ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ ԿԱՌԱՎԱՐՈՒԹՅՈՒՆ

 

Ո Ր Ո Շ ՈՒ Մ

 

24 օգոստոսի 2022 թվականի N 1355-Ն

 

ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅՈՒՆՈՒՄ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՍՏԱՆԴԱՐՏՆԵՐԸ, ԻՆՉՊԵՍ ՆԱԵՎ ԳՆԱՀԱՏՈՂԻ ՎԱՐՔԱԳԾԻՆ ՆԵՐԿԱՅԱՑՎՈՂ ՊԱՀԱՆՋՆԵՐԸ ՍԱՀՄԱՆԵԼՈՒ ՄԱՍԻՆ

 

Հիմք ընդունելով «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքի 7-րդ հոդվածի 1-ին մասը՝ Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը որոշում է.

1. Սահմանել՝

1) գնահատման ընդհանուր ստանդարտը՝ համաձայն N 1 հավելվածի.

2) անշարժ գույքի գնահատման ստանդարտը՝ համաձայն N 2 հավելվածի.

3) շարժական գույքի գնահատման ստանդարտը՝ համաձայն N 3 հավելվածի.

4) գնահատողի վարքագծին ներկայացվող պահանջները՝ համաձայն N 4 հավելվածի:

2. Սույն որոշումն ուժի մեջ է մտնում պաշտոնական հրապարակմանը հաջորդող օրվանից:

 

Հայաստանի Հանրապետության փոխվարչապետ	Հ. ՄաթևոսՅԱՆ
Երևան

 

26.08.2022 ՀԱՎԱՍՏՎԱԾ Է ԷԼԵԿՏՐՈՆԱՅԻՆ ՍՏՈՐԱԳՐՈՒԹՅԱՄԲ

 

Հավելված N 1 ՀՀ կառավարության 2022 թվականի օգոստոսի 24-ի N 1355-Ն որոշման

 

ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԸՆԴՀԱՆՈՒՐ ՍՏԱՆԴԱՐՏԸ

 

1. ԸՆԴՀԱՆՈՒՐ ԴՐՈՒՅԹՆԵՐ

 

1. Գնահատման ընդհանուր ստանդարտում ներկայացված են գնահատման բոլոր տեսակի առաջադրանքների իրականացման պահանջները, այդ թվում՝ գնահատման առաջադրանքի պայմանների ձևակերպումը, գնահատման արժեքի տեսակները, գնահատման նախադրյալները, գնահատման մոտեցումներն ու մեթոդները, գնահատման աշխատանքների ընթացակարգը, ինչպես նաև գնահատման արդյունքների ձևակերպման նկատմամբ պարտադիր պահանջները: Դրանք մշակված են «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքի 6-րդ հոդվածով սահմանված օբյեկտների գնահատման և գնահատման ցանկացած նպատակով կիրառության համար:

2. Գնահատման ընդհանուր ստանդարտը ներառում է միջազգային ստանդարտներին համահունչ, գնահատումը կանոնակարգող, համընդհանուր, պարտադիր և բազմակի կիրառման համար կանոններ, ցուցումներ, ինչպես նաև գնահատողների համար սույն ստանդարտներին համապատասխանող ընդհանուր սկզբունքներ:

3. Ընդհանուր ստանդարտի ներդրման նպատակն է ստեղծել բոլոր տեսակի օբյեկտների համար գնահատման ընդհանուր դրույթներ, ինչը թույլ է տալիս բարձրացնել գնահատման օբյեկտիվությունը, դատողությունների հիմնավորման մակարդակը և գնահատվող օբյեկտի արժեքի տրամադրման որակը, որից ելնելով գնահատման աշխատանքների կատարման ժամանակ գնահատողներից պահանջվում է Ընդհանուր ստանդարտի բոլոր դրույթների խիստ պահպանում:

4. Սույն ստանդարտը նախատեսված է նաև «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքի 6-րդ հոդվածով սահմանված օբյեկտների գնահատման ժամանակ առաջադրանքների կազմման համար:

1) Գնահատման առաջադրանքը պետք է կազմվի սույն ստանդարտում սահմանված բոլոր դրույթների համաձայն: Գնահատման ընթացքում իրականացված աշխատանքները պետք է համապատասխանեն գնահատման առաջադրանքով սահմանված նպատակին:

5. Գնահատման Հաշվետվությունը պետք է տրամադրի այն տեղեկատվությունը, որն անհրաժեշտ է պատվիրատուներին և շահառուներին գնահատման վերաբերյալ հստակ պատկերացում կազմելու համար:

1) Հաշվետվությունը պետք է պարունակի բավարար չափով տեղեկատվություն գնահատման առաջադրանքի ծավալի, կատարված աշխատանքների և ստացված արդյունքների վերաբերյալ: Սույն ստանդարտը պահպանելու համար անհրաժեշտ է, որ գնահատողը ընտրի համապատասխան գնահատման արժեքի տեսակը և հետևի այդ գնահատման արժեքի հետ կապված բոլոր սահմանված պահանջներին:

6. Գնահատման արժեքի տեսակները բնութագրում են այն հիմնարար սկզբունքները, որոնք հիմք են հանդիսանում հաշվետվության մեջ նշված արժեքի համար: Անհրաժեշտ է, որ գնահատման արժեքի տեսակը համապատասխանի գնահատման առաջադրանքով սահմանված պայմաններին և նպատակներին:

1) Գնահատողն անհրաժեշտության դեպքում կարող է օգտագործել գնահատման արժեքի տեսակներ, որոնք սահմանված են Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ, միջազգային պայմանագրերով և այլ նորմատիվ իրավական ակտերով:

2) Գոյություն ունեն գնահատման արժեքի տարբեր տեսակներ, որոնք կիրառվում են գնահատման գործընթացում, դրանցից շատերն ունեն որոշակի ընդհանուր տարրեր՝ ենթադրյալ գործարք, գործարքի ենթադրյալ ամսաթիվ և գործարքի ենթադրյալ կողմեր:

3) Կախված արժեքից՝ ենթադրյալ գործարքը կարող է ունենալ մի շարք ձևեր՝ ա. հիպոթետիկ (ենթադրյալ) գործարք,

բ. փաստացի գործարք,

գ. գնման (մուտքի) գործարք,

դ. վաճառքի (ելքի) գործարք,

ե. գործարք, որն իրականացվում է որոշակի բնութագրերով կոնկրետ կամ հիպոթետիկ (ենթադրյալ) շուկայում:

7. Գնահատման ժամանակ գործարքի ենթադրյալ ամսաթիվն ազդում է տեղեկատվության և տվյալների ընտրության վրա:

8. Գնահատում իրականացնելիս պետք է հաշվի առնել գնահատման նպատակահարմար մոտեցումները: Համեմատական, եկամտային և ծախսային մոտեցումները գնահատման մեջ օգտագործվող հիմնական մոտեցումներն են: Դրանք բոլորը հիմնված են գնային հավասարակշռության տնտեսական սկզբունքների, փոխարինման կամ շահույթի ակնկալիքների վրա:

 

2. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԱՌԱՋԱԴՐԱՆՔԸ ԵՎ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ԻՐԱԿԱՆԱՑՎՈՂ ՈՒՍՈՒՄՆԱՍԻՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ

 

9. Գնահատման առաջադրանքի նկատմամբ պարտադիր պահանջները հետևյալն են.

1) Գնահատման վերաբերյալ բոլոր խորհրդատվությունները, ինչպես նաև դրա կատարման ընթացքում իրականացված աշխատանքները պետք է համապատասխանեն գնահատման առաջադրանքով սահմանված նպատակին:

2) Գնահատողը, նախքան գնահատման հաշվետվություն տրամադրելը, պետք է ապահովի, որ գնահատման հետ կապված ենթադրյալ խորհրդատվություն ստացողը տեղեկացված լինի տրամադրվող տեղեկատվության տեսակի և օգտագործման սահմանափակումների վերաբերյալ:

3) Գնահատման առաջադրանքում պետք է ներառվի հետևյալը՝

ա. գնահատողի և գնահատման կազմակերպության տվյալները:

Գնահատողը, մինչև գնահատման աշխատանքներն սկսելը, առաջադրանքը պետք է քննարկի պատվիրատուի հետ՝ ներառելով հետևյալ հարցը․Գնահատողն ունի արդյոք որևէ էական առնչություն գնահատման օբյեկտի, գնահատման հաշվետվությունն օգտագործողների հետ, կամ արդյոք կան այլ գործոններ, որոնք կարող են սահմանափակել գնահատողին՝ կատարել անաչառ և անկողմնակալ գնահատում, որոնց մասին պետք է նախօրոք տեղեկացնել պատվիրատուին։ Եթե գնահատողին առաջադրանքի որևէ դրույթի հետ կապված անհրաժեշտություն է առաջացել «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքի 16-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 3-րդ կետի համաձայն պայմանագրային հիմունքներով գնահատմանը ներգրավելու այլ մասնագետի, ապա պետք է հստակ նշվի այդ մասնագետի աշխատանքների իրականացման բնույթը և որակավորումը (առկայության դեպքում),

բ. գնահատման նպատակով ներկայացված փաստաթղթերի ցանկը,

գ. պատվիրատուի և ենթադրյալ շահառուների (եթե այդպիսիք կան) վերաբերյալ տվյալները: Անհրաժեշտ է պարզել գնահատման հաշվետվության այլ օգտագործողների առկայությունը,

դ. գնահատվող օբյեկտը: Գնահատման առաջադրանքում պետք է հստակ սահմանվի գնահատվող օբյեկտը, գնահատվող օբյեկտի նույնականացման տվյալները և գնահատվող օբյեկտի նկատմամբ իրավունքների տեսակը,

ե. գնահատման նպատակը (գնահատման գործառույթը): Գնահատման խորհրդատվությունը համատեքստից դուրս կամ այլ նպատակներով չօգտագործվելու համար պետք է հստակ նշվի գնահատման նպատակը, որի համար կատարվում է գնահատումը: Գնահատման նպատակը որոշում է օգտագործվող արժեքի տեսակը,

զ. գնահատվող արժեքի տեսակը: Գնահատվող արժեքի տեսակը պետք է համապատասխանի գնահատման նպատակին: Անհրաժեշտ է նշել կիրառվող արժեքի հիմնավորումը կամ դրա կիրառման անհրաժեշտությունը,

է. գնահատման ամսաթվերը: Պետք է նշվի գնահատման ամսաթիվը: Եթե գնահատման ամսաթիվը տարբերվում է գնահատման հաշվետվության կազմման ամսաթվից կամ այն ամսաթվից, երբ պետք է իրականացվեն կամ ավարտվեն ուսումնասիրությունները, ապա այդ ամսաթվերը պետք է հստակ տարանջատվեն,

ը. գնահատողի աշխատանքների բնույթն ու ծավալը և դրանց հետ կապված սահմանափակումները: Գնահատման առաջադրանքը կազմելիս պետք է սահմանվեն ստուգման, հարցման, ուսումնասիրության և վերլուծության, ինչպես նաև տեղազննման անցկացման ցանկացած սահմանափակումներ: Եթե գնահատման առաջադրանքի պայմաններով համապատասխան տեղեկատվությունը հասանելի չէ, որի արդյունքում սահմանափակվում են ուսումնասիրություններ իրականացնելու աշխատանքները, այդ սահմանափակումները և ցանկացած անհրաժեշտ ենթադրություն կամ հատուկ ենթադրություն պետք է նշվի որպես սահմանափակման առկայության արդյունք,

թ. տեղեկատվության բնույթը և աղբյուրները, որոնց վրա հիմնվում է գնահատողը: Պետք է նշել ցանկացած տեղեկատվության բնույթն ու աղբյուրը, որի հիման վրա իրականացվելու է գնահատումը,

ժ. էական և հատուկ ենթադրություններ: Բոլոր էական և հատուկ ենթադրությունները պետք է սահմանվեն գնահատման առաջադրանքի կատարման և հաշվետվության կազմման ընթացքում,

ժա. հաշվետվության օգտագործման, տարածման և հրապարակման սահմանափակումներ: Գնահատողը պարտավոր է հստակ նշել բոլոր սահմանափակումներն այն դեպքում, երբ անհրաժեշտ կամ նպատակահարմար է սահմանափակել գնահատման արդյունքի օգտագործումը կամ այն անձանց շրջանակը, որոնք կարող են օգտագործել գնահատման արդյունքները.

4) Հնարավորության դեպքում պետք է նախապատրաստել և շահագրգիռ կողմերի հետ համաձայնեցնել գնահատման առաջադրանքով սահմանված աշխատանքների ծավալը մինչ գնահատողի աշխատանքն սկսելը: Սակայն, որոշ դեպքերում գնահատման առաջադրանքի հետ կապված աշխատանքների ծավալը կարող է պարզ չլինել աշխատանքների սկզբում.

5) գնահատման առաջադրանքը կազմվում է գրավոր, որի վերաբերյալ տեղեկությունները «Գնահատման գործունեության մասին» Հայաստանի Հանրապետության օրենքի 11-րդ հոդվածի 2-րդ մասի 4-րդ կետի համաձայն պարտադիր արտացոլվում են գնահատման պայմանագրում:

10. 9-րդ կետի 3-րդ ենթակետում նշված որոշ դրույթներ կարող են հայտնի չլինել մինչ գնահատման առաջադրանքի կատարման գործընթացի սկսվելը: Այսինքն, գնահատման աշխատանքների կատարման ընթացքում կարող է լրացուցիչ տեղեկատվության կամ լրացուցիչ ուսումնասիրություն պահանջող հարցեր ծագել, որի հետ կապված գնահատման առաջադրանքի մեջ կարող է փոփոխություններ կատարելու անհրաժեշտություն առաջանալ:

1) Գնահատման առաջադրանքում աշխատանքների ծավալը, որը ժամանակի ընթացքում փոփոխության է ենթարկվում (9-րդ կետի 3-րդ ենթակետով սահմանված դրույթները) և ցանկացած փոփոխություն՝ կատարված գնահատման իրականացման ժամանակահատվածում, պետք է ներկայացվեն պատվիրատուին մինչ գնահատման առաջադրանքի ավարտը և գնահատման հաշվետվության կազմելը:

11. Գնահատման աշխատանքների կատարման ընթացքում իրականացված ուսումնասիրությունները պետք է համապատասխանեն գնահատման առաջադրանքով սահմանված նպատակներին և արժեքի տեսակին:

1) Լիարժեք հիմնավորված գնահատման նախապատրաստման համար անհրաժեշտ է բավարար տեղեկատվության հավաքագրումն այնպիսի միջոցներով, ինչպիսիք են օբյեկտի տեղազննությունը, հարցումների մշակումը, հաշվարկի և վերլուծության անցկացումը:

2) Գնահատողի կողմից իրականացվող ուսումնասիրությունները հնարավոր է սահմանափակել համաձայնեցման միջոցով: Ցանկացած նման սահմանափակում պետք է նշվի գնահատման առաջադրանքում: Սույն հավելվածի 5-րդ գլխի համաձայն՝ գնահատողը պետք է իրականացնի համապատասխան վերլուծություն՝ գնահատելու բոլոր նախնական տվյալները և ենթադրությունները, ինչպես նաև դրանց համապատասխանությունը գնահատման նպատակին: Եթե ուսումնասիրության սահմանափակումներն այնքան էական են, որ գնահատողը նման կերպ չի կարող պատշաճ գնահատել նախնական տվյալները և ենթադրությունները, ապա գնահատման առաջադրանքը չի համապատասխանում սույն ստանդարտին:

3) Եթե գնահատման առաջադրանքը ենթադրում է այլ անձի կողմից ստացված տեղեկատվության օգտագործում, ի լրումն գնահատողի կողմից օգտագործված տեղեկատվության, ապա անհրաժեշտ է վերլուծել, թե արդյոք նման տեղեկատվությունը հավաստի է, և արդյոք հնարավոր է հիմնվել այդ տեղեկությունների վրա այնպես, որ այն բացասաբար չազդի գնահատման եզրակացության օբյեկտիվության վրա: Գնահատողին տրամադրված էական նախնական տվյալները (օրինակ՝ սեփականատերերի կողմից) կարող են վերանայում, հետազոտություն կամ հաստատում պահանջել: Այն դեպքում, երբ տրամադրված տեղեկատվության հավաստիությունը կամ հուսալիությունը չի կարող հաստատվել, տեղեկատվությունը չպետք է օգտագործվի:

4) Եթե առաջադրանքի կատարման ժամանակ պարզ է դառնում, որ գնահատման առաջադրանքի համաձայն անցկացվող ուսումնասիրությունների արդյունքում չի ապահովվում ճշգրիտ գնահատում, կամ երրորդ անձանց կողմից տրամադրվող տեղեկությունները հասանելի կամ ճիշտ չեն, ապա գնահատման առաջադրանքը չի կարող համապատասխանել սույն ստանդարտների պահանջներին:

12. Անհրաժեշտ է աշխատանքի ընթացքում ձեռք բերված բոլոր նյութերը պահպանել, քանի որ դրանց միջոցով կայացվել է արժեքի վերաբերյալ վերջնական եզրակացությունը, առաջադրանքի ավարտից հետո որոշակի ժամանակահատվածում՝ սահմանված իրավական ակտերի պահանջներով: Նշված պահանջներից յուրաքանչյուրի կատարման դեպքում այս նյութերը պետք է ներառեն հիմնական, նախնական տվյալները, բոլոր հաշվարկները, հետազոտության և վերլուծության արդյունքները, որոնց հիման վրա արվել են վերջնական հետևությունները, ինչպես նաև պատվիրատուին ներկայացվող ցանկացած հաշվետվության պատճենները:

13. Իրավական ակտերով սահմանված կամ այլ համընդհանուր պահանջներին հետևելու անհրաժեշտության դեպքում, որոնք տարբերվում են սույն հավելվածի որոշ պահանջներից, գնահատողը պետք է հետևի իրավական ակտերով սահմանված կամ այլ համընդհանուր պահանջներին (դա կոչվում է «նահանջ»): Նման գնահատումը, միևնույն է, համարվելու է սույն ստանդարտին համաձայն իրականացված գնահատում:

 

3. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԱՐԺԵՔԻ ՏԵՍԱԿՆԵՐԸ

 

14. Պետք է ընտրել գնահատման առաջադրանքին և նպատակին համապատասխան գնահատման անհրաժեշտ արժեքի տեսակը: Գնահատողի կողմից գնահատման արժեքի տեսակի ընտրության ժամանակ անհրաժեշտ է հաշվի առնել պատվիրատուից կամ նրա ներկայացուցիչներից ստացված տեղեկությունները և հրահանգները: Սակայն, անկախ իրեն հասանելի տեղեկատվությունից և հրահանգներից, գնահատողը չպետք է օգտագործի գնահատման արժեքի տեսակ, որը կիրառելի չէ գնահատման նշված նպատակի համար:

1) Սույն հավելվածով սահմանված գնահատման արժեքի տեսակներն են՝

ա. Շուկայական արժեք,

բ. Շուկայական վարձավճար,

գ. Արդարացի արժեք,

դ. Ներդրումային արժեք,

ե. Վերարտադրման արժեք,

զ. Փոխարինման արժեք,

է. Սիներգետիկ արժեք,

ը. Լիկվիդային արժեք,

թ. Այլ արժեքի տեսակներ՝ սահմանված այլ նորմատիվ իրավական ակտերով և միջազգային պայմանագրերով:

15. Շուկայական արժեքը հաշվարկային դրամական մեծություն է, որով հավանաբար կիրականացվեր, գնահատման ամսաթվի դրությամբ, շահագրգիռ կողմերի միջև, բաց և մրցակցային շուկայում գնահատվող օբյեկտի փոխանակում, որի պարագայում կողմերից յուրաքանչյուրը, իրազեկված լինելով, գործում է ողջամտորեն և առանց հարկադրանքի:

1) Շուկայական արժեքի սահմանումը պետք է մեկնաբանվի՝ համաձայն հետևյալ հայեցակարգային շրջանակի՝

