածի չկիրառման հետևանքով առկա է առերևույթ դատական սխալ, որն ազդել է գործի ելքի վրա, և որի առկայությունը հիմնավորվում է ստորև ներկայացված պատճառաբանություններով:

Սույն բողոքի քննության շրջանակներում Վճռաբեկ դատարանն անհրաժեշտ է համարում անդրադառնալ հետևյալ իրավական հարցին. արդյո՞ք վարձակալության պայմանագիրը ենթակա է վաղաժամկետ լուծման, եթե վարձակալը խախտել է պայմանագրով սահմանված վճարման ժամկետում վարձավճարը մուծելու իր պարտականությունը:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 466-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` պայմանագրի փոփոխումը և լուծումը հնարավոր է կողմերի համաձայնությամբ, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 466-րդ հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն՝ պայմանագիրը, կողմերից մեկի պահանջով, կարող է փոփոխվել կամ լուծվել դատարանի վճռով միայն մյուս կողմի թույլ տված` պայմանագրի էական խախտման կամ օրենքով կամ պայմանագրով նախատեսված այլ դեպքերում:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 468-րդ հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն` կողմը կարող է պայմանագրի փոփոխման կամ լուծման մասին պահանջը դատարան ներկայացնել միայն պայմանագրի փոփոխման կամ լուծման առաջարկի վերաբերյալ մյուս կողմի մերժումն ստանալուց կամ այդ առաջարկում նշված ժամկետում պատասխանը չստանալուց հետո, իսկ դրա բացակայության դեպքում` երեսնօրյա ժամկետում:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 622-րդ հոդվածի համաձայն՝ վարձատուի պահանջով վարձակալության պայմանագիրը կարող է դատարանով վաղաժամկետ լուծվել, եթե վարձակալը`

1) գույքն օգտագործել է պայմանագրի պայմանների կամ գույքի նշանակության էական կամ բազմակի խախտումներով.

2) էականորեն վատթարացրել է գույքի վիճակը.

3) պայմանագրով սահմանված վճարման ժամկետը լրանալուց հետո երկու անգամից ավելի չի մուծել վարձավճարը.

4) վարձակալության պայմանագրով սահմանված ժամկետներում, իսկ պայմանագրում դրանց բացակայության դեպքում` ողջամիտ ժամկետում, չի կատարել գույքի հիմնական վերանորոգում այն դեպքերում, երբ, օրենքին, այլ իրավական ակտերին կամ պայմանագրին համապատասխան, հիմնական վերանորոգում կատարելը վարձակալի պարտականությունն է։

Նույն օրենսգրքի 466-րդ հոդվածի 2-րդ կետին համապատասխան` վարձակալության պայմանագրով կարող են սահմանվել վարձատուի պահանջով պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծելու այլ հիմքեր:

Վկայակոչված իրավանորմերի վերլուծությունից հետևում է, որ պայմանագրի լուծումը հնարավոր է ոչ միայն կողմերի համաձայնությամբ, այլ նաև օրենքով կամ նրանց միջև կնքված պայմանագրով նախատեսված դեպքերում կողմերից մեկի պահանջով՝ դատարանի վճռի հիման վրա: Ընդ որում, օրենսդիրը, բացի ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 622-րդ հոդվածի 1-ին պարբերության թվով չորս կետերով նախատեսված` վարձակալության պայմանագիրը վարձատուի նախաձեռնությամբ վաղաժամկետ լուծելու հիմքերից, իրավունք է վերապահում կողմերին վարձակալության պայմանագրում նախատեսելու վարձատուի պահանջով պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծելու այլ հիմքեր: Միաժամանակ Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ պայմանագրի կողմը կարող է պայմանագրի լուծման մասին պահանջը դատարան ներկայացնել միայն այն դեպքում, երբ պայմանագրի լուծման առաջարկ է ներկայացրել պայմանագրի մյուս կողմին և դրա վերաբերյալ ստացել է մերժում կամ առաջարկում նշված ժամկետում, իսկ այդ ժամկետի բացակայության դեպքում երեսնօրյա ժամկետում պատասխան չի ստացել:

Սույն գործով Դատարանը 24.10.2014 թվականի վճռով բավարարել է հայցը՝ պատճառաբանելով, որ ըստ Երևանի քաղաքապետարանի աշխատակազմի եկամուտների հաշվառման և գանձման վարչության կողմից 15.04.2013 թվականին տրված վճարման ենթակա գումարի հաշվարկների՝ Ընկերության կողմից 2009 թվականի առաջին, երկրորդ և երրորդ, 2010 և 2011 թվականների բոլոր, 2012 թվականի երկրորդ, երրորդ, չորրորդ, 2013 թվականի առաջին, երկրորդ եռամսյակների համար վճարման ենթակա վարձավճարների մասով թույլ են տրվել կետանցներ: Բացի այդ, Համայնքն արտադատական կարգով պայմանագրերի լուծման վերաբերյալ նախապես գրավոր ծանուցել է Ընկերությանը և ստացել մերժման պատասխան: Ինչ վերաբերում է Ընկերության առարկություններին կապված այն փաստի հետ, որ Համայնքը գույքը չի հանձնել Ընկերությանը, և վերջինս հնարավորություն չի ունեցել գույքն օգտագործելու ըստ նպատակային նշանակության, ապա Դատարանն արձանագրել է, որ կողմերի միջև վարձակալության պայմանագրերը փաստացի կնքվել են, վարձակալն անգամ կատարել է վարձակալության պայմանագրով սահմանված մասնակի վճարումներ, այսինքն՝ գործարքը որպես այդպիսին ոչ միայն փաստացի կայացել է, այլև այն կատարվել է՝ վարձակալված գույքի տրամադրման ու դրա դիմաց վարձավճար վճարելու իրավահարաբերություններն արդեն իսկ սկիզբ են առել և կողմերի համար պարտադիր են։ Նշվածից հետևում է, որ վարձակալված գույքը փաստացի հանձնվել է Ընկերության օգտագործմանն ու տիրապետմանը, ուստի որևէ հանդիպական, դեռևս չկատարված պարտավորության կատարման անհրաժեշտության մասին խոսք լինել չի կարող։

Անդրադառնալով տարածքն իր նպատակային նշանակությանը համապատասխան փաստացի օգտագործելու անհնարինության փաստին՝ Դատարանն արձանագրել է, որ այդ փաստը դուրս է սույն վեճի առարկայի շրջանակներից, ավելին՝ Դատարանն արձանագրել է նաև, որ այդ մասով Ընկերությունը զրկված չէ իր խախտված իրավունքը վերականգնելու հայցով դատարան դիմելու իրավունքից։

Վերաքննիչ դատարանը, 13.02.2015 թվականի որոշմամբ մասնակիորեն բավարարելով Ընկերության վերաքննիչ բողոքը, պատճառաբանել է, որ Դատարանն անտեսել է այն հանգամանքը, որ վիճելի պայմանագրերով Ընկերությանը վարձակալությամբ հանձնված հողամասերը հատկացվել են հատուկ նպատակային նշանակությամբ, այն է՝ գրքերի, նկարների և հուշանվերների վաճառքի տաղավարի կամ բացօթյա սրճարանի սպասարկման տարածքի ընդլայնման նպատակով: Այսինքն` Դատարանը պարտավոր էր ուշադրության արժանացնել այն փաստը, որ տվյալ պարագայում կարևորվում է ոչ միայն վարձակալությամբ հանձնված անշարժ գույքը փաստացի Ընկերությանը հանձնելու հանգամանքը, այլև նշված անշարժ գույքը պայմանագրերի պայմաններին և նպատակային նշանակությանը համապատասխան Ընկերությանը հատկացված լինելու հանգամանքը: Ուստի և Վերաքննիչ դատարանը գտել է, որ Դատարանը չի պարզել, թե արդյոք Համայնքի կողմից Ընկերությանը վիճելի պայմանագրերում ամրագրված նպատակային նշանակությամբ օգտագործման ենթակա տարածք տրամադրվել է, թե՝ ոչ, ինչպես նաև արդյոք Համայնքն ապահովել է Ընկերության կողմից գույքի՝ այդ նշանակությամբ օգտագործումը: Դատարանը չի պարզել նաև, թե նման պայմաններում պայմանագրային պարտավորությունների խախտումը թույլ է տրվել Ընկերությա՞ն, թե՞ Համայնքի կողմից: Նշվածի արդյունքում Դատարանը կկարողանար պարզել, թե արդյոք Ընկերությունը պարտավոր էր կատարել վիճելի պայմանագրերով նախատեսված վարձակալության վճարումները, և արդյոք նման պայմաններում Ընկերության կողմից վարձակալության վճարումները չկատարելը պետք է դիտարկել որպես կետանց:

Համադրելով սույն գործի փաստերը և գնահատելով Վերաքննիչ դատարանի եզրահանգումների հիմնավորվածությունը` Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ դրանք անհիմն են հետևյալ պատճառաբանությամբ.

Վճռաբեկ դատարանը ևս մեկ անգամ փաստում է, որ վարձակալության պայմանագիրը վարձատուի նախաձեռնությամբ կարող է դատական կարգով վաղաժամկետ լուծվել ոչ միայն օրենքով (ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 622-րդ հոդված), այլ նաև վարձակալության պայմանագրով նախատեսված որոշակի հիմքերի առկայության դեպքում: Իսկ վարձատուն կարող է վարձակալության պայմանագրի լուծման մասին պահանջով դիմել դատարան միայն պայմանագրի լուծման առաջարկի վերաբերյալ մյուս կողմի մերժումն ստանալուց կամ այդ առաջարկում նշված ժամկետում պատասխանը չստանալուց հետո, իսկ դրա բացակայության դեպքում` երեսնօրյա ժամկետում (ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 468-րդ հոդված):

Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ սույն քաղաքացիական գործը հարուցվել է Համայնքի հայցերի հիման վրա, որոնցով վերջինս խնդրել է վաղաժամկետ լուծել 09.07.2002 թվականի թիվ 849/ԳԱ և 28.03.2002 թվականի թիվ 372/ԳԱ հողի վարձակալության պայմանագրերը և պարտավորեցնել Ընկերությանը վերադարձնելու վարձակալությամբ տրամադրված հողամասերը պայմանագրերով նախատեսված վարձավճարներն Ընկերության կողմից ժամանակին չմուծելու հիմքով:

Հետևաբար, սույն գործով ներկայացված հայցապահանջների մերժման կամ բավարարման հարցը լուծելու համար անհրաժեշտ է պարզել հետևյալ հարցերը.

1) առկա՞ են արդյոք նշված վարձակալության պայմանագրերը վարձատուի՝ Համայնքի նախաձեռնությամբ դատական կարգով վաղաժամկետ լուծելու համար անհրաժեշտ իրավական և փաստական հիմքերը,

2) վարձատուն՝ Համայնքը, պահպանե՞լ է արդյոք ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 468-րդ հոդվածով նախատեսված՝ վարձակալության պայմանագրերի լուծման պահանջով դատարան դիմելու իրավունքի իրացման համար անհրաժեշտ պահանջները:

Այսպես՝ սույն գործի փաստերի համաձայն՝ 09.07.2002 թվականի թիվ 849/ԳԱ և 28.03.2002 թվականի թիվ 372/ԳԱ վարձակալության պայմանագրերով Ընկերության ժամանակավոր տիրապետմանն ու օգտագործմանն են տրամադրվել Երևանի Թումանյան փողոցին հարող տարածքում գտնվող՝ համապատասխանաբար 64քմ մակերեսով և 20քմ մակերեսով հողամասերը։ Խնդրո առարկա վարձակալության պայմանագրերի 8-րդ կետերի համաձայն՝ հողամասերի վարձակալության տարեկան վճարը կազմել է համապատասխանաբար 49.700 ՀՀ դրամ և 15.508 ՀՀ դրամ, իսկ 11-րդ կետերի համաձայն՝ ընթացիկ վարձավճարները վարձակալը մուծում է տարեկան օրացուցային եռամսյա՝ հավասար մասերով, ոչ ուշ, քան ընթացիկ եռամսյակի վերջին ամսվա 25-ը: Պայմանագրերի 20.1-րդ կետերի համաձայն՝ պայմանագրերը կարող են վարձատուի կողմից միակողմանի վաղաժամկետ լուծվել, եթե վարձակալը երեք ամիս ուշացրել է վարձավճարի մուծումը:

Փաստորեն, Ընկերության պարտավորությունների ծագման հիմք են հանդիսացել կողմերի միջև կնքված վերոգրյալ վարձակալության պայմանագրերը, որոնցով նախատեսվել է, որ պայմանագրերը կարող են վարձատուի կողմից միակողմանի վաղաժամկետ լուծվել, եթե վարձակալը երեք ամիս ուշացրել է վարձավճարի մուծումը:

15.04.2013 թվականին Երևանի քաղաքապետարանի կողմից տրված վճարման ենթակա գումարի հաշվարկների համաձայն՝ Ընկերությունը պատշաճ կերպով չի կատարել վարձավճարի մուծումները: Նշված հաշվարկների համաձայն՝ վարձավճարի ուշացումները կրել են տևական բնույթ, ավելին՝ Ընկերության կողմից մեկ տարուց ավելի վարձավճարի մուծումներ փաստացի չեն կատարվել, իսկ Ընկերությունը հակառակն ապացուցող թույլատրելի և վերաբերելի ապացույցներ չի ներկայացրել: Ինչ վերաբերում է գործում առկա վճարման անդորրագրերին, ապա դրանցով հաստատվել է վարձավճարի մասնակի վճարումներ կատարելու փաստը, ընդ որում` այդ վճարումները կատարվել են այն ժամանակ, երբ արդեն իսկ թույլ են տրվել պայմանագրերով նախատեսված վճարման ժամկետների խախտումներ, այսինքն՝ երբ արդեն առկա է եղել պայմանագրերի լուծման հիմքը:

Սույն գործով հիմնավորվում է նաև այն, որ Երևանի քաղաքապետարանը դիմել է Ընկերությանը՝ տեղեկացնելով, որ բազմիցս թույլ են տրվել քննարկվող պայմանագրերով սահմանված վարձավճարի վճարման ժամկետի կետանցներ և առաջարկել է ներկայացնել այդ պայմանագրերը լուծելու վերաբերյալ գրավոր դիրքորոշում: Ընկերությունն առարկել է պայմանագրի լուծման վերաբերյալ Երևանի քաղաքապետարանի պահանջին՝ պատճառաբանելով, որ Ընկերությունը հնարավորություն չունի փաստացի տիրապետելու և օգտագործելու իրեն հատկացված հողամասը, միաժամանակ տեղեկացրել է, որ Ընկերությունը կատարել է վարձավճարի համապատասխան վճարումները: Այլ կերպ ասած՝ Համայնքը պահպանել է նաև պայմանագրերի լուծման արտադատական կարգը, քանի որ կետանցի և պայմանագրերի լուծման առաջարկի մասին գրավոր ծանուցել է Ընկերությանը և ստացել մերժում, որից հետո էլ դիմել է դատարան:

Ելնելով վերոգրյալից՝ Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է հետևյալը.