ա. «Հաշվարկային դրամական մեծություն»-ը վերաբերում է դրամական գնին, որը կարող է վճարվել օբյեկտի համար առևտրային շուկայական գործարքի ժամանակ: Շուկայական արժեքը հանդես է գալիս որպես առավել հավանական գին, որը, ըստ ողջամիտ նկատառումների՝ կարող է ձեռք բերվել շուկայում գնահատման ամսաթվի դրությամբ շուկայական արժեքի սահմանման մեջ եղած պայմաններին հետևելու դեպքում: Սա վաճառողի համար ձեռք բերվող արժեքներից լավագույնն է և առավել շահավետը գնորդի համար: Այդ արժեքի սահմանման ժամանակ հաշվի չեն առնվում, մասնավորապես, գործարքի հատուկ պայմաններից և հանգամանքների հետևանքով բարձրացված կամ իջեցված գները:

բ. «... որով հավանաբար կիրականացվեր...» նշվում է այն փաստը, որ գնահատվող օբյեկտի արժեքը հանդիսանում է ենթադրյալ գնահատված արժեք, այլ ոչ թե կանխորոշված կամ վաճառքի իրական գին: Այն իրենից ներկայացնում է գործարքի գինը գնահատման ամսաթվի դրությամբ, որտեղ իրականացվում են շուկայական արժեքի սահմանման մեջ եղած բոլոր այլ պայմանները:

գ. «... գնահատման ամսաթվի դրությամբ...» արտահայտում է պահանջ՝ ըստ որի արժեքը պետք է գնահատվի կոնկրետ ամսաթվի դրությամբ: Կապված այն բանի հետ, որ շուկան և շուկայական պայմանները կարող են փոփոխվել, այլ ժամանակի համար հավանական արժեքը կարող է սխալ լինել կամ չհամապատասխանել իրականությանը: Արժեքի գնահատման արդյունքն արտացոլում է գնահատման ամսաթվի դրությամբ շուկայի վիճակը և պայմանները, այլ ոչ թե որևէ այլ ամսաթվի դրությամբ:

դ. «...շահագրգիռ կողմերի միջև...» վերաբերում է շահագրգիռ գնորդին և վաճառողին:

Շահագրգիռ գնորդն ունի գնելու դրդապատճառներ, բայց ոչինչ նրան չի պարտադրում դա անել: Նման գնորդն ստիպված չէ գնում կատարել և միտված չէ ցանկացած գին վճարել: Բացի այդ, նա գնումը կատարում է՝ գործելով համաձայն ներկայիս շուկայի իրողությունների և ակնկալիքների, այլ ոչ թե երևակայական կամ հիպոթետիկ շուկայի, որոնց գոյությունը չի կարող ցուցադրվել կամ կանխատեսվել: Հնարավոր գնորդը չի վճարի շուկայականից ավելի բարձր գին: Գնահատվող օբյեկտի ներկայիս սեփականատերը նույնպես այդ «շուկան» ձևավորողների շարքում է:

Շահագրգիռ վաճառողը չի ցանկանում պարտադիր վաճառել, ստիպված չէ վաճառել և ոչ էլ պատրաստ է վաճառել ցանկացած գնով կամ հաստատել այն արժեքը, որը տվյալ պահին չի համարվում խելամիտ շուկայում: Շահագրգիռ վաճառողի դրդապատճառը շուկայական պայմաններում գնահատվող օբյեկտի վաճառքն է բաց շուկայում ամենահավանական գնով՝ անկախ գնից ակնկալվող շուկայի ուսումնասիրությունից հետո:

ե. «...բաց և մրցակցային շուկայում գնահատվող օբյեկտի փոխանակում...» նշանակում է, որ կողմերի միջև չկան որևէ կոնկրետ կամ հատուկ փոխհարաբերություններ, օրինակ, մայր և դուստր ընկերությունների կամ վարձատուի և վարձակալի միջև հարաբերությունները, որոնք կարող են գնի մակարդակը դարձնել շուկային ոչ բնորոշ կամ լինել գերագնահատված: Ենթադրվում է, որ շուկայական արժեքի գնով գործարքը պետք է իրականացվի այնպիսի կողմերի միջև, որոնք կապված չեն որևէ հարաբերություններով, և կողմերից յուրաքանչյուրը գործում է ինքնուրույն: Գնահատվող օբյեկտը շուկա է հանվել առավել հարմար ձևով, որպեսզի ապահովվի դրա իրացումը ձեռք բերվող տարբերակներից լավագույնով, ողջամիտ նկատառումներով, շուկայական արժեքի սահմանմանը համապատասխան գնով: Վաճառքի մեթոդը պետք է լինի այնպիսին, որը կապահովի շուկայում վաճառողի համար հասանելի լավագույն գին: Շուկայում ցուցադրման ժամկետի տևողությունը կարող է տարբեր լինել՝ կախված գնահատվող օբյեկտի և շուկայական պայմանների տեսակից: Միակ պայմանն այն է, որ այն պետք է բավարար լինի գնահատվող օբյեկտի հանդեպ շուկայի բավարար քանակությամբ մասնակիցների ուշադրությունը գրավելու համար:

զ. «... որի պարագայում կողմերից յուրաքանչյուրը, իրազեկված լինելով, գործում է ողջամտորեն ...» նշանակում է այն ենթադրությունը, որ շահագրգիռ գնորդը, այնպես էլ շահագրգիռ վաճառողը, բավականաչափ տեղեկացված են վաճառվող օբյեկտի, դրա փաստացի և պոտենցիալ կիրառման բնույթին և հատկություններին, ինչպես նաև շուկայի վիճակի մասին ըստ գնահատման ընթացիկ ամսաթվի: Հետագայում ենթադրվում է, որ նրանցից յուրաքանչյուրը հաշվենկատ է օգտագործում համապատասխան տեղեկատվությունը` ձգտելով հասնել իր տեսանկյունից գործարքի առավել շահավետ արժեքի: Սա վերաբերում է գնահատման ամսաթվի դրությամբ շուկայի վիճակի հաշվարկին, այլ ոչ թե հետագա ժամկետում արտահայտված հետադարձ դատողություններին:

է. «...և առանց հարկադրանքի...» նշանակում է, որ կողմերից յուրաքանչյուրն ունի գործարքի իրականացման դրդապատճառներ, բայց կողմերից և ոչ մեկը հարկադրված կամ ստիպված չէ գործարք կատարել:

2) «Շուկայական արժեք» հասկացությունը ենթադրում է, որ գները սահմանվում են բաց և մրցունակ շուկայում, որտեղ մասնակիցներն օժտված են գործելու ազատությամբ: Գնահատվող օբյեկտների շուկան կարող է լինել ինչպես միջազգային, այնպես էլ տեղական, որը կարող է բաղկացած լինել բազմաթիվ գնորդներից և վաճառողներից կամ լինել սահմանափակ մասնակիցների քանակով:

3) Գնահատվող օբյեկտի շուկայական արժեքը պետք է արտացոլի նաև դրա առավել արդյունավետ օգտագործումը: Գնահատվող օբյեկտի արդյունավետ օգտագործումն իրենից ներկայացնում է այնպիսի օգտագործում, որը դրա ներուժը հասցնում է առավելագույնին և որը (ֆիզիկապես) հնարավոր է, իրավաբանորեն թույլատրելի և ֆինանսապես իրագործելի: Առավել արդյունավետ օգտագործումը կարող է ենթադրել գնահատվող օբյեկտի գոյություն ունեցող օգտագործման շարունակություն կամ համապատասխանել դրա այլընտրանքային օգտագործմանը: Այն որոշվում է գնահատվող օբյեկտի այնպիսի օգտագործմամբ, որը շուկայի մասնակիցը մտադիր է հաշվի առնել գնի ձևավորման ժամանակ, որը նա պատրաստ կլինի առաջարկել օբյեկտի համար:

4) Տվյալների նախնական ուսումնասիրության բնույթը և աղբյուրները պետք է համապատասխանեն գնահատման տեսակին, որն իր հերթին պետք է հաշվի առնի գնահատման նպատակը:

5) Գնահատվող օբյեկտի շուկային առնչվող առկա տվյալները և հանգամանքները պետք է ցույց տան, թե որ մոտեցումը և մեթոդն է առավել նպատակահարմար և համապատասխան: Ճշգրիտ վերլուծված շուկայական տվյալների հիման վրա կիրառված յուրաքանչյուր մոտեցում կամ մեթոդ պետք է ապահովի շուկայական արժեք:

6) Շուկայական արժեքը չի արտացոլում գնահատվող օբյեկտի հատկանիշներ, որոնք որոշակի սեփականատիրոջ կամ գնորդի համար արժեք են ներկայացնում, որը շուկայում այլոց հասանելի չէ: Համապատասխան առավելությունները կարող են կապ ունենալ գնահատվող օբյեկտի ֆիզիկական, աշխարհագրական, տնտեսական կամ իրավական բնութագրերի հետ:

16. Շուկայական վարձավճարը հաշվարկային դրամական մեծություն է, որով հավանաբար կիրականացվեր գնահատման ամսաթվի դրությամբ, շահագրգիռ կողմերի միջև, բաց և մրցակցային շուկայում, գնահատվող օբյեկտի փոխանցումը վարձակալական հիմունքներով, որի պարագայում կողմերից յուրաքանչյուրն իրազեկված լինելով գործում է ողջամտորեն և առանց հարկադրանքի:

1) Շուկայական վարձավճարը կարող է օգտագործվել որպես գնահատման արժեքի տեսակ վարձակալության պայմանագրի կամ վարձակալության իրավունքի գնահատման ժամանակ: Նման դեպքերում անհրաժեշտ է հաշվի առնել պայմանագրային վարձավճարը և շուկայական վարձավճարը (եթե այն տարբերվում է պայմանագրայինից):

2) Սույն հավելվածի 15-րդ կետի 1-ին ենթակետով սահմանված Հայեցակարգային շրջանակը կարող է օգտագործվել շուկայական վարձավճարի մեկնաբանման համար:

3) Որոշ դեպքերում շուկայական վարձավճարը կարող է հաշվարկվել առկա պայմանագրի պայմաններին համապատասխան:

4) Շուկայական վարձավճարի հաշվարկի ժամանակ գնահատողը պետք է հաշվի առնի հետևյալը՝

ա. վարձակալության մասին առկա փաստացի պայմանագրի պայմաններում սահմանված շուկայական վարձավճարը «վարձակալական պայմաններին համապատասխան» է ճանաչվում՝ բացառությամբ այն դեպքերի, երբ այդպիսի պայմաններն անօրինական են կամ կիրառվող նորմատիվ ակտերին հակասող,

բ. գնահատվող օբյեկտի շուկայական արժեքը որոշելիս շուկայական վարձավճարը հաշվարկվում է այն ենթադրությամբ, որ նման վարձակալության պայմաններ կհամարվեն հիպոթետիկ վարձակալության պայմանագրի պայմանները, որոնք սովորաբար կարող են ընդունվել, գնահատման ամսաթվին համապատասխան, շուկայում մասնակիցների միջև՝ ըստ համապատասխան սեփականության տեսակի:

17. Արդարացի արժեքը դա գնահատվող օբյեկտի կամ պարտավորության փոխանցման հաշվարկային գինն է կոնկրետ նույնականացված, իրազեկ և շահագրգիռ կողմերի միջև, որն արտացոլում է տվյալ կողմերի համապատասխան շահերը:

1) Արդարացի արժեքի սահմանումը պահանջում է այնպիսի արժեքի գնահատում, որը հստակ սահմանված կողմերի միջև (գործարքում) արդարացի է համարվում՝ հաշվի առնելով բոլոր առավելությունները և բացասական հատկությունները, որոնք կողմերից յուրաքանչյուրը կարող է ձեռք բերել գործարքի կնքման պահից: Ի տարբերություն շուկայական արժեքի սահմանման, որպես կանոն, պետք է անտեսել բոլոր առավելությունները կամ բացասական հատկությունները, որոնք չեն բնութագրվում կամ մատչելի չեն շուկայի մասնակիցների համար:

18. Ներդրումային արժեքը կոնկրետ կամ հավանական ներդրողի համար գնահատվող օբյեկտի արժեքն է՝ հաշվի առնելով նրա անհատական ներդրումային կամ գործառնական (տնտեսական) նպատակները:

1) Ներդրումային արժեքը սուբյեկտային-առանձնահատուկ գնահատման արժեքի տեսակ է: Ներդրումային արժեքում արտացոլվում են այն տնտեսավարող սուբյեկտի ֆինանսական վիճակը և ֆինանսական նպատակները, որի համար կատարվում է գնահատումը:

2) Ներդրումային արժեքը հիմնականում օգտագործվում է ներդրումների արդյունավետությունը որոշելու համար:

19. Վերարտադրման արժեքը հաշվարկային դրամական մեծություն է, որը հաշվարկվում է գնահատվող օբյեկտի վերարտադրման ծախսերի և կուտակված մաշվածության տարբերությամբ:

20. Փոխարինման արժեքը հաշվարկային դրամական մեծություն է, որը հաշվարկվում է գնահատվող օբյեկտի փոխարինման ծախսերի և կուտակված մաշվածության տարբերությամբ:

21. Սիներգետիկ արժեքն ստեղծվում է երկու կամ ավելի բաժնեմասերի համադրման կամ օբյեկտների կապակցման արդյունքում, երբ միասնական (համախառն) արժեքի մեծությունը գերազանցում է իրենց առանձին վերցրած արժեքների գումարը: Եթե միայն մեկ հստակ գնորդ է ստանում սիներգետիկ արժեք, ապա այն կտարբերվի շուկայական արժեքից, քանի որ սիներգետիկ արժեքը արտացոլում է օբյեկտի առանձնահատկությունները, որոնք արժեք են ներկայացնում միայն կոնկրետ գնորդի համար: Համապատասխան բաժնեմասերի համախառն արժեքի ավելացումը հաճախ կոչվում է սիներգետիկ (միաձուլման) արժեք:

22. Լիկվիդային արժեքը գնահատվող օբյեկտի կամ դրանց խմբի մաս-մաս, հարկադիր վաճառքի արդյունքում ստացված գումարն է: Լիկվիդային արժեքը սահմանվում է` օգտվելով գնահատման երկու նախապայմաններից՝ կանոնակարգված գործարք սովորական շուկայական ժամկետներում և հարկադրված գործարք՝ շուկայում ցուցադրման նախատեսված ժամկետից ավելի սեղմ (սահմանափակ):

1) Լիկվիդային արժեքի հաշվարկում անհրաժեշտ է հաշվի առնել օբյեկտների նախնական վաճառքի նախապատրաստման ծախսերը՝ ներառյալ դրանց իրականացման համար գործունեության ծախսերը:

 

4. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՆԱԽԱԴՐՅԱԼՆԵՐԸ ԿԱՄ ԵՆԹԱԴՐՅԱԼ ՕԳՏԱԳՈՐԾՈՒՄԸ

 

23. Գնահատման նախադրյալն արտահայտում է օբյեկտի կամ պարտավորության օգտագործման պայմանները: Գնահատման տարբեր արժեքներ կարող են պահանջել գնահատման որոշակի նախադրյալ կամ թույլ տալ քննարկել և հաշվի առնել գնահատման մի քանի նախադրյալներ: Գնահատման համար ընդհանուր նախադրյալներն են՝

1) առավել արդյունավետ օգտագործում,

2) ընթացիկ օգտագործում,

3) կանոնակարգված օտարում,

4) հարկադիր վաճառք:

24. Առավել արդյունավետ օգտագործումն օգտագործման այն ձևն է, որը մասնակցի տեսանկյունից օբյեկտի համար ստեղծում է ամենաբարձր արժեքը:

1) Առավել արդյունավետ օգտագործումը պետք է լինի ֆիզիկապես հնարավոր (եթե այդ հանգամանքը տեղին է), ֆինանսապես իրագործելի, իրավաբանորեն թույլատրված և հանգեցնի ամենաբարձր արժեքին: Ընթացիկ օգտագործումից տարբերվելու դեպքում օբյեկտի արդյունավետ օգտագործման նպատակով կատարված ծախսերը կազդեն արժեքի վրա:

2) Գնահատվող օբյեկտի առավել արդյունավետ օգտագործումը կարող է լինել նրա ներկայիս կամ ընթացիկ օգտագործումը, երբ այն օպտիմալ է օգտագործվում: Առավել արդյունավետ օգտագործումը կարող է տարբերվել իր ընթացիկ օգտագործումից կամ կարող է իրենից ներկայացնել կանոնակարգված լիկվիդացում:

3) Գնահատվող օբյեկտի առավել արդյունավետ օգտագործումը, որը գնահատվել է առանձին, կարող է տարբերվել նրա առավել արդյունավետ օգտագործումից՝ որպես օբյեկտների խմբի մաս, երբ պետք է հաշվի առնվի խմբի ընդհանուր արժեքի մեջ նրա ներդրման չափը:

4) Առավել արդյունավետ օգտագործման տեսակը որոշելը ներառում է հետևյալը՝

ա. որոշել, թե արդյոք գնահատվող օբյեկտի այս կամ այն օգտագործումը ֆիզիկապես հնարավոր է, այսինքն, հաշվի կառնվեն այն օգտագործման ձևերը, որոնք մասնակիցները կհամարեն ողջամիտ:

բ. իրավաբանորեն թույլատրելիի պահանջը հաշվի առնելու համար անհրաժեշտ է հաշվի առնել գնահատվող օբյեկտի օգտագործման ցանկացած իրավական սահմանափակում (քաղաքաշինական սահմանափակումներ, ինչպես նաև հավանականություն, որ այդ սահմանափակումները կփոխվեն հետագայում և այլն):

գ. օգտագործումը ֆինանսապես իրագործելի դարձնելու պահանջը հաշվի է առնում, թե արդյոք գնահատվող օբյեկտի այլընտրանքային օգտագործումը, որը ֆիզիկապես հնարավոր է և իրավաբանորեն թույլատրելի, կբերի արդյոք բավարար եկամուտներ տիպային մասնակցին առավել շատ, քան կստացվեր ընթացիկ օգտագործումից: Այդ դեպքում պետք է հաշվի առնել օբյեկտի այլընտրանքային օգտագործմանն անցնելու ծախսերը:

25. Ընթացիկ օգտագործումն օբյեկտի, պարտավորության կամ օբյեկտների և պարտավորությունների առկա օգտագործումն է: Ընթացիկ օգտագործումը կարող է լինել առավել արդյունավետ օգտագործումը, բայց պարտադիր չէ:

26. Կանոնակարգված օտարումը նկարագրում է օբյեկտների խմբի արժեքը, որոնք իրացվելի վաճառքի ընթացքում կարող են իրականացվել գնորդի կամ գնորդների որոնման ողջամիտ ժամանակահատվածի առկայության դեպքում, ընդ որում, վաճառողն ստիպված է վաճառել «ինչպես որ կա» (այսինքն, ըստ ներկայիս վիճակի և գտնվելու վայրի):

1) Գնորդի կամ գնորդների որոնման ողջամիտ ժամանակահատվածը կարող է տարբեր լինել՝ կախված օբյեկտների տեսակից և շուկայական պայմաններից:

27. «Հարկադիր վաճառք» տերմինը հաճախ օգտագործվում է այն հանգամանքներում, երբ վաճառողը հարկադրված է վաճառել և որպես հետևանք գնորդները չեն կարող շուկայական պատշաճ ուսումնասիրություն իրականացնել: Գինը, որը կարելի է ստանալ այդ հանգամանքներում, կախված է վաճառողի վրա ճնշման բնույթից և պատշաճ շուկայավարման անհնարինության պատճառներից: Այն կարող է նաև արտացոլել հատկացված ժամկետում վաճառելու անհնարինության հետևանքները վաճառողի համար: Հարկադիր վաճառքն այն իրավիճակի նկարագրությունն է, որի ընթացքում տեղի է ունենում փոխանակումը, այլ ոչ թե արժեքի հստակ տեսակի նկարագրությունն է:

1) Եթե հարկադրված վաճառքի հանգամանքներում մատչելի գնի նշումը պահանջվում է, ապա անհրաժեշտ կլինի հստակ որոշել վաճառողի համար սահմանափակման պատճառները՝ ներառյալ նշված ժամանակահատվածում վաճառքի անհնարինության հետևանքները՝ շարադրելով համապատասխան ենթադրությունները: Եթե այդ հանգամանքները գոյություն չունեն գնահատման ամսաթվի դրությամբ, դրանք պետք է հստակ սահմանված լինեն որպես հատուկ ենթադրություններ:

2) Հարկադիր վաճառքը սովորաբար արտացոլում է ամենահավանական գինը, որը կարող է ստացվել որոշակի օբյեկտի համար՝ հետևյալ բոլոր պայմանների պահպանման դեպքում.

ա. վաճառքի ավարտը կարճ ժամանակահատվածում,

բ. օբյեկտն ընկնում է գնահատման ամսաթվի դրությամբ կամ որոշակի ժամանակահատվածում գործող շուկայական պայմանների ազդեցության տակ, որի ընթացքում գործարքը պետք է ավարտվի,

գ. գնորդը և վաճառողը գործում են ողջամիտ և իրազեկված,

դ. վաճառողը հարկադրված է վաճառք իրականացնել,

ե. գնորդը շահագրգռված է գործարքի իրականացմանը,

զ. երկու կողմերը գործում են իրենց շահերի համաձայն,

է. շուկայի ուսումնասիրությունների անցկացման սովորական միջոցառումների կիրառումը հնարավոր չէ առկա կարճ ժամկետի պատճառով.

3) Ոչ ակտիվ կամ նվազող շուկայում վաճառքները հարկադիր վաճառքի մասին չեն վկայում պայմանները բարելավվելու դեպքում վաճառողի կողմից ավելի շահավետ գին ակնկալելու պատճառով:

28. Արժեքի տեսակի մեծ մասի համար այն գործոնները, որոնք հատուկ են կոնկրետ գնորդին կամ վաճառողին և հասանելի չեն մասնակիցներին, ընդհանուր առմամբ, բացառվում են շուկայական գնահատման ժամանակ օգտագործվող տվյալներից: Տնտեսավարող սուբյեկտի հատուկ գործոններ, որոնք կարող են մասնակիցներին հասանելի չլինել, մասնավորապես՝

1) համանման գնահատվող օբյեկտների պորտֆելի ստեղծումից ստացված լրացուցիչ արժեք կամ արժեքի նվազում,

2) գնահատվող օբյեկտի յուրահատուկ փոխազդեցությունը (սիներգիզմ) տնտեսավարող սուբյեկտին պատկանող այլ օբյեկտների հետ,

3) օրենքով սահմանված իրավունքները կամ սահմանափակումները, որոնք կիրառելի են միայն դիտարկվող տնտեսավարող սուբյեկտի նկատմամբ,

4) հարկային արտոնություններ կամ հարկային բեռ, որը կիրառվում է դիտարկվող տնտեսավարող սուբյեկտի նկատմամբ,

5) օբյեկտն օգտագործելու հնարավորություն, որը հանդիսանում է բացառիկ դիտարկվող տնտեսավարող սուբյեկտի համար:

29. «Սիներգիաները» վերաբերում են օբյեկտների միավորման հետ կապված առավելություններին: Երբ առկա են սիներգիաներ, օբյեկտների և պարտավորությունների խմբի արժեքն ավելի մեծ է, քան առանձին օբյեկտների և պարտավորությունների արժեքների հանրագումարը: Սիներգիաները սովորաբար վերաբերում են ծախսերի կրճատմանը կամ եկամուտների ավելացմանը և ռիսկի նվազեցմանը:

1) Գնահատման ժամանակ սիներգիաների դիտարկումը կախված է արժեքի տեսակից: Արժեքի տեսակների մեծ մասի համար կարող են դիտարկվել միայն այն սիներգիաները, որոնք հասանելի են այլ մասնակիցներին:

30. Արժեքի տեսակը նշելու հետ միաժամանակ, հաճախ անհրաժեշտ է ենթադրություն կամ մի քանի ենթադրություններ նշել՝ պարզաբանելու համար գնահատվող օբյեկտի վիճակը հիպոթետիկ փոխանակման գործարքի ժամանակ կամ այն հանգամանքները, որոնց դեպքում ենթադրվում է գնահատվող օբյեկտի փոխանակումը: Նման ենթադրությունները կարող են զգալի ազդեցություն ունենալ արժեքի վրա:

1) Այս տեսակի ենթադրությունները սովորաբար դասվում են երկու խմբի՝

ա. ընդունված փաստեր, որոնք համապատասխանում են կամ կարող են համապատասխանել գնահատման ամսաթվի դրությամբ առկա փաստերին,

բ. ընդունված փաստեր, որոնք տարբերվում են գնահատման ամսաթվի դրությամբ առկա փաստերից:

2) Այն փաստերի հետ կապված ենթադրությունները, որոնք համապատասխանում են կամ կարող են համապատասխանել գնահատման ամսաթվի դրությամբ առկա փաստերին, հնարավոր է լինեն գնահատողի կողմից ձեռնարկված ուսումնասիրությունների կամ հարցումների սահմանափակման արդյունք:

Նման ենթադրությունները հետևյալն են՝

ա. ենթադրություն, որ գնահատվող օբյեկտը փոխանցվում է որպես ամբողջական գործող սուբյեկտ,

բ. ենթադրություն, որ ձեռնարկության մաս կազմող գնահատվող օբյեկտները փոխանցվում են առանց ձեռնարկատիրության՝ առանձին կամ խմբով,

գ. ենթադրություն, որ առանձին գնահատված օբյեկտը փոխանցվում է այլ լրացուցիչ օբյեկտների հետ միասին,

դ. ենթադրություն, որ բաժնեմասերը փոխանցվում է փաթեթով կամ առանձին:

3) Այն դեպքում, երբ ենթադրյալ փաստերը տարբերվում են գնահատման ամսաթվի դրությամբ առկա փաստերից, այն կոչվում է «հատուկ ենթադրություն»: Հատուկ ենթադրությունները հաճախ օգտագործվում են արտացոլելու համար հնարավոր փոփոխությունների ազդեցությունը գնահատվող օբյեկտի արժեքի վրա կամ գնահատման ամսաթվի դրությամբ մասնակիցների կողմից չընդունված տեսակետը: Նման ենթադրություններ հանդիսանում են.

ա. ենթադրություն, որ անշարժ գույքը գտնվում է վարձակալությամբ չծանրաբեռնված լիարժեք սեփականության իրավունքներով,

բ. ենթադրություն, որ դիտարկվող շենք-շինությունների փաստացի շինարարությունն ավարտվել է գնահատման ամսաթվի դրությամբ,

գ. ենթադրություն, որ կոնկրետ պայմանագիրը գոյություն է ունեցել գնահատման ամսաթվի դրությամբ, թեև այն դեռևս չի կնքվել,

դ. ենթադրություն, որ ֆինանսական գործիքը գնահատվում է եկամտաբերության կորի օգտագործմամբ, որը պետք է տարբերվի մասնակցի կողմից օգտագործվածից:

4) Սույն կետով սահմանված բոլոր ենթադրությունները պետք է հիմնավորված լինեն փաստաթղթերով ու տեղեկանքներով և համապատասխանեն գնահատման նպատակին:

31. Գնահատման արժեքի տեսակների մեծամասնությունը ներկայացնում է փոխանակվող օբյեկտի հաշվարկային գինը՝ հաշվի չառնելով վաճառողի կողմից վաճառքն իրականացնելու նպատակով արված ծախսերը կամ գնորդի կողմից կատարված ծախսերը, և առանց որևէ մեկի կողմից հարկի ճշգրտման, որը ենթակա է վճարման կողմերից ցանկացածի կողմից՝ որպես գործարքի ուղղակի հետևանք:

 

5. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՄՈՏԵՑՈՒՄՆԵՐԸ ԵՎ ՄԵԹՈԴՆԵՐԸ

 

32. Գնահատման հիմնական մոտեցումներն են՝ համեմատական մոտեցում, եկամտային մոտեցում, ծախսային մոտեցում:

1) Գնահատման այս մոտեցումներից յուրաքանչյուրը ներառում է մանրամասն ներկայացված կիրառման տարբեր մեթոդներ,

2) Գնահատման մոտեցումների և մեթոդների ընտրության նպատակն է գտնել առավել հարմար մեթոդ կոնկրետ հանգամանքներում: Միևնույն մեթոդը հնարավոր չէ բացարձակապես բոլոր հնարավոր իրավիճակներում օգտագործելու համար: Դրանց ընտրության ժամանակ պահանջվում է հաշվի առնել առնվազն հետևյալը.

ա. գնահատման առաջադրանքի պայմաններին և նպատակին համապատասխան որոշվում են սահմանված արժեքի տեսակը և նախադրյալը,

բ. գնահատման հնարավոր մոտեցումների և մեթոդների համեմատաբար ուժեղ և թույլ կողմերը,

գ. յուրաքանչյուր մեթոդի նպատակահարմարությունը՝ հաշվի առնելով գնահատվող օբյեկտի բնույթը և համապատասխան շուկայի մասնակիցների դիրքորոշումը,

դ. մեթոդի (մեթոդների) կիրառման համար անհրաժեշտ հավաստի տեղեկատվության առկայություն:

3) Գնահատողներն օբյեկտի գնահատման համար պարտադրված չեն օգտագործել մեկից ավելի մեթոդներ, հատկապես, երբ գնահատողն ունի մեկ մեթոդի ճշտության և հուսալիության բարձր աստիճան՝ հաշվի առնելով գնահատման առաջադրանքի կատարման փաստերն ու պայմանները: Գնահատողը պետք է հաշվի առնի մի քանի մոտեցումների, մեթոդների և մեկից ավելի մեթոդների օգտագործման հնարավորությունը, ինչպես նաև պետք է հաշվի առնեն մեկից ավելի մոտեցում կամ գնահատման մեթոդներ, որոնք կարող են օգտագործվել արժեքի որոշման համար, հատկապես, երբ փաստացի կամ դիտարկված ելակետային տվյալները բավարար չեն մեկ մեթոդի համար հուսալի եզրակացություն ստանալու համար: Այն դեպքերում, երբ օգտագործվում է մեկից ավելի մոտեցում և մեթոդ կամ մեկ մոտեցման շրջանակներում նույնիսկ մի քանի մեթոդներ, այդ մի քանի մոտեցումների կամ մեթոդների վրա հիմնված արժեքի եզրակացությունը պետք է լինի հավաստի, իսկ տարբեր արժեքների վերլուծության և արդյունքների համաձայնեցումը՝ մեկ եզրակացության մեջ, առանց միջինացման, պետք է նշված լինի գնահատման հաշվետվությունում:

4) Սույն ստանդարտը ներառում է ծախսային, համեմատական և եկամտային մոտեցումների շրջանակներում որոշակի մեթոդների վերլուծություն, այն չի պարունակում բոլոր հնարավոր մեթոդների սպառիչ ցանկը, որոնք կարող են կիրառելի լինել: Գնահատողը պատասխանատվություն է կրում յուրաքանչյուր գնահատման առաջադրանքի համար համապատասխան մեթոդի (մեթոդների) ընտրության համար:

5) Երբ տարբեր մոտեցումները կամ մեթոդները հանգեցնում են արժեքի ցուցանիշների զգալի անհամապատասխանության, գնահատողը պետք է կատարի ընթացակարգեր, հասկանալու համար, թե ինչու են արժեքի ցուցանիշները տարբերվում, քանի որ սովորաբար նպատակահարմար չէ պարզապես կշռել երկու կամ ավելի տարբեր արժեքի ցուցանիշներ: Նման դեպքերում արժեքները պետք է վերանայվեն սույն կետի 2-րդ ենթակետով սահմանված պահանջներով, որոշելու համար, թե արդյոք կիրառված մոտեցումներից կամ մեթոդներից որևէ մեկը կարող է ապահովել արժեքի ցուցանիշի ավելի համապատասխան կամ ավելի հուսալի արդյունք:

6) Գնահատողները պետք է առավելագույնս օգտագործեն դիտարկվող շուկայական տեղեկատվությունը բոլոր երեք մոտեցումներում։ Անկախ աղբյուրի ելակետային տվյալների և գնահատման մեջ օգտագործվող ենթադրություններից՝ գնահատողը պետք է իրականացնի համապատասխան վերլուծություն՝ գնահատելու այդ նախնական տվյալներն ու ենթադրությունները և դրանց համապատասխանությունը:

7) Գնային տեղեկատվությունն ակտիվ շուկայում համարվում է առավել իրատեսական արժեքի ապացույց: Որոշ արժեքի տեսակներ կարող են արգելել գնահատողին ակտիվ շուկայից գների վերաբերյալ տեղեկատվության մեջ սուբյեկտիվ ճշգրտումներ իրականացնել: Ոչ ակտիվ շուկայից ստացվող գնային տեղեկատվությունը դեռ կարող է լինել արժեքի լավ ապացույց, սակայն դրա հետ կապված կարող են նաև սուբյեկտիվ ճշգրտումներ պահանջվել:

33. Համեմատական մոտեցման կիրառման դեպքում արժեքը որոշվում է գնահատվող օբյեկտը նույնական կամ համադրելի (նմանատիպ) օբյեկտների հետ համեմատելով, որոնց համար առկա է գների վերաբերյալ տեղեկատվություն:

1) Համեմատական մոտեցումը պետք է կիրառվի և զգալի կշիռ ունենա հետևյալ հանգամանքներում՝

ա. գնահատվող օբյեկտը մոտակա ժամանակահատվածում վաճառվել է գործարքի արդյունքում,

բ. գնահատվող օբյեկտը կամ համադրելի օբյեկտներն ակտիվորեն շրջանառվում են (առաջարկվում են) շուկայում,

գ. առկա են հաճախ կատարվող կամ վերջերս նկատվող գործարքներ համադրելի օբյեկտների հետ կապված:

2) Միաժամանակ, երբ չեն բավարարվում վերոնշյալ պայմանները, ստորև ներկայացվում են այն լրացուցիչ պայմանները, որոնց դեպքում հնարավոր է կիրառել համեմատական մոտեցումը և տալ զգալի կշիռ.

ա. գործարքներ, որոնք վերաբերում են գնահատվող օբյեկտին կամ համադրելի օբյեկտներին, բավականաչափ թարմ չեն՝ հաշվի առնելով շուկայում անկայունության և ակտիվության մակարդակները,

բ. համեմատվող օբյեկտը կամ նմանատիպ օբյեկտները վաճառվում են հրապարակային, բայց ոչ ակտիվորեն,

գ. շուկայական գործարքների մասին տեղեկատվությունը հասանելի է, բայց համադրելի օբյեկտները զգալի տարբերություններ ունեն գնահատվող օբյեկտից, ինչը պահանջում է սուբյեկտիվ ճշգրտումներ,

դ. վերջերս իրականացված գործարքների մասին տեղեկատվությունն իրատեսական չէ (այսինքն, տեղեկատվության բացակայություն, սիներգետիկ գնորդ, ոչ շուկայական պայմաններում կնքված գործարք, խնդրահարույց վաճառք և այլն),

ե. օբյեկտի արժեքի վրա ազդող կարևոր գործոն է հանդիսանում այն գինը, որը կվճարվեր շուկայում, այլ ոչ թե վերարտադրման ծախսերը կամ եկամուտ բերելու կարողությունը:

3) Վերոնշյալ հանգամանքների առկայության դեպքում, համեմատական մոտեցումը կիրառելիս, գնահատողը պետք է դիտարկի ցանկացած այլ մոտեցման կիրառման հնարավորությունը՝ համեմատական մոտեցմամբ ստացված արժեքը հաստատելու և համաձայնեցնելու համար:

4) Շատ օբյեկտների բազմակողմանի բնույթը նշանակում է, որ գործարքների հետ նույնական կամ նմանատիպ օբյեկտների շուկայական գործարքների վերաբերյալ տեղեկատվություն հաճախ անհնար է գտնել: Նույնիսկ այն պայմաններում, երբ համեմատական մոտեցումը չի օգտագործվում, այլ մոտեցումների կիրառման դեպքում պետք է առավելագույնս օգտագործել շուկայական ելակետային տվյալները (շուկայական գնագոյացման ցուցանիշները, ինչպիսիք են՝ արդյունավետ եկամտաբերությունը և շահույթի նորմերը):

5) Երբ համադրելի շուկայական տեղեկատվությունը ճիշտ նույնական չէ գնահատվող օբյեկտի նկատմամբ, գնահատողը պետք է համեմատական վերլուծություն կատարի համադրելի և գնահատվող օբյեկտների որակական և քանակական նմանությունների ու տարբերությունների վերաբերյալ՝ ճշգրտումների միջոցով: Նման ճշգրտումները պետք է կատարվեն հիմնավորված, ինչպես նաև հաշվետվությունում գնահատողները պետք է ներկայացնեն ճշգրտումներ կատարելու պատճառները:

6) Համեմատական մոտեցման ժամանակ կարելի է օգտվել շուկայի մուլտիպլիկատորներից, որոնք ձեռք են բերվում համադրելի օբյեկտների ընտրությունից և որոնցից յուրաքանչյուրը բնութագրվում է իր մուլտիպլիկացիոն նշանակությամբ: Համապատասխան միջակայքից պահանջվող մուլտիպլիկատորի ընտրությունը հիմնավորում է պահանջում՝ հաշվի առնելով որակական և քանակական գործոնները:

34. Համադրելի գործարքների մեթոդը, որը նաև հայտնի է որպես կողմնորոշիչ գործարքների մեթոդ, արժեքը որոշելու նպատակով օգտագործվում է նույնական կամ համադրելի օբյեկտների հետ կապված գործարքների վերաբերյալ տեղեկատվությունը:

1) Երբ դիտարկվող համադրելի գործարքները ներառում են գնահատվող օբյեկտը, այս մեթոդը կոչվում է նախնական գործարքների մեթոդ:

2) Համադրելի գործարքների կիրառման ժամանակ կարելի է օգտվել գնահատման օբյեկտի գնագոյացման ցուցանիշների համեմատական վերլուծության ամենատարբեր արդյունքներից, հայտնի նաև որպես «համեմատության միավորներ», որոնք համեմատություն անցկացնելու համար հիմք են ծառայում:

3) Համեմատության միավորները, որոնք օգտագործվում են մասնակիցների կողմից, կարող են տարբերվել՝ կախված օբյեկտների տեսակներից, ինչպես նաև տարբեր ոլորտներից և տարածաշրջաններից:

4) Համադրելի գործարքների մեթոդի հիմնական փուլերն են՝ որոշել համեմատության միավորները, որոնք օգտագործվում են համապատասխան շուկայի մասնակիցների կողմից, մասնավորապես.

ա. որոշել համեմատության միավորները, որոնք օգտագործվում են համապատասխան շուկայում մասնակիցների կողմից,

բ. որոշել համապատասխան համադրելի գործարքները և հաշվարկել այդ գործարքների հիմնական գնահատման չափանիշները,

գ. կատարել համադրելի օբյեկտների և գնահատվող օբյեկտների որակական և քանակական նմանությունների և տարբերությունների հետևողական համեմատական վերլուծություն, որոնք օգտագործվում են համապատասխան շուկայի մասնակիցների կողմից,

դ. կատարել անհրաժեշտ ճշգրտումներ, եթե այդպիսիք կան, գնահատման ցուցանիշներում, որպեսզի արտացոլվեն գնահատվող օբյեկտի և համադրելի օբյեկտների տարբերությունները,

ե. դիտարկել օբյեկտի գնահատման համար ճշգրտված ցուցանիշների կիրառում,

զ. եթե օգտագործվել են գնահատման մի քանի ցուցանիշներ, ստացված արժեքի ցուցանիշների համաձայնեցումը:

5) Գնահատողը պետք է ընտրի համադրելի գործարքներ հետևյալ համատեքստում.