1) 09.07.2002 թվականի թիվ 849/ԳԱ և 28.03.2002 թվականի թիվ 372/ԳԱ վարձակալության պայմանագրերի համաձայն՝ դրանք կարող են վարձատուի կողմից միակողմանի վաղաժամկետ լուծվել, եթե վարձակալը երեք ամիս ուշացրել է վարձավճարի մուծումը,

2) սույն գործի քննության արդյունքում հաստատվել է, որ Ընկերությունը՝ որպես վարձակալ, ավելի քան երեք ամսով ուշացրել է քննարկվող պայմանագրերով նախատեսված վարձավճարների մուծումը,

3) սույն գործի քննության արդյունքում հաստատվել է, որ Համայնքը կատարել է 09.07.2002 թվականի թիվ 849/ԳԱ և 28.03.2002 թվականի թիվ 372/ԳԱ վարձակալության պայմանագրերի լուծման պահանջով դատարան դիմելու իրավունքի իրացման համար անհրաժեշտ պահանջները, որոնք նախատեսված են ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 468-րդ հոդվածով:

Փաստորեն, Վճռաբեկ դատարանի գնահատմամբ սույն գործով առկա են 09.07.2002 թվականի թիվ 849/ԳԱ և 28.03.2002 թվականի թիվ 372/ԳԱ վարձակալության պայմանագրերը Համայնքի՝ որպես վարձատուի նախաձեռնությամբ վաղաժամկետ լուծելու և՛ իրավական, և՛ փաստական հիմքերը: Հետևաբար Դատարանն իր 24.10.2014 թվականի վճռով իրավացիորեն է հանգել այն եզրակացության, որ նշված պայմանագրերը ենթակա են վաղաժամկետ լուծման, իսկ դրանցով Ընկերության տիրապետմանն ու օգտագործմանը հանձնված գույքը՝ Երևանի Թումանյան փողոցին հարող տարածքում գտնվող 20քմ և 64քմ մակերեսով հողամասերը, Համայնքին վերադարձնելու վերաբերյալ վերջինիս կողմից ներկայացված ածանցյալ հայցապահանջները ենթակա են բավարարման:

Անդրադառնալով Վերաքննիչ դատարանի այն պատճառաբանությանը, որ Դատարանը չի պարզել, թե արդյոք Համայնքի կողմից Ընկերությանը վիճելի պայմանագրերում ամրագրված նպատակային նշանակությամբ օգտագործման ենթակա տարածք տրամադրվել է, թե՝ ոչ, ինչպես նաև արդյոք Համայնքն ապահովել է Ընկերության կողմից գույքի՝ այդ նշանակությամբ օգտագործումը, Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ այդ հանգամանքները սույն գործի լուծման համար էական նշանակություն չունեն:

Այսպես՝ ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 613-րդ հոդվածի 1-ին և 2-րդ կետերի համաձայն՝ վարձատուն պարտավոր է գույքը վարձակալին տրամադրել վարձակալության պայմանագրի պայմաններին և գույքի նշանակությանը համապատասխանող վիճակում: Գույքը վարձակալության է հանձնվում դրա բոլոր պատկանելիքներով ու դրան վերաբերող փաստաթղթերով (տեխնիկական անձնագիր, որակի հավաստագիր և այլն), եթե այլ բան նախատեսված չէ պայմանագրով: Եթե այդպիսի պատկանելիքները և փաստաթղթերը չեն հանձնվել, իսկ վարձակալը առանց դրանց չի կարող գույքն օգտագործել իր նշանակությանը համապատասխան կամ զգալի չափով զրկվում է այն բանից, ինչը կարող էր ակնկալել պայմանագիրը կնքելիս, նա կարող է վարձատուից պահանջել իրեն տրամադրելու պատկանելիքներն ու փաստաթղթերը կամ լուծելու պայմանագիրը և հատուցելու իր կրած վնասները:

Վկայակոչված իրավադրույթների բովանդակությունից հետևում է, որ վարձակալության պայմանագրի պայմաններին և գույքի նշանակությանը համապատասխանող վիճակում գույքը վարձակալին տրամադրելու՝ վարձատուի պարտականությունը չկատարելը կամ ոչ պատշաճ կատարելը վարձակալի մոտ առաջացնում է ոչ թե պայմանագրով նախատեսված վարձավճարները չվճարելու կամ ոչ պատշաճ վճարելու կամ դրանց վճարումը դադարեցնելու, այլ պայմանագիրը լուծելու և իր կրած վնասները հատուցելու պահանջի իրավունք:

Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ սույն քաղաքացիական գործը հարուցվել է Համայնքի հայցերի հիման վրա, որոնցով վերջինս խնդրել է վաղաժամկետ լուծել 09.07.2002 թվականի թիվ 849/ԳԱ և 28.03.2002 թվականի թիվ 372/ԳԱ հողի վարձակալության պայմանագրերը և պարտավորեցնել Ընկերությանը վերադարձնելու վարձակալությամբ տրամադրված հողամասերը` պայմանագրերով նախատեսված վարձավճարներն Ընկերության կողմից ժամանակին չմուծելու հիմքով: Տվյալ դեպքում կողմերի միջև կնքված 09.07.2002 թվականի թիվ 849/ԳԱ և 28.03.2002 թվականի թիվ 372/ԳԱ վարձակալության պայմանագրերը փաստացի կատարվել են, և վարձակալված տարածքն իր նպատակային նշանակությանը համապատասխան փաստացի օգտագործելու անհնարինության փաստը դուրս է սույն քաղաքացիաիրավական վեճի առարկայի շրջանակներից։ Հետևաբար Համայնքի կողմից Ընկերությանը խնդրո առարկա պայմանագրերում ամրագրված նպատակային նշանակությամբ օգտագործման ենթակա տարածք տրամադրելու կամ չտրամադրելու կամ վարձակալված գույքը նպատակային նշանակությամբ օգտագործելու՝ Ընկերության հնարավորության առկայության կամ բացակայության վերաբերյալ հարցերը սույն գործով ներկայացված հայցապահանջների մերժման կամ բավարարման համար որևէ նշանակություն ունենալ չեն կարող, ինչն անտեսվել է Վերաքննիչ դատարանի կողմից:

Միևնույն ժամանակ Վերաքննիչ դատարանը հաշվի չի առել, որ Համայնքը կատարել է վիճելի վարձակալության պայմանագրերի առարկա հանդիսացող հողամասերը դրանց նպատակային նշանակությանը համապատասխանող վիճակում Ընկերությանը հանձնելու՝ ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 613-րդ հոդվածի 1-ին կետով սահմանված պարտականությունը, իսկ Ընկերությունն իր հերթին չի հիմնավորել այն հանգամանքը, որ Համայնքը՝ որպես քաղաքացիաիրավական հարաբերությունների մասնակից, չի կատարել օրենքով, այլ իրավական ակտերով կամ պայմանագրով սահմանված կամ գործարար շրջանառության սովորույթներից կամ պարտավորության էությունից բխող այնպիսի գործողություններ, որոնց չկատարելու դեպքում պարտապանը՝ Ընկերությունը, չէր կարող կատարել վարձավճար մուծելու պարտավորությունը:

Նման պայմաններում Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ սույն գործով ներկայացված պահանջների և դրանք հիմնավորող ապացույցների շրջանակում Դատարանի կողմից կայացվել է օրինական, հիմնավորված և պատճառաբանված դատական ակտ:

Այսպիսով, սույն վճռաբեկ բողոքի հիմքի առկայությունը Վճռաբեկ դատարանը դիտում է բավարար` ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 227-րդ հոդվածի ուժով Վերաքննիչ դատարանի 13.02.2015 թվականի որոշումը բեկանելու համար:

Միաժամանակ Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ սույն քաղաքացիական գործով անհրաժեշտ է կիրառել ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 240-րդ հոդվածի 1-ին կետի 6-րդ ենթակետով սահմանված`առաջին ատյանի դատական ակտին օրինական ուժ տալու Վճռաբեկ դատարանի լիազորությունը հետևյալ հիմնավորմամբ.