ա. մի քանի գործարքների տվյալների առկայությունը որպես կանոն նախընտրելի են մեկ գործարքից,

բ. նույնական օբյեկտների գործարքներն առավել ճշգրիտ են արտացոլում արժեքը, քան այն օբյեկտներինը, որոնց գործարքների փաստացի գները պահանջում են զգալի ճշգրտումներ,

գ. գործարքները, որոնք իրականացվում են գնահատման ամսաթվին ավելի մոտ, ավելի հավաստի են շուկայի համար, քան հին թվագրված գործարքները՝ հատկապես անկայուն շուկաներում,

դ. շատ արժեքի տեսակների համար նախընտրելի է, որ գործարքներն իրականացված լինեն խիստ առևտրային հիմունքներով՝ միմյանց հետ կապ չունեցող կողմերի մասնակցությամբ,

ե. գործարքի վերաբերյալ պետք է հասանելի լինի բավարար տեղեկատվություն, որը թույլ է տալիս գնահատողին լիարժեք պատկերացում կազմել համադրելի օբյեկտների մասին և հաշվի առնել գնագոյացման ցուցանիշները, համադրելի տվյալները,

զ. համադրելի գործարքների մասին տեղեկատվությունը պետք է ստացվի վստահելի և հավաստի աղբյուրից,

է. փաստացի գործարքներն ապահովում են գնահատման համար ավելի ճշգրիտ գործոններ, քան ենթադրյալ գործարքները (առաջարկները):

6) Գնահատողը պետք է վերլուծի և ճշգրտումներ կատարի՝ հաշվի առնելով համադրելի օբյեկտների և գնահատվող օբյեկտի միջև ցանկացած էական տարբերություն։ Հաճախ հանդիպող տարբերությունների օրինակները, որոնց նկատմամբ կարող են պահանջվել ճշգրտումներ, ներառում են, բայց չեն սահմանափակվում հետևյալով՝

ա. կարևոր բնութագրերը (տարիքը, չափը, նույնականացման տվյալները և այլն),

բ. համապատասխան սահմանափակումներ գնահատվող օբյեկտի կամ համադրելի օբյեկտների նկատմամբ,

գ. աշխարհագրական տեղադրությունը (օբյեկտի գտնվելու վայրը), հարակից տնտեսական և կարգավորող (նորմատիվ իրավական) միջավայրը,

դ. շահութաբերության կամ տնտեսական արդյունավետության ցուցանիշները,

ե. պատմական և ակնկալվող աճը (նվազում),

զ. եկամտաբերության մակարդակի և արժեկտրոնային դրույքաչափի հարաբերակցությունը,

է. երաշխիքի տեսակները,

ը. համեմատելի գործարքներ իրականացնելու ժամանակ ոչ տիպիկ պայմանները,

թ. իրավունքի տեսակի բնութագրերը:

7) Համանման հանրային ընկերությունների համեմատական մեթոդով գնահատման նպատակով օգտագործվում են հրապարակայնորեն վաճառվող համեմատելի ընկերությունների մասին տեղեկությունները, որոնք նույնական են կամ համադրելի գնահատվող ընկերությանը:

8) Այս մեթոդը նման է համադրելի գործարքների մեթոդին. սակայն կան որոշ տարբերություններ, որոնք պայմանավորված են համադրելի ընկերությունների հանրային շուկայում վաճառքով, ինչպիսիք են՝

ա. գնահատման և համադրելի ցուցանիշները հասանելի են գնահատման ամսաթվի դրությամբ,

բ. համադրելի ցուցանիշների վերաբերյալ մանրամասն տեղեկատվությունը հասանելի է հանրային փաստաթղթերում,

գ. բաց հրապարակային փաստաթղթերում պարունակվող տեղեկատվությունը պատրաստվել է հաշվապահական հաշվառման հայտնի ստանդարտներին համապատասխան:

9) Մեթոդը պետք է օգտագործվի միայն այն դեպքում, եթե գնահատվող օբյեկտն առավել նման է հրապարակայնորեն վաճառվող համադրելի օբյեկտներին, լիարժեք համեմատություն ապահովելու համար:

10) Հանրային համանման գնահատվող օբյեկտների համեմատական մեթոդի օգտագործման հիմնական փուլերն են՝

ա. համապատասխան շուկայի մասնակիցների կողմից օգտագործվող գնահատման տեսակարար ցուցանիշների համադրելի ապացույցների սահմանում,

բ. թիրախային հրապարակայնորեն վաճառվող անալոգային օբյեկտների ընտրություն և այդպիսի հաստատված հիմնական ցուցանիշների հաշվարկ (այսինքն՝ մուլտիպլիկատորներ) նրանց հետ գործարքներում,

գ. գնահատվող օբյեկտի և շուկայում վաճառվող համադրելի օբյեկտների միջև որակական և քանակական նմանությունների և տարբերությունների հետևողական համեմատական վերլուծության անցկացում,

դ. անհրաժեշտության դեպքում, գնահատման հաշվարկված ցուցանիշների ճշգրտում՝ հաշվի առնելով դիտարկվող օբյեկտի և հրապարակայնորեն վաճառվող անալոգային օբյեկտների միջև տարբերությունները,

ե. գնահատվող օբյեկտի նկատմամբ ճշգրտված գնահատման ցուցանիշների կիրառում,

զ. եթե օգտագործվել են գնահատման մի քանի ցուցանիշներ, ապա հաշվարկվում է յուրաքանչյուր ստացված արդյունքի կշիռը:

35. Եկամտային մոտեցումը տրամադրում է արժեքի ցուցիչ՝ ապագա դրամական հոսքերը փոխակերպելով ընդհանուր ընթացիկ արժեքի: Եկամտային մոտեցմամբ արժեքը որոշվում է գնահատվող օբյեկտի եկամտաբերությամբ, դրամական հոսքի կամ ծախսերի խնայողությունների արժեքի հիման վրա:

1) Եկամտային մոտեցումը պետք է կիրառվի և զգալի կշիռ ստանա հետևյալ հանգամանքներում՝

ա. ներդրողի տեսանկյունից գնահատվող օբյեկտի եկամտաբերությունը հանդիսանում է արժեքի վրա ազդող կարևոր գործոն,

բ. գնահատվող օբյեկտի համար առկա են սպասվելիք եկամտի և ժամկետների ողջամիտ կանխատեսումներ, միևնույն ժամանակ, շուկայում առկա է համադրելի օբյեկտների ոչ մեծ քանակություն վերլուծության համար:

2) Ստորև ներկայացվում են լրացուցիչ հանգամանքներ, որոնց դեպքում եկամտային մոտեցումը կարող է կիրառվել և զգալի կշիռ ունենալ: Եթե հետևյալ հանգամանքներում օգտագործվում է եկամտային մոտեցումը, ապա գնահատողը պետք է հաշվի առնի ցանկացած այլ մոտեցման օգտագործման և եկամտային մոտեցման կիրառման շրջանակներում ստացված արժեքի ցուցանիշի հաստատման նպատակով դրանց արդյունքների կշռման հնարավորությունը, մասնավորապես.

ա. գնահատվող օբյեկտի եկամտաբերությունը մի քանի գործոններից մեկն է, որոնք, ներդրողի տեսանկյունից ազդում են արժեքի վրա,

բ. գոյություն ունի գնահատվող օբյեկտի սպասվող եկամուտների չափի և ժամկետների վերաբերյալ զգալի անորոշություն,

գ. բացակայում է գնահատվող օբյեկտի վերաբերյալ տեղեկատվության հասանելիությունը,

դ. գնահատվող օբյեկտը դեռ չի սկսել եկամուտ բերել, սակայն, ըստ կանխատեսումների կբերի:

3) Եկամտային մոտեցման կարևորագույն հիմքը հանդիսանում է իրենց ներդրումներից շահույթ ստանալու ներդրողների ակնկալիքը, նման եկամուտը պետք է արտացոլի ներդրումների ռիսկի ենթադրյալ մակարդակը:

4) Որպես կանոն, ներդրողներն ակնկալել են փոխհատուցում միայն համակարգված ռիսկի համար (նաև հայտնի է որպես «շուկայական ռիսկ» կամ «չդիվերսիֆիկացված ռիսկ»):

36. Եկամտային մոտեցման մեթոդները փաստացի հիմնված են ապագա դրամական հոսքերի գումարների դիսկոնտավորմանը (փոխակերպմանը) ընթացիկ արժեքին: Դրանք դրամական հոսքերի դիսկոնտավորման մեթոդի տարբերակներն են: Ստորև բերված հասկացությունները մասնակի կամ ամբողջությամբ կիրառելի են եկամտային մոտեցման բոլոր մեթոդների համար:

1) Դրամական հոսքերի դիսկոնտավորման մեթոդի (ԴՀԴ) համաձայն կանխատեսվող դրամական հոսքը դիսկոնտավորվում է հակառակ ուղղությամբ (ապագայից և) մինչ գնահատման ամսաթիվը, որն արդյունքում թույլ է տալիս ստանալ գնահատվող օբյեկտի ընթացիկ արժեքը:

2) Որոշ դեպքերում երկարաժամկետ կամ անորոշ ժամկետով օբյեկտների համար ԴՀԴ մեթոդը կարող է տերմինալային (մնացորդային, հետկանխատեսային) արժեք ներառել, որը ներկայացնում է գնահատվող օբյեկտի արժեքը կանխատեսվող ժամանակահատվածի վերջում: Այլ դեպքերում գնահատվող օբյեկտի արժեքը կարող է հաշվարկվել բացառապես օգտագործելով վերջնական արժեքը, առանց հստակ կանխատեսման ժամանակաշրջանի: Այն երբեմն կոչվում է եկամտի կապիտալիզացիայի մեթոդ:

3) ԴՀԴ մեթոդի հիմնական փուլերն են՝

ա. ըստ գնահատվող օբյեկտի և դրա գնահատման առանձնահատկություններից կախված դրամական հոսքի առավել հարմար տեսակի ընտրություն,

բ. դրամական հոսքերի կանխատեսման առավել օպտիմալ կոնկրետ ժամանակահատվածի որոշում,

գ. ամբողջ ժամանակահատվածի համար դրամական հոսքերի կանխատեսման նախապատրաստում,

դ. որոշված կանխատեսվող ժամկետի վերջում մնացորդային արժեքի որոշման անհրաժեշտության դիտարկում, այնուհետև, հաշվի առնելով գնահատվող օբյեկտի բնութագրերը, համապատասխան տերմինալային արժեքի որոշում,

ե. դիսկոնտավորման դրույքաչափի որոշում,

զ. դիսկոնտավորման դրույքաչափի կիրառումը կանխատեսվող ապագա դրամական հոսքերի նկատմամբ՝ անհրաժեշտության դեպքում հաշվի առնելով տերմինալային արժեքը:

4) Հստակ կանխատեսվող ժամանակաշրջանի ընտրության չափանիշները կախված են գնահատման նպատակից, գնահատվող օբյեկտի բնույթից, առկա տեղեկատվությունից և գնահատման համար սահմանված արժեքի տեսակից: Կարճ ժամկետով գնահատվող օբյեկտների համար, ամենայն հավանականությամբ, հնարավոր է պատշաճ կանխատեսել դրամական հոսքն իր ծառայության ողջ ընթացքում:

5) Գնահատողները, ընտրելով հստակ կանխատեսվող ժամանակահատվածը, պետք է հաշվի առնեն հետևյալ գործոնները՝

ա. գնահատվող օբյեկտի օգտագործման ժամկետ,

բ. խելամիտ ժամկետում առկա հավաստի տվյալներ, որոնց վրա հիմնվում են կանխատեսումները,

գ. նվազագույն հստակ կանխատեսվող կամ առաջադրված ժամանակահատվածը, որը պետք է բավարար լինի գնահատվող օբյեկտի կայուն աճի և շահույթի մակարդակի հասնելու համար, որից հետո հնարավոր է օգտագործել տերմինալային արժեքը,

դ. ցիկլային գնահատվող օբյեկտների գնահատման ժամանակ կանխատեսման ժամկետը պետք է ներառի ամբողջ ցիկլը,

ե. սահմանափակ ժամկետով օգտակար կիրառություն ունեցող օբյեկտները՝ ֆինանսական գործիքների մեծ մասը և դրամական հոսքերը կանխատեսվում են օբյեկտի կիրառության ողջ ժամկետում:

6) Որոշ դեպքերում, հատկապես, երբ գնահատվող օբյեկտը գործում է՝ ունենալով կայուն աճի տեմպեր և շահույթ գնահատման ամսաթվի դրությամբ, կարիք չկա սահմանել կոնկրետ կանխատեսման ժամանակահատված, և տերմինալային արժեքը կարող է ծառայել որպես արժեքի որոշման միակ հիմք (երբեմն սա կոչվում է «եկամտի կապիտալիզացիայի մեթոդ»):

7) Որևէ ներդրողի կողմից ենթադրվող օգտագործման ժամանակահատվածը (հոլդինգային ժամանակահատված) չպետք է լինի միակ չափանիշը որոշակի կանխատեսման ժամանակահատվածի ընտրության ժամանակ և չպետք է ազդի օբյեկտի արժեքի վրա՝ բացառությամբ այն դեպքերի, երբ ժամանակահատվածը, որի ընթացքում գնահատվող օբյեկտը կարող է դիտարկվել հստակ կանխատեսվող ժամանակաշրջան որոշելու տեսակետից, եթե գնահատման նպատակը դրա ներդրումային արժեքը որոշելն է:

8) Եթե ակնկալվում է, որ գնահատվող օբյեկտը շարունակելու է գործել որոշակի կանխատեսվող ժամանակահատվածի ավարտից հետո նույնպես, գնահատողները պետք է գնահատեն օբյեկտի արժեքն այդ ժամանակահատվածի վերջում: Այնուհետև, որոշված տերմինալային (հետկանխատեսային) արժեքը դիսկոնտավորվում է գնահատման ամսաթվի դրությամբ, որպես կանոն, օգտագործելով հետկանխատեսվող ժամանակաշրջանում դրամական հոսքերի նկատմամբ կիրառվող նույն դիսկոնտավորման դրույքաչափը:

9) Տերմինալային արժեքի մեջ պետք է հաշվի առնել՝

ա. այն փաստը, թե արդյոք գնահատվող օբյեկտն իր բնույթով սպառվող է՝ արդյունավետ օգտագործման սահմանափակ ժամանակահատված ունի, քանի որ այդ փաստն ազդելու է տերմինալային արժեքի հաշվարկման համար կիրառվող մեթոդի վրա,

բ. գոյություն ունի արդյոք կանխատեսվող ժամանակահատվածից դուրս գնահատվող օբյեկտի հետագա աճի (նվազման) հավանականություն,

գ. այն, թե ակնկալվում է արդյոք սահմանված կանխատեսվող ժամանակահատվածի ավարտին նախօրոք որոշված գումարի ստացումը,

դ. գնահատվող օբյեկտի նկատմամբ ռիսկի սպասվող մակարդակն այն ժամանակահատվածում, երբ որոշվում է տերմինալային արժեքը,

ե. ինչ վերաբերում է ցիկլային գնահատվող օբյեկտներին, ապա տերմինալային արժեքը պետք է հաշվի առնի գնահատվող օբյեկտի ցիկլային բնույթը, և դրա որոշման ժամանակ չպետք է եզրահանգել, որ դրամական միջոցների հոսքերի առավելագույն կամ նվազագույն մակարդակը պահպանվելու է անորոշ ժամկետով,

զ. գնահատվող օբյեկտին հատուկ հարկային բաղադրիչները կանխատեսվող ժամանակահատվածի ավարտին (եթե անհրաժեշտ է) և այն, թե ենթադրվում է արդյոք, որ նման հարկային բաղադրիչները շարունակելու են գործել անորոշ ժամանակով:

10) Գնահատողները կարող են կիրառել տերմինալային արժեքի հաշվարկման ցանկացած ողջամիտ մեթոդ: Չնայած տերմինալային արժեքի հաշվարկման բազում տարբեր մեթոդներ կան՝ ստորև ներկայացված են դրանցից ամենատարածված երեք մեթոդները՝

ա. Գորդոնի կամ կայուն աճի մոդել (կիրառվում է միայն անսահմանափակ արդյունավետ օգտագործման ժամկետ ունեցող գնահատվող օբյեկտների համար),

բ. ելքի արժեք (կիրառելի է հնացող, սահմանափակ, ինչպես նաև անսահմանափակ արդյունավետ օգտագործման ժամկետ ունեցող գնահատվող օբյեկտների համար),

գ. օգտահանության ծախսեր (կիրառելի է միայն հնացող, սահմանափակ օգտագործման ժամկետ ունեցող գնահատվող օբյեկտների համար):

11) Դիսկոնտավորման դրույքաչափը պետք է արտացոլի ոչ միայն դրամական միջոցի ժամանակավոր արժեքը, այլ նաև այն ռիսկերը, որոնք կապված են օբյեկտի ապագա շահագործման և դրամական հոսքերի տեսակի հետ:

12) Դիսկոնտավորման դրույքաչափը պետք է համապատասխանի դրամական հոսքերի տեսակին։

13) Դիսկոնտավորման դրույքաչափերի ընդունման կամ հաշվարկման տարածված մեթոդները հետևյալն են՝

ա. կապիտալի գնագոյացման մոդել ԿԳՄ (CAPM),

բ. կապիտալի միջին կշռված արժեք ԿՄԿԱ (WACC),

գ. դիտարկվող կամ ստացված դրույքաչափերի և եկամտաբերության հարաբերակցություն,

դ. Կումուլյատիվ մեթոդ:

14) Գնահատողները, համապատասխան դիսկոնտավորման դրույքը որոշելու համար, կարող են օգտագործել նաև այլ հիմնավորված մեթոդներ։

15) Դիսկոնտավորման դրույքաչափը մշակելիս գնահատողը պետք է՝

ա. պահպանի դիսկոնտավորման դրույքաչափը որոշելու համար օգտագործված նյութերը,

բ. դիսկոնտավորման դրույքաչափը որոշելու համար տրամադրել հիմնավորումներ՝ ներառյալ օգտագործված տվյալների նույնականացումը և դրանց ստացման կամ տեղեկատվության սկզբնաղբյուրը:

16) Գնահատողները պետք է հաշվի առնեն այն նպատակը, որի համար իրականացվել է կանխատեսումը և կանխատեսման ենթադրությունների համապատասխանությունը կիրառվող արժեքի տեսակին: Եթե կանխատեսվող ենթադրությունները չեն համապատասխանում արժեքի տեսակին, ապա կարող է անհրաժեշտություն առաջանալ կանխատեսման կամ դիսկոնտավորման դրույքաչափի ճշգրտում կատարելու:

17) Գնահատողները, դիսկոնտավորման դրույքաչափը մշակելիս, պետք է հաշվի առնեն գնահատվող օբյեկտի կանխատեսվող դրամական հոսքին հասնելու ռիսկը: Մասնավորապես, գնահատողը պետք է գնահատի, թե արդյոք կանխատեսվող դրամական հոսքերի ենթադրությունների հիմքում ընկած ռիսկը ներառված է դիսկոնտավորման դրույքաչափում:

18) Եթե գնահատողը որոշում է, որ դիսկոնտավորման դրույքաչափում կանխատեսվող դրամական հոսքերում ներառված որոշակի ռիսկեր հաշվի չեն առնվել, ապա այդ դեպքում գնահատողը պետք է՝

1) ճշգրտի կանխատեսումը,

2) ճշգրտի զեղչման դրույքաչափը՝ հաշվի առնելով դեռևս չհայտնաբերված ռիսկերը:

37. Ծախսային մոտեցման հիմքում ընկած է այն սկզբունքը, ըստ որի գնորդը գնահատվող օբյեկտի համար չի վճարի ավելին, քան հավասար օգտակարությամբ օբյեկտ ձեռք բերելու դեպքում, լինի դա գնման կամ կառուցման միջոցով, գործընթացը բարդացնող գործոնների բացակայությամբ՝ անհարկի ժամանակ, անհարմարություն, ռիսկ կամ այլ գործոններ: Այս մոտեցումը հնարավոր է դարձնում ստանալ արժեք օբյեկտի արժեքը փոխարինման կամ վերարտադրման ընթացիկ ծախսերի որոշման միջոցով և ֆիզիկական մաշվածության բոլոր տեսակների կիրառմամբ:

1) Ծախսային մոտեցումը պետք է կիրառվի և նշանակալի կշիռ ստանա հետևյալ հանգամանքներում.

ա. մասնակիցները կկարողանան վերարտադրել օբյեկտը գրեթե նույն օգտակարությամբ, ինչպես գնահատվող օբյեկտը, առանց որևէ նորմատիվ կամ իրավական սահմանափակումների, և այդ օբյեկտը կարող է այնքան արագ վերարտադրվել, որ մասնակիցը չուզենա գնահատվող օբյեկտի անհապաղ օգտագործման հնարավորության համար հավելյալ վճարել,

բ. գնահատվող օբյեկտն ուղղակիորեն եկամուտ չի բերում, իսկ դրա առանձնահատուկ բնույթը թույլ չի տալիս եկամտային կամ համեմատական մոտեցումների կիրառումը,

գ. օգտագործվող արժեքի տեսակը հիմնականում հիմնված է փոխարինման կամ վերարտադրման ծախսերի վրա:

2) Չնայած սույն կետի 1-ին ենթակետում նշված հանգամանքները ցույց են տալիս, որ պետք է ծախսային մոտեցում կիրառվի և դրան զգալի կշիռ հաղորդվի, ստորև բերված են լրացուցիչ հանգամանքներ, որոնց դեպքում ծախսային մոտեցումը կարող է կիրառվել և զգալի կշիռ ունենալ։ Ծախսային մոտեցման օգտագործման պարագայում գնահատողը պետք է հաշվի առնի այլ մոտեցումներ կիրառելու և արդյունքների համաձայնեցման կշռման հնարավորությունը՝ ծախսային մոտեցման կիրառման շրջանակներում ստացված արժեքի ցուցիչի հաստատման նպատակով, մասնավորապես.

ա. մասնակիցները կարող են հաշվի առնել համադրելի օգտակարության օբյեկտների վերարտադրման հնարավորությունը, սակայն գոյություն ունեն նորմատիվ իրավական բնույթի կամ գնահատվող օբյեկտի վերարտադրման համար անհրաժեշտ ժամանակի զգալի կորուստների հետ կապված սահմանափակումներ,

բ. երբ ծախսային մոտեցումն օգտագործվում է այլ մոտեցումների հիմնավորվածությունն ստուգելու համար (օրինակ՝ ծախսային մոտեցման օգտագործումն ստուգելու համար, կարող է արդյոք գնահատվող օբյեկտը որպես գործող ձեռնարկություն լուծարման ժամանակ ավելի մեծ դրամական արժեք ունենալ թե ոչ),

գ. գնահատվող օբյեկտը վերջերս է ստեղծվել, ուստի ծախսային մոտեցման կիրառման ժամանակ օգտագործվող ենթադրությունները բարձր հուսալիություն ունեն:

3) Մասնակիորեն ավարտված օբյեկտի արժեքը, որպես կանոն, արտացոլում է օբյեկտի ստեղծման ընթացքում մինչ ներկա դրությամբ կատարված ծախսերը (և այն, թե այդ ծախսերն արդյոք իրենց ազդեցությունն ունեցել են օբյեկտի արժեքի վրա), և օբյեկտի ստեղծման ավարտից հետո արժեքի վերաբերյալ մասնակիցների ակնկալիքները, միևնույն ժամանակ հաշվի են առնվում գնահատվող օբյեկտի ստեղծման ավարտի համար անհրաժեշտ ծախսերն ու ժամանակը՝ ներառյալ շահույթի և ռիսկի համապատասխան ճշգրտումները:

38. Առկա է ծախսային մոտեցման երեք մեթոդ՝ ծախսերի փոխարինման մեթոդ, որն արտացոլում է համարժեք օգտակարությամբ նմանատիպ օբյեկտի ստեղծման ծախսերի հաշվարկման միջոցով որոշվող արժեքը, ծախսերի վերարտադրման մեթոդ, որն արտացոլում է օբյեկտի ճշգրիտ նմանակի վերստեղծման ծախսերի հաշվարկման միջոցով որոշվող արժեքը և բաղադրիչային մեթոդ, որի միջոցով օբյեկտի առանձին բաղադրիչ մասերի արժեքները գումարելով հաշվարկվում է գնահատվող օբյեկտի արժեքը:

1) Սովորաբար փոխարինման արժեքը ճշգրտվում է՝ հաշվի առնելով ֆիզիկական մաշվածության և բոլոր համապատասխան ձևերը: Նման ճշգրտումներից հետո դա կարելի է անվանել փոխարինման արժեք:

2) Փոխարինման արժեքի մեթոդի կիրառման հիմնական փուլերն են՝

ա. Մասնակցի բոլոր այն ծախսերի հաշվարկ, որը ցանկանում է ստեղծել կամ ձեռք բերել համարժեք օգտակարություն ապահովվող օբյեկտ,

բ. որոշել, թե արդյոք գոյություն ունի գնահատվող օբյեկտի ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ և արտաքին մաշվածության հետ կապված որևէ արժեզրկում,

գ. գնահատվող օբյեկտի արժեքը որոշելու համար ընդհանուր ծախսերը նվազեցնել կուտակված (ընդհանուր) մաշվածությամբ:

3) Փոխարինման ծախսերը, որպես կանոն, վերաբերում են ժամանակակից համարժեք օբյեկտին, որն ապահովում է գնահատվող օբյեկտի նմանատիպ գործառույթներ և համարժեք օգտակարություն կառուցվել կամ արտադրվել է ժամանակակից տնտեսապես արդյունավետ նյութերի և տեխնոլոգիաների օգտագործմամբ:

4) Վերարտադրման արժեքն ընդունելի է հետևյալ հանգամանքներում.

ա. ժամանակակից համարժեք օբյեկտի ստեղծման ծախսերը գերազանցում են գնահատվող օբյեկտի ճշգրիտ պատճենի վերարտադրման ծախսերը,

բ. գնահատվող օբյեկտի օգտակարությունը կարող է ապահովել միայն ճշգրիտ պատճենով, այլ ոչ թե ժամանակակից համարժեք օբյեկտով:

5) Վերարտադրման ծախսերի մեթոդի կիրառման հիմնական փուլերն են.

ա. այն բոլոր ծախսերի հաշվարկը, որոնք կկրի մասնակիցը, որը ձգտում է ստեղծել գնահատվող օբյեկտի ճշգրիտ պատճենը,

բ. որոշել, թե արդյոք գոյություն ունի գնահատվող օբյեկտի արժեզրկում ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ և արտաքին մաշվածության հետ կապված,

գ. գնահատվող օբյեկտի արժեքը որոշելու համար ընդհանուր ծախսերը նվազեցնել կուտակված (ընդհանուր) մաշվածության չափով:

6) Բաղադրիչային մեթոդը սովորաբար օգտագործվում է ներդրումային ընկերությունների կամ այլ տեսակի օբյեկտների կամ ընկերությունների համար, որոնց համար արժեքը հիմնականում պայմանավորված է նրանց ներդրումային արժեքի չափից:

7) Բաղադրիչային մեթոդի հիմնական փուլերն են.

ա. գնահատվող օբյեկտի կազմի մեջ մտնող յուրաքանչյուր բաղադրիչի գնահատում՝ համապատասխան գնահատման մոտեցումների և մեթոդների կիրառմամբ,

բ. գնահատվող օբյեկտի արժեքն ստանալու համար բաղադրիչ օբյեկտների արժեքների գումարում:

8) Ծախսային մոտեցումը պետք է ներառի բոլոր ծախսերը, որոնք տվյալ մասնակիցը կարող է կրել:

9) Արժեքի տարրերը կարող են տարբերվել՝ կախված գնահատվող օբյեկտի տեսակից և պետք է ներառեն ուղղակի և անուղղակի ծախսեր, որոնք պահանջվում են գնահատման ամսաթվի դրությամբ օբյեկտի փոխարինման (վերարտադրման) համար:

10) Որոշ ընդհանուր կետեր, որոնք պետք է հաշվի առնել, մասնավորապես՝

ա. ուղղակի ծախսեր (նյութեր, աշխատուժ),

բ. անուղղակի ծախսեր (տրանսպորտային ծախսեր, տեղադրման ծախսեր, մասնագիտական վճարներ (նախագծային, թույլտվություն, ճարտարապետական, իրավաբանական և այլն), այլ վճարներ (միջնորդավճարներ և այլն), ընդհանուր ծախսեր, հարկեր, ֆինանսական ծախսեր (օրինակ՝ պարտքային ֆինանսավորման տոկոսներ) և ձեռնարկատիրական շահույթ):

11) Երրորդ կողմից ձեռք բերված գնահատվող օբյեկտը, ենթադրաբար արտացոլում է օբյեկտի ստեղծման հետ կապված ծախսերը, ինչպես նաև իրենց ներդրումների վերադարձն ապահովելու համար որոշակի շահույթի ձև: Համաձայն այն արժեքի տեսակի, որոնք ենթադրում են հիպոթետիկ գործարք, կարող է նպատակահարմար լինել ներառել շահույթի ենթադրյալ նորմը որոշակի ծախսերի համար, որը կարող է արտահայտված լինել նպատակային շահույթի, միանվագ գումարի, ծախսերի կամ արժեքի տոկոսային վերադարձի տեսքով:

12) Երբ ծախսերը հաշվարկվում են երրորդ կողմի մատակարարների կամ կապալառուների փաստացի, նշված կամ գնահատված գների հիման վրա, ապա այդ ծախսերն արդեն կներառեն երրորդ կողմի շահույթի ցանկալի մակարդակը:

13) Գնահատվող օբյեկտի ստեղծման ժամանակ կատարված փաստացի ծախսերը կարող են հասանելի լինել և ապահովել գնահատվող օբյեկտի արժեքի համապատասխան ցուցանիշ: Այնուամենայնիվ, անհրաժեշտ է կատարել ճշգրտումներ հետևյալն արտացոլելու նպատակով.

ա. ծախսման ամսաթվի և գնահատման ամսաթվի միջև եղած ծախսերի տատանումները,

բ. ցանկացած ոչ բնորոշ կամ բացառիկ ծախսերը կամ խնայողությունները, որոնք արտացոլված են ծախսերի վերաբերյալ տվյալներում, սակայն չեն առաջանում համարժեք օբյեկտի ստեղծման գործընթացում:

39. Մաշվածություն (Արժեզրկում/Հնացում) հասկացությունը վերաբերում է այն ուղղումներին, որոնք իրականացվում են հավասար օգտակարությամբ օբյեկտի ստեղծման հաշվարկային ծախսերի նկատմամբ՝ գնահատվող օբյեկտի արժեքի վրա ցանկացած մաշվածության ազդեցության արտացոլման նպատակով: Մաշվածություն հասկացությունը տարբերվում է ամորտիզացիայի հասկացության իմաստից. վերջինս կիրառվում է ֆինանսական հաշվետվություններում կամ հարկային օրենսդրության մեջ, որտեղ այն սովորաբար վերաբերում է որոշակի կապիտալ ներդրումների ծախսերի մեջ համակարգված միջժամանակային ընդգրկման մեթոդին:

1) Մաշվածության հետ կապված ճշգրտումները դիտարկվում են հետևյալ տեսակների համար, որոնք ուղղումներ կամ ճշգրտումներ կատարելիս կարող են հետագայում բաժանվել ենթատեսակների.

ա. ֆիզիկական մաշվածություն՝ գնահատվող օբյեկտի կամ դրա բաղադրիչների ֆիզիկական մաշվածության պատճառով օգտակարության ցանկացած կորուստ, որն առաջացել է օգտագործման հետևանքով և տարիքից,

բ. ֆունկցիոնալ մաշվածություն՝ գնահատվող օբյեկտի անարդյունավետության հետևանքով առաջացած օգտակարության ցանկացած կորուստ, համեմատած դրա փոխարինման հետ, ինչպիսիք են նախագծումը, տեխնիկական բնութագրերն ու տեխնոլոգիայի հնացած լինելը,

գ. արտաքին կամ տնտեսական մաշվածություն՝ գնահատվող օբյեկտի նկատմամբ արտաքին համարվող տնտեսական կամ տեղական պայմանների հետևանքով առաջացած օգտակարության ցանկացած կորուստ: Այս տեսակի մաշվածությունը կարող է լինել ժամանակավոր կամ մշտական:

2) Մաշվածության հաշվարկման ժամանակ պետք է հաշվի առնել գնահատվող օբյեկտի օգտակար ծառայության ֆիզիկական և տնտեսական ժամկետը.

ա. օգտակար ծառայության ֆիզիկական ժամկետը ցույց է տալիս, թե որքան երկար ժամանակ կարող է օգտագործվել գնահատվող օբյեկտը մինչ այն մաշված համարվելը կամ, երբ նրա վերանորոգումն այլևս տնտեսապես նպատակահարմար չի լինի պլանային սպասարկման պարագայում, առանց հաշվի առնելու վերակառուցման կամ վերասարքավորման որևէ հնարավորություն,

բ. օգտակար ծառայության տնտեսական ժամկետը ցույց է տալիս, թե որքան ժամանակ գնահատվող օբյեկտը կարող է ֆինանսական շահույթ կամ ոչ ֆինանսական օգուտներ բերել իր ընթացիկ օգտագործման մեջ: Դա կախված կլինի դրա ֆունկցիոնալ կամ տնտեսական մաշվածության աստիճանից:

3) Բացառությամբ տնտեսական կամ արտաքին մաշվածության որոշ տեսակների, գնահատվող օբյեկտի և հիպոթետիկ օբյեկտի միջև, որի վրա է հիմնված փոխարինման կամ վերարտադրության հաշվարկային արժեքը: Սակայն, երբ կան մաշվածության ազդեցության շուկայական հիմնավորումներ արժեքի վրա, ապա այդ հիմնավորումները պետք է հաշվի առնել:

4) Ֆիզիկական մաշվածությունը հաշվարկվում է երկու եղանակներով՝

ա. վերականգնվող, երբ մաշվածության վերացման հետ կապված ծախսերը տնտեսապես արդարացված են,

բ. չվերականգնվող, երբ մաշվածության վերացման հետ կապված ծախսերը տնտեսապես արդարացված չեն:

5) Գոյություն ունի ֆունկցիոնալ մաշվածության երկու ձև՝

ա. ավելցուկային կապիտալ ծախսեր, որոնք կարող են պայմանավորված լինել շինարարության նախագծման, շինարարական նյութերի, արտադրական տեխնիկայի կամ մեթոդների փոփոխություններով, որոնք գնահատվող օբյեկտի համեմատ ավելի ցածր կապիտալ ներդրումներով ժամանակակից համարժեք օբյեկտների հասանելիության են հանգեցնում,

բ. ավելցուկային գործառնական ծախսերը, որոնք կարող են պայմանավորված լինել նախագծման բարելավումներով կամ ավելորդ արտադրողականությամբ, որոնք գնահատվող օբյեկտի համեմատ հանգեցնում են ավելի ցածր գործառնական ծախսերով ժամանակակից համարժեք օբյեկտների հասանելիությանը:

6) Տնտեսական մաշվածությունը կարող է առաջանալ, երբ արտաքին գործոններն ազդում են առանձին օբյեկտների կամ բոլոր օբյեկտների վրա, և դրանք պետք է նվազեցվեն ֆիզիկական և ֆունկցիոնալ մաշվածություններից հետո:

7) Իրացվելի օբյեկտները չպետք է ուղղվեն համեմատական մոտեցման շրջանակներում սահմանված իրենց շուկայական արժեքից ավելի ցածր արժեքով:

40. Գնահատման մոդելն ընդհանուր առմամբ վերաբերում է փաստաթղթերի գնահատման և հաստատման համար օգտագործվող քանակական մեթոդներին, համակարգերին, տեխնիկաներին և որակական դատողություններին:

1) Գնահատման մոդել օգտագործելիս կամ ստեղծելիս գնահատողը պետք է՝

ա. վարի համապատասխան գրառումներ՝ մոդելի ընտրությունը կամ ստեղծումը որոշելու համար,

բ. ուսումնասիրի և ապահովի գնահատման արժեքի տեսակի և մասշտաբի, գնահատման մոդելի արդյունքների, էական ենթադրությունների և սահմանափակումների համապատասխանությունը,

գ. Հաշվի առնի գնահատման մոդելում արված ենթադրությունների հետ կապված հիմնական ռիսկերը:

 

6. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԱՇԽԱՏԱՆՔՆԵՐԻ ԸՆԹԱՑԱԿԱՐԳԸ

 

41. Գնահատման աշխատանքների ընթացակարգը բաղկացած է հետևյալ հաջորդական փուլերից. նախապատրաստական փուլ և հիմնական փուլ:

1) Նախապատրաստական փուլում իրականացվում է՝

ա. գնահատվող օբյեկտի փաստաթղթերի հավաքագրում և ուսումնասիրություն, պատվերի ընդունում,

բ. գնահատման առաջադրանքի ձևակերպում և պայմանագրի կնքում:

2) Փաստաթղթերի նախնական ուսումնասիրության ընթացքում փաստաթղթերի հիման վրա անհրաժեշտ է պարզել գնահատման ներկայացված օբյեկտի իրավական կարգավիճակը, ինչպես նաև գնահատվող գույքի հիմնական տվյալները: Գնահատման առաջադրանքը պետք է պարտադիր ներառի գնահատման նպատակը և գնահատվող իրավունքները և սահմանափակումները: Գնահատման նպատակը և գնահատվող իրավունքի տեսակը պետք է համաձայնեցված լինեն գնահատման սուբյեկտների հետ:

3) Գնահատման պայմանագիրը կնքվում է գրավոր՝ Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով և պետք է պարունակի հետևյալ պարտադիր տեղեկությունները.

ա. գնահատվող օբյեկտի անվանման և նույնականացման վերաբերյալ,

բ. գնահատման դիմաց վճարի չափի վերաբերյալ,

գ. գնահատման ստանդարտներով սահմանված և գնահատմամբ որոշվող արժեքի տեսակի, գնահատման ամսաթվի և տարեթվի վերաբերյալ,

դ. գնահատման առաջադրանքի վերաբերյալ:

Պայմանագիրը կարող է նաև պարունակել Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված այլ տեղեկություններ:

4) Հիմնական փուլում իրականացվում են՝

ա. գնահատվող օբյեկտի տեղազննում (լուսանկարում) (կախված գնահատվող օբյեկտի տեսակից),

բ. գնահատման համար անհրաժեշտ տեղեկատվության հավաքագրում, մշակում և վերլուծություն,

գ. գնահատման համապատասխան սկզբունքների, մոտեցումների և մեթոդների ընտրություն,

դ. գնահատում` ընտրված մոտեցման (կամ մոտեցումների) կիրառմամբ,

ե. վերջնական արդյունքի հաշվարկման նպատակով տարբեր մոտեցումներով հաշվարկված արդյունքների համադրում,

զ. հաշվետվության կազմում և տրամադրում:

5) Գնահատման հիմնական փուլի գործառույթներն իրականացնելիս գնահատողը պետք է առաջնորդվի Հայաստանի Հանրապետության կառավարության կողմից սահմանված ստանդարտների դրույթներով և գնահատումը պետք է իրականացնի գնահատման առաջադրանքին համապատասխան` հիմք ընդունելով պատվիրատուի կողմից ներկայացված փաստաթղթերում արտացոլված գնահատման համար անհրաժեշտ տվյալները:

 

7. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԱՐԴՅՈՒՆՔՆԵՐԻ ՁԵՎԱԿԵՐՊՄԱՆ ՆԿԱՏՄԱՄԲ ՊԱՐՏԱԴԻՐ ՊԱՀԱՆՋՆԵՐԸ

 

42. Գնահատման արդյունքները ձևակերպվում են գրավոր փաստաթղթի տեսքով՝ գնահատման հաշվետվությամբ:

43. Հաշվետվության յուրաքանչյուր տպագրված և համարակալված էջ ստորագրում է գնահատողը:

44. Գնահատման հաշվետվությունը հաստատվում է գնահատողի ստորագրությամբ (անհատ ձեռնարկատեր լինելու դեպքում) կամ այն իրավաբանական անձի գործադիր մարմնի ղեկավարի ստորագրությամբ և կնիքով (առկայության դեպքում), որի հետ գնահատողը կնքել է աշխատանքային պայմանագիր, ինչպես նաև նշվում է էջերի քանակը:

45. «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքի 9-րդ հոդվածով սահմանված գնահատման պարտադիր դեպքերում կազմված անշարժ գույքի գնահատման հաշվետվությունը պարտադիր պետք է պարունակի տեղեկություն Հաշվառման ծրագրի կողմից ձևավորված անհատական համարի վերաբերյալ, որը պետք է արտացոլված լինի գնահատման հաշվետվության բոլոր էջերի աջ՝ ներքևի անկյունում:

46. Գնահատման հաշվետվությունը պետք է պարտադիր պարունակի.