Մարդու իրավունքների և հիմնարար ազատությունների պաշտպանության մասին եվրոպական կոնվենցիայի (այսուհետ՝ Կոնվենցիա) 6-րդ հոդվածի համաձայն` յուրաքանչյուր ոք ունի ողջամիտ ժամկետում իր գործի քննության իրավունք: Սույն քաղաքացիական գործով վեճի լուծումն էական նշանակություն ունի գործին մասնակցող անձանց համար: Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ գործը ողջամիտ ժամկետում քննելը հանդիսանում է Կոնվենցիայի նույն հոդվածով ամրագրված` անձի արդար դատաքննության իրավունքի տարր, հետևաբար գործի անհարկի ձգձգումները վտանգ են պարունակում նշված իրավունքի խախտման տեսանկյունից:

Առաջին ատյանի դատարանի դատական ակտին օրինական ուժ տալով՝ Վճռաբեկ դատարանը հիմք է ընդունում սույն որոշման պատճառաբանությունները, ինչպես նաև գործի նոր քննության անհրաժեշտության բացակայությունը:

5. Վճռաբեկ դատարանի պատճառաբանությունները և եզրահանգումները դատական ծախսերի բաշխման վերաբերյալ

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 68-րդ հոդվածի համաձայն` դատական ծախսերը կազմված են պետական տուրքից և փորձագետին, վկային կանչելու, ապացույցները դրանց գտնվելու վայրում զննելու, փաստաբանի խելամիտ վարձատրության և գործի քննության հետ կապված այլ գործողությունների համար վճարման ենթակա գումարներից:

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 73-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` դատական ծախսերը գործին մասնակցող անձանց միջև բաշխվում են բավարարված հայցապահանջների չափին համամասնորեն:

Նույն հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն՝ գործին մասնակցող անձանց միջև դատական ծախսերի բաշխման մասին համաձայնության դեպքում դատարանը վճիռ է կայացնում դրան համապատասխան:

Նույն հոդվածի 3-րդ կետի համաձայն՝ վերաքննիչ կամ վճռաբեկ բողոք բերելու հետ կապված դատական ծախսերը գործին մասնակցող անձանց միջև բաշխվում են նույն հոդվածի կանոններին համապատասխան:

Սույն գործով նկատի ունենալով, որ Համայնքը վճռաբեկ բողոքի համար վճարել է 80.000 ՀՀ դրամ, այսինքն՝ այդ ծավալով վճարված պետական տուրքն անհրաժեշտ է եղել վճռաբեկ բողոք բերող անձի դատական պաշտպանության իրավունքի արդյունավետ իրականացման համար, Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ Համայնքի կողմից նախապես վճարված պետական տուրքի գումարը ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 73-րդ հոդվածի հիմքով ենթակա է հատուցման Ընկերության կողմից:

Ելնելով վերոգրյալից և ղեկավարվելով ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 240-241.2-րդ հոդվածներով` Վճռաբեկ դատարանը

Ո Ր Ո Շ Ե Ց

1. Վճռաբեկ բողոքը բավարարել: Բեկանել ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 13.02.2015 թվականի որոշումը և օրինական ուժ տալ Երևանի Կենտրոն և Նորք-Մարաշ վարչական շրջանների ընդհանուր իրավասության դատարանի 24.10.2014 թվականի վճռին:

2. «Ալֆաել պրոդյուսերական կենտրոն» ՍՊԸ-ից հօգուտ Երևան համայնքի բռնագանձել 80.000 ՀՀ դրամ` որպես վճռաբեկ բողոքի համար նախապես վճարված պետական տուրք:

3. Որոշումն օրինական ուժի մեջ է մտնում հրապարակման պահից, վերջնական է և ենթակա չէ բողոքարկման։