1) կատարված վերլուծության ծավալը, այդ թվում՝ սույն հավելվածի 9-րդ կետի 3-րդ ենթակետով սահմանված տարրերը, որոնք օգտագործվել են առաջադրանքն իրականացնելիս,

2) կիրառված մոտեցումը կամ մոտեցումները,

3) կիրառված մեթոդը կամ մեթոդները,

4) գնահատման համար մեկ կամ երկու դասական մոտեցումների կիրառման անհնարինության դեպքում` դրանց հիմնավոր պատճառաբանությունը,

5) գնահատման ստանդարտը (ստանդարտները), որի հիման վրա իրականացվել է գնահատումը,

6) օգտագործվող հիմնական ելակետային տվյալները,

7) ընդունված ենթադրությունները,

8) մոտեցումների կիրառման արդյունքում ստացված արժեքների և դրանց համաձայնեցման արդյունքում ձևավորված արժեքի գնահաշվարկները,

9) հաշվետվության կազմման ամսաթիվը (որը կարող է տարբերվել գնահատման ամսաթվից),

10) գնահատման և տեղազննության ամսաթվերը,

11) տեղազննության արդյունքները, լուսանկարները (կախված գնահատվող օբյեկտի տեսակից), գնահատվող օբյեկտի բնութագիրը,

12) գնահատման տվյալների առևտրային գաղտնիության պայմանները,

13) պատվիրատուի և երրորդ անձանց առջև գնահատողի պատասխանատվությունը,

14) լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործման վերլուծությունը,

15) գնահատման համար օգտագործված փաստաթղթերի ցանկը:

47. Վերոնշյալ պահանջներից մի քանիսը կարող են ներառվել հաշվետվության մեջ՝ հղում կատարելով այլ փաստաթղթերի (ծառայությունների մատուցման պայմանագիր):

48. Գնահատման հաշվետվությունում չի թույլատրվում`

1) ներառել գնահատման չհիմնավորված մեկնաբանություններ և եզրակացություններ.

2) հրապարակել տեղեկություններ, որոնք, օրենքի համաձայն, համարվում են պետական, ծառայողական, առևտրային, բանկային և ապահովագրական գաղտնիք.

3) գնահատմամբ որոշված արժեքը չարտահայտել համարժեք դրամով.

4) գնահատման հաշվետվության վերաբերյալ ընդհանուր պահանջները և դրանցում պարտադիր պարունակվող տեղեկությունները սահմանվում են գնահատման ստանդարտներով.

5) սույն կետի 1-4-րդ ենթակետերից որևէ մեկի պահանջների խախտմամբ կազմված հաշվետվությունները, որպես գնահատման հաշվետվություն, օգտագործվել չեն կարող:

 

Հայաստանի Հանրապետության վարչապետի աշխատակազմի ղեկավարի տեղակալ

Բ. Բադալյան

 

26.08.2022 ՀԱՎԱՍՏՎԱԾ Է ԷԼԵԿՏՐՈՆԱՅԻՆ ՍՏՈՐԱԳՐՈՒԹՅԱՄԲ

 

Հավելված N 2 ՀՀ կառավարության 2022 թվականի օգոստոսի 24-ի N 1355-Ն որոշման

 

ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՍՏԱՆԴԱՐՏԸ

 

1. ԸՆԴՀԱՆՈՒՐ ԴՐՈՒՅԹՆԵՐ

 

1. Սույն որոշման N 1 հավելվածով սահմանված ստանդարտում (այսուհետ՝ Ընդհանուր ստանդարտ) ընդգրկված դրույթները վերաբերում են նաև անշարժ գույքի գնահատմանը: Սույն հավելվածը ներառում է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գնահատման լրացուցիչ պահանջները:

2. Անշարժ գույքի գնահատման ստանդարտն իրենից ներկայացնում է միջազգային ստանդարտներին համահունչ, անշարժ գույքի գնահատումը կանոնակարգող, համընդհանուր, պարտադիր և բազմակի կիրառման համար կանոններ, ցուցումներ, որում սահմանված դրույթները համապատասխանում են նաև Ընդհանուր ստանդարտին:

3. Սույն հավելվածի գործողությունը տարածվում է Հայաստանի Հանրապետության տարածքում իրականացվող անշարժ գույքի գնահատման գործունեության վրա։

4. Սույն հավելվածը ենթակա է կիրառման գնահատողների կողմից անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ, ինչպես նաև օրենքով սահմանված կարգով գնահատման հաշվետվությունների վերաբերյալ մասնագիտական եզրակացություն տրամադրող անձանց համար։

Սույն հավելվածի դրույթները չեն տարածվում անշարժ գույքի հարկով հարկման նպատակով անշարժ գույքի շուկայական արժեքին մոտարկված կադաստրային գնահատման վրա։

5. Սույն հավելվածում գնահատման օբյեկտ է համարվում անշարժ գույքը, մասնավորապես, հողամասերը, ընդերքի մասերը, մեկուսի ջրային օբյեկտները, անտառները, բազմամյա տնկիները, ստորգետնյա և վերգետնյա շենքերը, շինությունները և հողին ամրակցված այլ գույքը, այսինքն, այն օբյեկտները, որոնք անհնար է հողից անջատել՝ առանց այդ գույքին կամ հողամասին վնաս պատճառելու կամ դրանց նշանակության փոփոխման, դադարման կամ նպատակային նշանակությամբ հետագա օգտագործման անհնարինության:

6. Անշարժ գույքի նկատմամբ իրականացվող գործարքի հիմնական առանձնահատկությունն այն է, որ կողմերից մեկին փոխանցվում է օբյեկտի նկատմամբ իրավունք, այլ ոչ ֆիզիկական օբյեկտը՝ հողամասի և շինության տեսքով: Հետևաբար, արժեքն առավելապես փոխկապակցված է գույքի նկատմամբ իրավունքի, այլ ոչ ֆիզիկական հողամասի և շինության հետ:

7. Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքը սուբյեկտի` օրենքով և այլ իրավական ակտերով ճանաչված ու պահպանվող իրավունքներն են անշարժ գույքի նկատմամբ:

8. Ոչ նյութական ակտիվները չեն պատկանում անշարժ գույք համարվող ակտիվների շարքին, սակայն ոչ նյութական ակտիվները կարող են փոխկապակցված լինել անշարժ գույքի հետ և էական ազդեցություն ունենալ արժեքի վրա: Նման դեպքերում անհրաժեշտ է գնահատման առաջադրանքում հստակ ներկայացնել ոչ նյութական ակտիվների դիտարկման փաստը: Գնահատումը կարող է անբաժանելիորեն կապված լինել բրենդային ապրանքանիշի հետ:

9. Ընդհանուր ստանդարտի 9-րդ կետին համապատասխան՝ գնահատման առաջադրանքում պետք է ներառվի նաև հետևյալը՝

1) անշարժ գույքի նկատմամբ գրանցված իրավունքների և սահմանափակումների տեսակները,

2) գնահատվող իրավունքի և սահմանափակումների տեսակները:

10. Գնահատում իրականացնելիս ենթադրությունները և հատուկ ենթադրությունները պետք է իրականացնել Ընդհանուր ստանդարտի 30-րդ կետով սահմանված դրույթներին համապատասխան:

 

2. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՈՒՍՈՒՄՆԱՍԻՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ

 

11. Ուսումնասիրությունների ծավալը և տեղեկատվության բնույթն ու աղբյուրը նշելու վերաբերյալ պահանջներին համապատասխանելու համար անհրաժեշտ է կիրառել Ընդհանուր ստանդարտի 11-րդ կետով սահմանված դրույթները:

12. Անշարժ գույքի գնահատման հաշվետվությունը պարտադիր պետք է պարունակի գնահատվող օբյեկտի տեղազննության արդյունքները (լուսանկարները), եթե այլ բան գնահատման առաջադրանքով սահմանված չէ:

13. Վերլուծություններ և ուսումնասիրություններ կատարելու նպատակով տեղեկությունների հավաքագրումը պետք է կատարվի գնահատման ամսաթվին մոտ ժամանակահատվածում, եթե այլ բան նախատեսված չէ գնահատման առաջադրանքում:

14. Անշարժ գույքի գնահատման նպատակով հավաքագրվում և վերլուծվում է տեխնիկական, շուկայական և այլ տեղեկատվություն, որն անհրաժեշտ և բավարար է գնահատվող անշարժ գույքի հիմնավորված արժեքի որոշման համար: Տեղեկատվության յուրաքանչյուր տեսակի համար անհրաժեշտ է նշել դրա ստացման աղբյուրը և ամսաթիվը:

15. Անշարժ գույքը գնահատելիս պետք է նաև հաշվի առնել արժեքի վրա ազդող հետևյալ գործոններն ըստ անշարժ գույքի տեսակի.

1) Բնակելի, հասարակական և արտադրական նշանակության շենքեր-շինությունների համար.

ա) գույքային իրավունքներն ու սահմանափակումները (այդ թվում` իրավունքների և օգտագործման նկատմամբ),

բ) տեղադրությունը, դիրքը, տրանսպորտային հանգույցների առկայությունը և մատչելիությունը,

գ) կոնստրուկտիվ նյութերի տարրերի տեսակը,

դ) հարկայնությունը, հարկը,

ե) կառուցման տարեթիվը,

զ) ավարտվածության աստիճանը,

է) շենք, շինության համեմատության միավորին համապատասխան հողամասի մակերեսը (առանձին կանգնած շինությունների համար),

ը) շենք, շինությունների չափերը (բարձրություն, մակերես կամ ծավալ),

թ) ներքին և արտաքին հարդարման վիճակը,

ժ) ավտոկայանատեղիի առկայությունը կամ հնարավորությունը,

ժա) ինժեներական ցանցերն ու կոմունալ սպասարկումը (էլեկտրամատակարարում, գազամատակարարում, ջրամատակարարում, կոյուղի,ջեռուցում և այլն),

ժբ) բնակելի, հասարակական և արտադրական նշանակության շենքեր-շինությունների արժեքի վրա ազդող այլ գործոններ:

2) Հայաստանի Հանրապետության հողային օրենսգրքի 6-րդ հոդվածի 1-ին մասով սահմանված հողամասերի (բացառությամբ գյուղատնտեսական նշանակության հողամասերի) համար.

ա) գույքային իրավունքները (այդ թվում` կառուցապատման) ու սահմանափակումները (այդ թվում` իրավունքների և օգտագործման նկատմամբ),

բ) նպատակային և գործառնական նշանակությունը,

գ) կոմունիկացիաների առկայությունը և հնարավորությունը,

դ) կառուցապատման չափորոշիչները և սահմանափակումները,

ե) հողամասի չափերը (մակերես, լայնություն, երկարություն, երկրաչափական կառուցվածք, ճակատային մաս),

զ) տեղադրությունը (գտնվելու վայրը), տեղակայման գրավչությունը,

է) թեքությունը,

ը) տրանսպորտային հանգույցների առկայությունը, մատչելիությունը,

թ) սույն կետի 2-րդ ենթակետով սահմանված հողամասերի հողերի արժեքի վրա ազդող այլ գործոններ:

3) Գյուղատնտեսական նշանակության հողերի շուկայական արժեքի մասին հիմնավորված եզրակացության հանգելու համար.

ա) գույքային իրավունքներն ու սահմանափակումները (այդ թվում` իրավունքների և օգտագործման նկատմամբ),

բ) հողատեսքը, գնահատման խումբը, ոռոգման ջրի առկայությունը,

գ) հողամասի չափերը (մակերես, լայնություն, երկարություն, երկրաչափական կառուցվածք),

դ) տեղադրությունը, հողագնահատման շրջանը,

ե) թեքությունը, քարքարոտությունը,

զ) տրանսպորտային հանգույցների առկայությունը և մատչելիությունը,

է) բերքատվությունը,

ը) գյուղատնտեսական նշանակության հողերի արժեքի վրա ազդող այլ գործոններ:

16. Անշարժ գույքը գնահատելիս, տեղեկատվության առկայության պայմաններում, գնահատողը կարող է հաշվի առնել նաև այլ գործոններ, այդ թվում.

1) երբ գնահատողն ունի հիմքեր, որ բնապահպանական կամ այլ գործոնները կարող են էականորեն ազդել անշարժ գույքի արժեքի վրա, նա պարտավոր է տեղեկացնել պատվիրատուին տվյալ բնագավառի համապատասխան փորձագետի ներգրավման անհրաժեշտության մասին: Այդ դեպքում անշարժ գույքի արժեքի վերաբերյալ վերջնական եզրակացությանը պետք է հանգել միայն լրացուցիչ հետազոտությունների արդյունքների վերլուծությունից հետո:

2) երբ հնարավոր է վերացնել բնապահպանական կամ այլ գործոնների ազդեցության բացասական հետևանքները, գնահատումը կարող է իրականացվել համապատասխան գործոնների վերացման կամ չեզոքացման համար ծախսերի հաշվարկմամբ կամ հիմնվել համապատասխան փորձագետի մասնագիտական եզրակացության վրա:

3) գնահատվող օբյեկտի նկատմամբ սահմանափակումների, ինչպես նաև շրջակա միջավայրի աղտոտվածության նկատմամբ երրորդ անձանց փաստաթղթավորված իրավունքի բացակայության դեպքում օբյեկտի գնահատումն իրականացվում է ենթադրելով, որ չկան այդպիսի իրավունքներ, սահմանափակումներ և աղտոտում՝ հաշվի առնելով ստուգման ընթացքում բացահայտված հանգամանքները, եթե այլ բան նախատեսված չէ գնահատման առաջադրանքում:

17. Անշարժ գույքը գնահատելիս գնահատողը կարող է օգտագործել օրենսդրությամբ սահմանված նորմատիվ, տեխնիկական ցուցանիշներ և մասնագիտացված կազմակերպությունների կողմից հրապարակված այլ հիմնավոր տվյալներ:

 

3. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿԸ ԵՎ ԱՐԺԵՔԻ ՏԵՍԱԿՆԵՐԸ

 

18. Անշարժ գույքը հիմնականում գնահատվում է հետևյալ գործառույթների իրականացման համար.

1) պետական կամ համայնքային սեփականություն հանդիսացող անշարժ գույքի օտարման կամ վարձակալության հանձնելու դեպքերում, բացառությամբ պետական գույքի մասնավորեցման և պետական կամ համայնքային հողերի օտարման,

2) անշարժ գույքը պետության կամ համայնքների կարիքների համար ձեռք բերելու (վերցնելու) կամ վարձակալությամբ վերցնելու,

3) անշարժ գույքն իրավաբանական անձի կանոնադրական կապիտալում կամ հիմնադրամներում ներդնելու,

4) անշարժ գույքի բռնագանձման հետևանքով դրա իրացման դեպքերում,

5) անշարժ գույքի գրավադրման,

6) անշարժ գույքի ապահովագրության,

7) իրավաբանական և ֆիզիկական անձանց պատկանող անշարժ գույքի օտարման,

8) կազմակերպությունների հաշվապահական հաշվառման,

9) անշարժ գույքի սեփականատիրոջն օրենսդրությամբ սնանկ ճանաչելու և գույքը հրապարակային սակարկություններով օտարելու դեպքերում,

10) անշարժ գույքը հավատարմագրային կառավարման հանձնելու,

11) հարկային պարտավորությունների վերահսկողության նպատակով անշարժ գույքի արժեքի որոշման, երբ առկա են վեճեր հարկման բազայի որոշման համար:

19. Անշարժ գույքի գնահատում կարող է իրականացվել Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված այլ դեպքերում:

20. Գնահատողը պետք է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գնահատման ժամանակ համապատասխան գնահատման արժեքի ընտրությունն իրականացնի համաձայն Ընդհանուր ստանդարտի 3-րդ գլխի:

21. Գնահատման արժեքի տեսակների համատեքստում գնահատողը պետք է հաշվի առնի անշարժ գույքի առավել արդյունավետ օգտագործումը, որը կարող է տարբերվել նրա ընթացիկ օգտագործումից (Ընդհանուր ստանդարտ, կետ 24): Դրա դիտարկումը հատկապես կարևոր է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գնահատման համար, որոնց օգտագործումը կարող է փոխվել մեկ տեսակից մյուսը, կամ ունենալ այլ տարբերակ դեվելոփմենտի տեսակետից:

 

4. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՄՈՏԵՑՈՒՄՆԵՐԻ ԿԻՐԱՌՈՒՄԸ

 

22. Անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գնահատման համար պետք է կիրառվեն Ընդհանուր ստանդարտի 32-րդ կետով սահմանված հիմնական մոտեցումները և մեթոդները:

23. Շուկայական տեղեկատվության բավարար քանակության առկայության դեպքում գնահատման համար անհրաժեշտ է կիրառել բոլոր երեք մոտեցումները: Մոտեցումներից որևէ մեկի կիրառման անհնարինությունը կամ սահմանափակումը պետք է հիմնավորվի գնահատման հաշվետվության մեջ:

24. Համեմատական մոտեցմամբ անշարժ գույքի արժեքը որոշվում է գնահատվող անշարժ գույքին համադրելի անշարժ գույքի շուկայական գների վերլուծության և համապատասխան ճշգրտումների իրականացման միջոցով: Մոտեցման իրականացման համար որպես համադրելի անշարժ գույքի օբյեկտներ կարող են ընտրվել ինչպես բաց և մրցակցային շուկայում վաճառված, այնպես էլ ազատ շուկայում հրապարակայնորեն վաճառահանված անշարժ գույք: Համեմատական մոտեցման կիրառման համար անհրաժեշտ է առնվազն երեք համադրելի անշարժ գույքի վերաբերյալ արժանահավատ տեղեկատվության առկայություն (արժանահավատության տեսակետից գերադասելի է փաստացի գործարքը):

25. Համեմատական մոտեցմամբ գնահատման համար օգտագործված համադրելի անշարժ գույքերի վերաբերյալ տեղեկատվությունը պետք է ներառվի գնահատման հաշվետվությունում տեղադրությունը նույնականացնող տվյալներով (քարտեզից հատված համադրվող անշարժ գույքի գտնվելու վայրի նշումով):

26. Համեմատական մոտեցման կիրառմամբ անշարժ գույքի գնահատումն իրականացվում է հետևյալ փուլերով.

1) համանման և համադրելի օբյեկտների շուկայի ուսումնասիրություն,

2) համանման և համադրելի անշարժ գույքի համար շուկայական տվյալների հավաքագրում, մշակում և արժանահավատ տեղեկատվության ընտրություն,

3) համեմատության համապատասխան միավորի որոշում,

4) համեմատության անհրաժեշտ տարրերի առանձնացում,

5) համեմատության միավորների արժեքի ճշգրտում` ըստ համեմատության տարրերի,

6) համեմատվող անշարժ գույքի միավորների ճշգրտված արժեքների համադրում և համապատասխանեցում մեկ ցուցանիշի կամ միջակայքի (կշռում):

27. Որպես համեմատության միավոր են ընդունվում անշարժ գույքի շուկայում ձևավորված չափորոշիչները: Նույն անշարժ գույքի գնահատման համար կարող են կիրառվել համեմատման մի քանի միավորներ:

28. Գնահատման ընթացքում ցանկացած համեմատելի տվյալի արժանահավատության աստիճանը որոշվում է գնահատվող և համադրելի անշարժ գույքերի տարբերվող բնութագրերի քանակով:

29. Հողամասերի գնահատման համար համեմատական մոտեցման իրականացման ժամանակ որպես համեմատության միավոր հիմնականում ընտրվում է հողամասի մակերեսի միավորի գինը:

30. Կառուցապատված հողամասերի գնահատման համար համեմատական մոտեցման իրականացման ժամանակ որպես համեմատության միավորներ հիմնականում կիրառվում են՝

1) հողամասի մակերեսի միավորի գինը,

2) շինությունների մակերեսի կամ ծավալի միավորի գինը,

3) վարձակալության հանձնման ենթակա շինությունների մակերեսի կամ ծավալի միավորի գինը,

4) անշարժ գույքի միավորի կամ վերջինիս բաղկացուցիչ որոշակի հատվածի գինը:

31. Համեմատվող անշարժ գույքի գների ճշգրտումն իրականացվում է հետևյալ կարգով.

1) առաջին հերթին իրականացվում են առաջարկի և վաճառքի ամսաթվի, պայմանների և շուկայի վիճակի գործոններին վերաբերող ճշգրտումները, որոնք կատարվում են նախորդ արդյունքի նկատմամբ` յուրաքանչյուր հաջորդ ճշգրտման կիրառմամբ,

2) երկրորդ հերթին իրականացվում են անմիջականորեն անշարժ գույքին վերաբերող ճշգրտումները, որոնց իրականացման հերթականությունը որոշվում է անշարժ գույքի արժեքի մեծության վրա գործոնի ազդեցության չափով (բարձրից ցածր):

32. Համեմատական մոտեցման կիրառմամբ վերջնական արժեքի որոշման նպատակով համադրելի անշարժ գույքի միավորների ճշգրտված արժեքները կշռվում և համապատասխանեցվում են մեկ ցուցանիշի (եթե այլ բան նախատեսված չէ առաջադրանքով):

33. Համեմատական մոտեցմամբ գնահատում իրականացնելու վերաբերյալ ընդհանուր պահանջները ներառված են Ընդհանուր ստանդարտի 33-րդ և 34-րդ կետերում:

34. Եկամտային մոտեցման շրջանակներում գնահատման արդյունքների ստացման համար կիրառվում են տարբեր մեթոդներ, որոնց ընդհանրությունը կայանում է նրանում, որ արժեքը որոշվում է փաստացի կամ կանխատեսվող եկամուտների վրա, որոնք ստանում է կամ կարող է ստանալ իրավունքի սեփականատերը:

35. Ներդրումային սեփականության դեպքում այդպիսի եկամուտը կարող է հանդես գալ վարձավճարը, իսկ սեփականատիրոջ կողմից անշարժ գույքն զբաղեցնելու պարագայում այն կարող է հանդիսանալ ենթադրյալ վարձավճար (կամ խնայված վարձավճար)՝ հաշվի առնելով նմանատիպ շինության վարձակալության դեպքում սեփականատիրոջ կրած ծախսերը:

36. Անշարժ գույքի գնահատման դեպքում հիմնականում կիրառվում են դրամական հոսքերի դիսկոնտավորման մեթոդի տարբեր եղանակներ, որոնք տարբերվում են միմյանցից, սակայն ունեն ընդհանուր բնութագիր, որ որոշակի ապագա ժամանակահատվածում դրամական հոսքերը բերվում են արժեքի դիսկոնտավորման դրույքաչափի կիրառմամբ: Օբյեկտի արժեքը որոշվում է առանձին ժամանակահատվածներում բերված դրամական հոսքերի արժեքների հանրագումարով: Դրամական հոսքերի դիսկոնտավորման եղանակի կիրառման դեպքում դիսկոնտավորման դրույքաչափը հիմնվում է փողի ժամանակավոր արժեքների, ինչպես նաև դիտարկվող եկամուտների հոսքի հետ կապված ռիսկերի և օգուտների վրա:

37. Դիսկոնտավորման դրույքաչափերի հաշվարկման նկատմամբ պահանջները ներառված են Ընդհանուր ստանդարտի 36-րդ կետի 11-18-րդ ենթակետերում: Եկամտաբերության կամ դիսկոնտավորման դրույքաչափը պետք է որոշվի գնահատման նպատակի համաձայն.

1) եթե գնահատման նպատակն է կոնկրետ կամ պոտենցիալ սեփականատիրոջ համար որևէ արժեք որոշել, ապա, ելնելով իրենց ներդրումային չափանիշներից, օգտագործված դրույքաչափը կարող է արտացոլել նրանց պահանջվող եկամտաբերության դրույքաչափը կամ կապիտալի միջին կշռված արժեքը,

2) եթե գնահատման նպատակը շուկայական արժեքը որոշելն է, ապա դիսկոնտավորման դրույքաչափը կարելի է ստանալ շուկայում մասնակիցների կողմից վաճառվող անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների համար վճարված գնի (եկամտաբերության) կամ ենթադրյալ (հիպոթետիկ) մասնակիցների կողմից պահանջվող վերադարձի դրույքաչափի դրսևորումների դիտարկումներից ելնելով: Տվյալ պարագայում, երբ դիսկոնտավորման դրույքաչափը հիմնված է շուկայական գործարքների վերլուծության վրա, գնահատումը պետք է իրականացվի Ընդհանուր ստանդարտի 34-րդ կետի 5-րդ և 6-րդ ենթակետերի պահանջների համաձայն:

38. Դիսկոնտավորման համապատասխան դրույքաչափը կարող է հաշվարկվել նաև կումուլյատիվ կառուցվածքով եկամտի ոչ ռիսկային դրույքաչափերի հիման վրա՝ հավելյալ ռիսկերի և հնարավորությունների ճշգրտմամբ՝ կապված անշարժ գույքի նկատմամբ կոնկրետ իրավունքի հետ:

39. Ծախսային մոտեցմամբ գնահատում իրականացնելու ժամանակ գնահատները պետք է առաջնորդվեն Ընդհանուր ստանդարտի 37-39-րդ կետերով սահմանված դրույթներով:

40. Այս մոտեցումը սովորաբար կիրառվում է անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների գնահատման համար մաշվածությամբ արժեզրկված փոխարինման ծախսերի մեթոդի կիրառմամբ:

41. Այն կարող է օգտագործվել որպես հիմնական մոտեցում, երբ չկա անշարժ գույքի համադրելի օբյեկտների գործարքների գների վերաբերյալ տեղեկատվություն և իրավունքի սեփականատիրոջ կողմից ստացվող եկամտի նույնականացվող փաստացի կամ կանխատեսվող հոսքերի վերաբերյալ տեղեկատվություն:

42. Որոշ դեպքերում, նույնիսկ երբ առկա են շուկայական գործարքների գների կամ եկամտի հոսքերի վերաբերյալ տվյալներ, ծախսային մոտեցումը կարող է օգտագործվել որպես երկրորդական կամ աջակցող մոտեցում:

43. Ծախսային մոտեցմամբ անշարժ գույքի շուկայական արժեքի գնահատումն իրականացվում է հետևյալ փուլերով.

1) հողամասի շուկայական արժեքի որոշում,

2) շենքերի և շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերի որոշում,

3) շենքերի և շինությունների կուտակված մաշվածության մեծության որոշում,

4) անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում, որպես հողամասի շուկայական արժեքի և շենքերի ու շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերի հանրագումար` նվազեցված կուտակված մաշվածության չափով:

44. Հողամասի շուկայական արժեքը հիմնականում որոշվում է հետևյալ մոտեցումներով.

1) համեմատական մոտեցումով,

2) հողամասի մնացորդային արժեքի հաշվարկման մեթոդով,

3) եկամտային մոտեցումով,

4) նորմատիվ-իրավական ակտերով սահմանված գործող մեթոդիկաների կիրառմամբ:

45. Շենքերի և շինությունների վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերը որոշվում են.

1) համապատասխան մասնագիտացված նորմատիվային տեղեկագրերում ներկայացված կամ հավաստի այլ աղբյուրներից ստացված տվյալների հիման վրա:

2) գնահատման ամսաթվի դրությամբ շուկայական գներով այն ծախսերի հաշվարկմամբ, որոնք անհրաժեշտ են նույնատիպ նոր շենքի (կամ շինության) կառուցման համար՝ օգտագործելով գնահատվող շենքի (կամ շինության) կառուցման համար օգտագործված նյութերը և տեխնոլոգիաները կամ այն ծախսերի հաշվարկմամբ, որոնք անհրաժեշտ են գնահատվող շենքին (կամ շինությանը) համապատասխանող օգտակարությամբ նոր շենքի (կամ շինության) (ժամանակակից պահանջներին համապատասխանող փոխարինիչի) կառուցման համար:

3) միևնույն շուկայական պայմաններում նմանատիպ շենքերի (կամ շինությունների) կառուցման համար շինարարության պայմանագրերում նշված արժեքի տվյալների հիման վրա:

46. Վերարտադրման (կամ փոխարինման) ծախսերի հաշվարկից հետո դրանք անհրաժեշտ է նվազեցնել կուտակված մաշվածության չափով: Պետք է հստակ տարբերակել «մաշվածություն» տերմինը հաշվապահական հաշվառման մեջ կիրառվող «ամորտիզացիա» տերմինից, որը հիմնական միջոցների ձեռքբերման նպատակով իրականացվող պլանային ծախսերն են՝ համաձայն հաստատված ամորտիզացիոն նորմայի: Մաշվածության տեսակներն են.

1) ֆիզիկական մաշվածություն` արժեքի նվազումն է` շենքերի և շինությունների բաղադրիչների սկզբնական հատկանիշների կորստի հետևանքով,

2) գործառնական (ֆունկցիոնալ) մաշվածություն՝ շենքերի և շինությունների արժեքի նվազումն է` կապված տեխնիկական նորարարությունների, ժամանակակից պահանջներին անհամապատասխանության և գործառնական նշանակությամբ օգտագործման կորստով,

3) տնտեսական մաշվածություն՝ շենքերի և շինությունների արժեքի նվազումն է` արտաքին միջավայրի պայմանների փոփոխության արդյունքում:

47. Ֆիզիկական, գործառնական և տնտեսական մաշվածությունները լինում են.

1) վերականգնվող, երբ մաշվածության վերացման հետ կապված ծախսերը տնտեսապես արդարացված են,

2) չվերականգնվող, երբ մաշվածության վերացման հետ կապված ծախսերը տնտեսապես արդարացված չեն:

 

5. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԲԱՂԿԱՑՈՒՑԻՉ ՄԱՍԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄԸ

 

48. Պատվիրատուի կամ շահառուի պահանջով թույլատրվում է իրականացնել անշարժ գույքի բաղկացուցիչ մասի գնահատում: Պատվիրատուի կամ շահառուի պահանջով թույլատրվում է շենքերի և շինությունների արժեքի որոշում` առանց վերջիններիս հողամասի դիտարկման: Պատվիրատուի կամ շահառուի պահանջով թույլատրվում է նաև հողամասի արժեքի որոշում` վերջինս դիտարկելով որպես չկառուցապատված հողամաս, այսինքն, առանց բարելավումների:

49. Անշարժ գույքի բաղկացուցիչ մասի գնահատում իրականացնելիս անհրաժեշտ է առաջադրված պայմաններն ամրագրել գնահատման առաջադրանքում և գնահատման հաշվետվությունում:

50. Անշարժ գույքի բաղկացուցիչ մասի գնահատման ժամանակ գնահատողը պետք է առաջնորդվի գնահատման առաջադրանքում սահմանված պահանջներով և գնահատումն իրականացնի սույն հավելվածի գնահատման մոտեցումների և մեթոդների կիրառմամբ:

 

6. ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄԸ ԳՐԱՎԱԴՐՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ

 

51. Գրավադրման նպատակով գնահատվում է անշարժ գույքի շուկայական արժեքը: Շահառուի (գրավառուի) կամ պատվիրատուի պահանջով գրավադրման նպատակով կարող է գնահատվել նաև անշարժ գույքի լիկվիդային արժեքը:

52. Անշարժ գույքի գրավադրման նպատակով գնահատման ժամանակ անհրաժեշտ է իրականացնել պատվիրատուի կողմից ներկայացված անշարժ գույքի փաստաթղթերի մանրամասն ուսումնասիրություն, պարզել անշարժ գույքի իրավական և ֆիզիկական բնութագրիչները՝ դիտարկելով անշարժ գույքը որպես գրավի առարկա: Եթե գնահատվող անշարժ գույքը հանդիսանում է որևէ համալիրի բաղկացուցիչ մաս կամ փոխկապակցված է ընդհանուր օբյեկտի հիմնական գործունեության հետ, ապա գնահատողը պետք է հստակ տարբերակի և առանձնացնի գրավի առարկա հանդիսացող անշարժ գույքն ընդհանուր համալիրից և գնահատման համար վերջինս դիտարկի որպես առանձին անկախ միավոր: Պետք է հստակ տարբերել գործող բիզնեսի արժեքն անշարժ գույքի արժեքից:

53. Գրավադրման գործառույթի նպատակով գնահատումը պետք է իրականացվի սույն հավելվածի 5-րդ գլխում ներկայացված գնահատման մոտեցումների և մեթոդների կիրառմամբ:

 

7. ԻՐԱՎՈՒՆՔԻ ՊԵՏԱԿԱՆ ԳՐԱՆՑՈՒՄ ՉՍՏԱՑԱԾ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄԸ

 

54. Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի գնահատումն իրականացնելիս գնահատողը պետք է առաջնորդվի Ընդհանուր ստանդարտում սահմանված գնահատման աշխատանքների ընթացակարգերով, ինչպես նաև սույն բաժնի դրույթներին համապատասխան: Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի գնահատման հիմնական առանձնահատկությունը կայանում է նրանում, որ գնահատումն իրականացվում է այն անշարժ գույքի համար, որի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցում չի իրականացվել:

55. Եթե գնահատման նպատակը նախատեսում է գնահատվող օբյեկտի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման փաստաթղթի առկայություն և այլ բան նախատեսված չէ գնահատման առաջադրանքով, ապա սույն բաժնի դրույթները տվյալ գնահատման գործընթացի վրա չեն տարածվում:

56. Գնահատվող անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների պետական գրանցման փաստաթղթի բացակայության փաստը պետք է հստակ արտացոլվի գնահատման առաջադրանքում և գնահատման հաշվետվությունում:

57. Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի նկատմամբ գնահատման ենթակա իրավունքի տեսակն առաջադրվում է պատվիրատուի կամ շահառուի կողմից, և գնահատումն իրականացվում է` հիմնվելով առաջադրված իրավունքների տեսակի վրա: Այսինքն, տվյալ գնահատման գործընթացն իրականացնելիս գնահատողը որպես գնահատվող իրավունք դիտարկում է պատվիրատուի կամ շահառուի կողմից առաջադրված իրավունքի տեսակը:

58. Իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի կամ դրա նկատմամբ իրավունքի գնահատում կարող է իրականացվել միայն այն դեպքում, եթե իրականացվել են անշարժ գույքի օրենսդրությամբ սահմանված չափագրման (հաշվառման) աշխատանքները, և առկա են անշարժ գույքի հատակագծերը քանակական և որակական տվյալներով կամ պատվիրատուի (շահառուի) կողմից տրամադրված որակական և քանակական տվյալների վերաբերյալ փաստաթուղթը: Անշարժ գույքի հատակագծերը, քանակական և որակական տվյալները պարտադիր արտացոլվում են գնահատման հաշվետվությունում և կազմում են դրա անբաժանելի մասը:

59. Եթե պահանջվում է իրավունքների պետական գրանցում չստացած անշարժ գույքի շուկայական արժեքի որոշում, ապա գնահատումը պետք է իրականացվի սույն հավելվածում ներկայացված գնահատման մոտեցումների և մեթոդների կիրառմամբ:

 

8. ԿԱՌՈՒՑԱՊԱՏՄԱՆ ԸՆԹԱՑՔՈՒՄ ԳՏՆՎՈՂ ԱՆՇԱՐԺ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՈՒՄԸ

 

60. Կառուցապատման ընթացքում գտնվող անշարժ գույք են համարվում այն օբյեկտները, որոնք գնահատման ամսաթվի դրությամբ, գույքի լավագույն և առավել արդյունավետ օգտագործումն ապահովելու նպատակով, գտնվում են կառուցապատման կամ վերակառուցման ընթացքում, ինչպես նաև այն օբյեկտները, որոնք ունեն համապատասխան քաղաքաշինական գործող փաստաթղթեր: Նման օբյեկտներ են.

1) շինարարության, վերակառուցման, բարելավման կամ ձևափոխման ընթացքում գտնվող անշարժ գույքը,

2) չկառուցապատված հողամասերը, որոնց նկատմամբ հաստատված է «Քաղաքաշինության մասին» օրենքի 22.1-ին հոդվածով սահմանված ճարտարապետահատակագծային առաջադրանքը,

3) չկառուցապատված հողամասերը, որոնց նկատմամբ հաստատված է «Քաղաքաշինության մասին» օրենքի 23-րդ հոդվածով սահմանված շինարարության թույլտվությունը:

61. Կառուցապատման ընթացքում գտնվող անշարժ գույքի գնահատումը հիմնականում իրականացվում է հետևյալ գործառույթների իրականացման համար՝

1) առաջարկվող նախագծերի ֆինանսական արդյունավետության որոշման նպատակով,

2) անշարժ գույքի ձեռքբերման և վարկավորման գործարքների նպատակով իրականացվող խորհրդատվական գործառույթների համար,

3) հարկային, ֆինանսական հաշվետվությունների նպատակներով, ինչպես նաև դատավարական գործընթացների համար,

4) օրենսդրությամբ սահմանված այլ դեպքերում, որոնք կարող են պահանջել շինարարության փուլում գտնվող անշարժ գույքի գնահատում:

62. Կառուցապատման ընթացքում գտնվող անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ արժեքի տեսակի (տեսակների) ընտրությունը պետք է իրականացվի Ընդհանուր ստանդարտի 3-րդ գլխի համաձայն:

63. Կառուցապատման ընթացքում գտնվող անշարժ գույքի արժեքը պետք է արտացոլի այլընտրանքային ծրագրի ընթացիկ ծախսերը, ինչպես նաև տվյալ նախագծի ավարտի հետ կապված ծախսերն ու ռիսկերը:

64. Շինարարության փուլում գտնվող անշարժ գույքի որոշ օբյեկտների օգտագործումը կարող է սահմանափակվել որոշակի օգտագործմամբ կամ տնտեսական գործունեությամբ, կամ կարող է հատուկ ենթադրություն կատարել անշարժ գույքի ավարտված օբյեկտը նշված կայունությամբ եկամուտ ապահովելու վերաբերյալ:

65. Ըստ սույն հավելվածի՝ անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքի գնահատման համար կիրառվում են երեք հիմնական մոտեցումները, որոնք սահմանված են նաև Ընդհանուր ստանդարտում, իսկ շինարարության փուլում գտնվող անշարժ գույքի գնահատման համար հիմնականում կիրառվում են համեմատական մոտեցումը և մնացորդի մեթոդը, որն իրենից ներկայացնում է համեմատական, եկամտային և ծախսային մոտեցումների համադրություն: Այն հիմնված է կառուցապատմամբ ավարտված օբյեկտի և շինարարության ծախսերի հաշվարկի ու անշարժ գույքի օբյեկտի ձեռնարկատիրական շահույթի վրա, անշարժ գույքի կառուցման ընթացքում «մնացորդային արժեքը» ստանալու համար:

66. Գնահատման ժամանակ մոտեցման ընտրությունը կախված է անհրաժեշտ գնահատման արժեքի տեսակից, ինչպես նաև կոնկրետ փաստերից և հանգամանքներից:

67. Շինարարության փուլում գտնվող անշարժ գույքի որոշ տեսակներ կարող են լինել բավականաչափ միատարր և հաճախ շրջանառվել շուկայում այնպես, որ արժեքային գնահատման պահանջի դեպքում շուկայում կարող են առկա լինել տվյալ ժամանակահատվածում վաճառքից ստացված բավարար քանակության տվյալներ համեմատություն անցկացնելու համար:

68. Համեմատական մոտեցումը կարող է նաև կիրառվել ավարտված օբյեկտի արժեքի սահմանման համար՝ որպես սկզբնական փոփոխականներից մեկը:

69. Եկամտային մոտեցումը կիրառելիս որոշ շուկաներում շինարարության փուլում գտնվող գույքի մնացորդային արժեքի որոշումը կարող է ներառել դրամական միջոցների դիսկոնտավորման որոշակի մոդելի օգտագործումը:

70. Եկամտային մոտեցումը կարող է նաև կիրառվել ավարտված օբյեկտի արժեքի սահմանման համար՝ որպես սկզբնական փոփոխականներից մեկը:

71. Ծախսային մոտեցումը շինարարական ծախսերի որոշումը մնացորդային կամ մնացորդի մեթոդի հիմնական բաղադրիչն է:

72. Ծախսային մոտեցումը կարող է նաև օգտագործվել զուտ որպես կառուցապատման ընթացքում գտնվող անշարժ գույքի օբյեկտի արժեքի արտահայտման միջոց:

73. Շինարարության փուլում գտնվող գույքի գնահատման հետ կապված հատուկ դատողությունները հետևյալն են՝

1) մնացորդի մեթոդ,

2) շահագործվող անշարժ գույք,

3) գնահատման հատուկ դատողություններ ֆինանսական հաշվետվության նպատակով,

4) գնահատման հատուկ դատողություններ գրավադրմամբ վարկավորման նպատակով,

5) այլ հատուկ դատողություններ:

74. Մնացորդի մեթոդը. ցույց է տալիս մնացորդային արժեքը նախագծի շինարարության ավարտին նախագծի ավարտի հետ կապված ռիսկերը դիտարկելուց հետո ակնկալվող արժեքից շինարարության համար բոլոր հայտնի կամ ակնկալվող ծախսերի դուրսբերումից հետո: Նման հաշվարկների արդյունքը կոչվում է մնացորդային արժեք: Մնացորդի մեթոդով ստացված մնացորդային արժեքը կարող է հավասար լինել շինարարության փուլում գտնվող անշարժ գույքի շուկայական արժեքին իր ընթացիկ վիճակում, սակայն կարող է նաև տարբերվել դրանից:

75. Մոդելները, որոնք օգտագործվում են մնացորդի մեթոդի մեջ, էականորեն տարբերվում են իրենց բարդության մակարդակով և ծավալով: Առավել հարմար մոդելը կախված է առաջարկվող շինարարության ծավալից, տևողությունից և բարդությունից:

76. Մնացորդի մեթոդը կիրառելիս գնահատողը պետք է հաշվի առնի հետևյալ աղբյուրներից ստացված տվյալների հավաստիությունն ու հուսալիությունը՝

1) առաջարկվող շենքի կամ կառույցի վերաբերյալ տեղեկատվություն,

2) նախագծի ավարտի դրությամբ և գնահատման մեջ կիրառվող շինարարության ծախսերի և այլ ծախսերի մասին տեղեկատվության ցանկացած աղբյուր:

77. Կառուցապատման ընթացքում գտնվող անշարժ գույքի գնահատման ժամանակ անհրաժեշտ է սահմանել առաջարկվող շինարարության համար անշարժ գույքի համապատասխանելիությունը: Որոշ հարցեր կարող են հասկանալի լինել գնահատողի համար նրա գիտելիքների և փորձի շնորհիվ, սակայն որոշ հարցերի պատասխանների համար կարող են պահանջվել այլ մասնագետների հաշվետվություններ կամ նրանց կողմից տրամադրված տեղեկություններ: Մինչ նախագծի մեկնարկը, կառուցվող անշարժ գույքի գնահատումն իրականացնելիս, անհրաժեշտ է կոնկրետ ուսումնասիրության ժամանակ հաշվի առնել հետևյալը՝

1) կա արդյոք շուկա շինարարության ենթադրյալ օբյեկտի համար,

2) արդյոք ենթադրվող շինարարությունը հանդես է գալիս որպես անշարժ գույքի առավել արդյունավետ օգտագործման տեսակ ընթացիկ շուկայում,

3) արդյոք առկա են այլ ոչ ֆինանսական պարտավորություններ, որոնք պետք է դիտարկվեն (քաղաքական կամ սոցիալական չափանիշներ),

4) օրենքով սահմանված թույլտվություններ կամ գոտևորում՝ ներառյալ թույլատրելի շինարարության առնչությամբ ցանկացած պայման կամ սահմանափակում,

5) մասնավոր պայմանագրով նախատեսված համապատասխան իրավունքների վրա դրվող սահմանափակումներ, ծանրաբեռնվածություն կամ պայմաններ,

6) հանրային ճանապարհների կամ այլ հասարակական վայրերի հասանելիության իրավունք,

7) գեոտեխնիկական պայմաններ՝ ներառյալ աղտոտման կամ այլ բնապահպանական ռիսկերի հավանականությունը,

8) անհրաժեշտ կոմունալ ծառայություններ և դրանց տրամադրման կամ բարելավման պահանջներ, օրինակ՝ ջրամատակարարում, կոյուղագիծ և էլեկտրամատակարարում,

9) շինհրապարակից դուրս գտնվող ենթակառուցվածքների բարելավման անհրաժեշտություն և այդ աշխատանքների իրականացման համար անհրաժեշտ իրավունք,

10) ցանկացած հնագիտական սահմանափակումներ կամ հնագիտական ուսումնասիրության անհրաժեշտություն,

11) բնապահպանական շինարարության հետ կապված պատվիրատուների ցանկացած պահանջ և կայուն զարգացում,

12) շինարարության ընթացքում տնտեսական պայմաններ ու միտումներ և դրանց հնարավոր ազդեցությունը ծախսերի և եկամուտների վրա,

13) ընթացիկ և կանխատեսվող առաջարկ ու ապագա օգտագործման պահանջարկ,

14) ֆինանսավորման հասանելիություն և դրա ձեռքբերման ծախսեր,

15) ակնկալվող ժամանակ, որն անհրաժեշտ է մինչ շինարարական աշխատանքները նախապատրաստական հարցերի լուծման համար շինարարությունն ավարտելու նպատակով և, անհրաժեշտության դեպքում, վարձակալության կամ վաճառքի համար,

16) ակնկալվող շինարարության հետ կապված ցանկացած այլ ռիսկեր:

78. Եթե նախագծի իրականացումն արդեն սկսվել է, ապա, որպես կանոն, կարող են պահանջվել լրացուցիչ տեղեկություններ կամ հետազոտություններ՝ կապված նախագծի մշակման, շինարարության և շինարարության վերահսկման մասով կնքված պայմանագրերի հետ:

79. Շինարարության փուլում գտնվող անշարժ գույքի հաշվապահական հաշվառման մեթոդը կարող է տարբեր լինել՝ կախված նրանից, թե ինչպես է հաշվետու տնտեսավարող սուբյեկտը դասակարգում դիտարկվող անշարժ գույքը (պահվում է այն արդյոք վաճառքի համար, թե սեփականատիրոջ կողմից օգտագործման համար, թե որպես ներդրումային գույք և այլն): Սա կարող է ազդել գնահատման պահանջների վրա, և, հետևաբար, օբյեկտի հաշվապահական հաշվառման դասակարգումը և համապատասխան պահանջները պետք է որոշվեն նախքան համապատասխան գնահատման մեթոդ ընտրելը:

80. Ֆինանսական հաշվետվությունը, որպես կանոն, պատրաստվում է՝ ելնելով այն ենթադրությունից, որ տնտեսավարող սուբյեկտը գործող ձեռնարկություն է: Այդ իսկ պատճառով ընդունված է համարել, որ ցանկացած պայմանագիր (օրինակ՝ կապված կառուցվող անշարժ գույքի կամ դրա վաճառքի կամ վարձակալության հետ շինարարության ավարտից հետո) փոխանցվում է գնորդին հիպոթետիկ փոխանակման գործարքի դեպքում, եթե նույնիսկ այդ պայմանագիրը չի կարող փոխանցվել փաստացի փոխանակմամբ: Որպես բացառություն կարող է հանդես գալ այն փաստը, որ առկա է բացառիկ ռիսկի փաստ գնահատման ամսաթվի դրությամբ պայմանագրի կողմերից մեկի պարտականությունների չկատարման վերաբերյալ:

81. Գրավադրմամբ վարկավորման համար անհրաժեշտ գնահատման արժեքի տեսակը հիմնականում հանդիսանում է շուկայական արժեքը: Կառուցվող անշարժ գույքի արժեքի դիտարկման ժամանակ պետք է հաշվի առնել, որ ցանկացած գործող պայմանագիր (շինարարության կամ ավարտված նախագծի վաճառքի կամ վարձակալության պայմանագիր և այլն) կարող է դառնալ չգործող կամ կարող է ճանաչվել ուժը կորցրած, եթե կողմերից մեկը հայտնվում է սնանկացման ֆորմալ ընթացակարգի մեջ: Բացի այդ, պետք է հաշվի առնել ցանկացած պայմանագրային պարտավորություն, որը կարող է զգալի ազդեցություն ունենալ շուկայական արժեքի վրա:

 

Հայաստանի Հանրապետության վարչապետի աշխատակազմի ղեկավարի տեղակալ

Բ. Բադալյան

 

26.08.2022 ՀԱՎԱՍՏՎԱԾ Է ԷԼԵԿՏՐՈՆԱՅԻՆ ՍՏՈՐԱԳՐՈՒԹՅԱՄԲ

 

Հավելված N 3 ՀՀ կառավարության 2022 թվականի օգոստոսի 24-ի N 1355-Ն որոշման

 

ՇԱՐԺԱԿԱՆ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՍՏԱՆԴԱՐՏԸ

 

1. ԸՆԴՀԱՆՈՒՐ ԴՐՈՒՅԹՆԵՐ

 

1. Սույն որոշման N 1 հավելվածով սահմանված ստանդարտում (այսուհետ՝ Ընդհանուր ստանդարտ) ներկայացված սկզբունքները տարածվում են նաև մեքենաների, սարքերի, սարքավորումների և այլ շարժական գույքերի (այսուհետ՝ Շարժական գույք) ինչպես նաև պաշարների և պահուստային բաղադրիչների (այսուհետ՝ Պաշար) գնահատման վրա: Սույն հավելվածում ներկայացված պահանջները և լրացուցիչ սկզբունքները ցույց են տալիս Ընդհանուր ստանդարտում ներկայացված պահանջների կիրառումը սույն հավելվածի շրջանակներում:

2. Շարժական գույքերը նյութական ակտիվներ են, որոնք նախատեսված են արտադրությունում օգտագործելու կամ ապրանքների ու ծառայությունների մատակարարումն ապահովելու համար, ինչպես նաև այլ անձանց վարձակալության հանձնման կամ կառավարչական նպատակների համար, ընդ որում, դրանց օգտագործումը նախատեսվում է որոշակի ժամանակահատվածում:

3. Սույն հավելվածի իմաստով Պաշար են համարվում ապրանքները, որոնք պետք է օգտագործվեն ապագա արտադրական գործընթացներում (հումք, մասեր, նյութեր), արտադրական գործընթացում օգտագործվող ապրանքները (անավարտ արտադրություն) և ապրանքները, որոնք սպասում են վաճառքի (պատրաստի արտադրանք):

4. Շարժական գույքի օգտագործման իրավունքի գնահատման դեպքում պետք է առաջնորդվել սույն հավելվածով սահմանված պահանջներով: Գնահատվող օբյեկտի օգտագործման իրավունքի ժամկետը և շահագործման ժամկետը կարող է տարբերվել, և նման պայմաններում անհրաժեշտ է նշել շահագործման տևողությունը: Շահագործման տևողությունը հաշվի է առնում տեխնիկական կանոնակարգերով սահմանված պրոֆիլակտիկ և կանխարգելիչ տեխնիկական սպասարկումը:

5. Այն գնահատվող օբյեկտը, որոնց համար առավել արդյունավետ օգտագործումը հանդիսանում է օբյեկտների խմբի կազմում տնտեսական օգտագործումը, պետք է գնահատել հետևողական ենթադրությունների օգտագործմամբ: Բացառությամբ այն դեպքերի, երբ ենթահամակարգերին պատկանող օբյեկտները չեն կարող ողջամտորեն առանձնացվել իրենց հիմնական համակարգից, ենթահամակարգերը կարող են գնահատվել առանձին՝ օգտագործելով հաջորդական ենթադրությունները ենթահամակարգերի ներսում, շղթայական մինչև ենթահամակարգեր և այլն:

6. Շենք-շինությունների կազմում ընդգրկված կոմունալ ծառայությունների սպասարկման հետ կապված Շարժական գույքն իրենից ներկայացնում է կառույցի հետ մեկ միասնական ամբողջություն և դրանց տեղադրումից հետո հնարավոր չէ տարանջատել: Այս օբյեկտները, որպես կանոն, ներառվում են անշարժ գույքի նկատմամբ գույքային իրավունքի կազմում: Նման օբյեկտներ հիմնականում համարվում են այն Շարժական գույքերը, որոնց գործառույթը կայանում է էլեկտրաէներգիայի, գազի, ջեռուցման, հովացման կամ օդափոխության համակարգերի աշխատանքի ապահովումը: Այն դեպքերում, երբ գնահատման նպատակից կախված անհրաժեշտ է, որ Շարժական գույքերը գնահատվեն առանձին, ապա գնահատման առաջադրանքը ձևակերպելիս պետք է նշվի, որ վերը նշված գնահատման օբյեկտները պետք է ներառվեն անշարժ գույքի ընդհանուր գույքային իրավունքի կազմում և չեն կարող օտարվել առանձին: Միևնույն վայրում գտնվող, անշարժ գույքի նկատմամբ իրավունքների և սույն հավելվածով սահմանված օբյեկտների խմբի գնահատման հետ կապված առաջադրանքների դեպքում պետք է բացառել կրկնակի հաշվարկը կամ բացթողումը:

7. Շարժական գույքի հիմնական մասի տեղափոխության բազմակողմանիությամբ պայմանավորված՝ անհրաժեշտ է դիտարկել լրացուցիչ ենթադրություններ՝ նկարագրելու այն իրավիճակը և հանգամանքները, որոնց շրջանակում իրականացվում է նման օբյեկտների գնահատումը: Ընդհանուր ստանդարտի 9-րդ կետով սահմանված պահանջների պահպանման նպատակով նման ենթադրությունները պետք է դիտարկվեն և ներառվեն գնահատման առաջադրանքում: Ստորև ներկայացված ենթադրությունները կարող են տարբեր հանգամանքներում նպատակահարմար լինել՝

1) շարժական գույքը գնահատվում է որպես մեկ միասնական ամբողջություն դրանց տեղադրման վայրում՝ ելնելով ենթադրությունից, որ արտադրական գործունեությունը դեռ չի ծավալվել,

2) շարժական գույքը գնահատվում է որպես մեկ միասնական ամբողջություն դրանց տեղադրման վայրում՝ ելնելով ենթադրությունից, որ ձեռնարկությունը փակվում է,

3) շարժական գույքը գնահատվում է որպես մեկ միասնական ամբողջություն դրանց տեղադրման վայրում՝ ելնելով ենթադրությունից, որ տեղի է ունենում հարկադիր վաճառք,

4) շարժական գույքը գնահատվում է առանձին՝ իր ներկա գտնվելու վայրից տեղափոխվելու նպատակով:

8. Ի հավելումն Ընդհանուր ստանդարտի 7-րդ գլխում արտացոլված պահանջների, Շարժական գույքի գնահատման հաշվետվությունը պետք է պարունակի համապատասխան հղումներ գնահատման առաջադրանքի շրջանակում բարձրացված խնդիրների վերաբերյալ: Հաշվետվությունը պետք է նաև ներառի մեկնաբանություն վերջնական (եզրափակիչ) արժեքի ազդեցության վերաբերյալ՝ ելնելով փաստացի կամ ենթադրյալ գործարքի սցենարից:

9. Շարժական գույքի գնահատումն իրականացվում է տարբեր նպատակների համար, այդ թվում՝ ֆինանսական հաշվետվությունը, լիզինգը, երաշխավորված վարկավորումը, շահագործումից հանելը, հարկումը, դատավարության և սնանկության վարույթը:

10. Պաշարների հաշվեկշռային արժեքը ներառում է միայն նախկինում կատարված ծախսերը և արտադրական գործընթացում ստացված շահույթը, որն արտացոլում է արտադրության մեջ օգտագործվող օբյեկտների շահույթները, որոնք չեն կապիտալացվում արժեքի հաշվեկշռում: Արդյունքում, պաշարների շուկայական արժեքը հիմնականում տարբերվում է պաշարների հաշվեկշռային արժեքից:

 

2. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՆՊԱՏԱԿՈՎ ՈՒՍՈՒՄՆԱՍԻՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ

 

11. Շարժական գույքը գնահատելիս պետք է հաշվի առնել այն գործոնները, որոնք անմիջականորեն կապված են գնահատվող օբյեկտի շրջակայքի, ինչպես նաև ֆիզիկական, ֆունկցիոնալ և տնտեսական ներուժի հետ: Նման դեպքերում անհրաժեշտ է իրականացնել նույնականացման գործընթաց (պետք է իրականացվեն գնահատվող օբյեկտի տեղազննման աշխատանքներ գնահատվող օբյեկտի վիճակը պարզելու, տրամադրված տեղեկատվության օգտագործման և վերաբերելիության տեսանկյունից պիտանելիությունը որոշելու համար): Վերը բերված գործոններն են.

1) Անմիջականորեն գնահատվող օբյեկտի հետ կապված՝

ա. տեխնիկական բնութագիրը,

բ. մնացորդային օգտակար տնտեսական կյանքի տևողությունը կամ արդյունավետ օգտագործման տևողությունը՝ հաշվի առնելով տեխնիկական կանոնակարգերով սահմանված պրոֆիլակտիկ և կանխարգելիչ տեխնիկական սպասարկումը,

գ. գնահատվող օբյեկտի վիճակը՝ ներառյալ տեխնիկական սպասարկման վերաբերյալ տվյալները,

դ. գործառնական, ֆիզիկական և տեխնոլոգիական ցանկացած մաշվածությունը (հնացումը),

ե. եթե գնահատումը չի իրականացվում գնահատվող օբյեկտի ընթացիկ գտնվելու վայրում, ապա դրա ապամոնտաժման, տեղափոխման, վերագործարկման ծախսերը, ինչպես նաև գնահատվող օբյեկտը շահագործման վիճակի բերելու բոլոր ծախսերը,

զ. վարձակալության նպատակով օգտագործվող Շարժական գույքի համար պետք է դիտարկել վարձակալության ժամկետի երկարաձգման տարբերակներ և վարձակալության ժամկետի ավարտի պահին այլ հնարավորություններ,

է. փոխկապակցված ակտիվների ցանկացած հնարավոր կորուստ,

ը. լրացուցիչ ծախսեր՝ կապված լրացուցիչ սարքավորումների ձեռքբերման, տեղափոխման, տեղադրման և մոնտաժման հետ և այլն,

թ. այն դեպքերում, երբ Շարժական գույքի վերաբերյալ ծախսերի խրոնոլոգիական (պատմական) տվյալները հասանելի չեն, գնահատողը կարող է օգտվել նախագծման, գնումների, նյութատեխնիկական և շինարարության պայմանագրերի հղումներից:

2) Շրջակայքի հետ կապված գործոններ՝

ա. գտնվելու վայրը. կապված հումքի աղբյուրի կամ արտադրված ապրանքի շուկայի հետ։ Գտնվելու վայրի պիտանելիությունը կարող է ծանրաբեռնված լինել ժամկետային սահմանափակմամբ,

բ. օրենսդրական ազդեցություն. որոնք սահմանափակում են գնահատվող օբյեկտի օգտագործումը կամ առաջացնում են լրացուցիչ գործառնական ծախսեր,

գ. ռադիոակտիվ նյութեր. որոնք կարող են պարունակվել որոշակի Շարժական գույքում, զգալի ազդեցություն են ունենում, եթե դրանք պատշաճ կերպով չեն շահագործվում կամ պատշաճ կերպով չեն ուտիլիզացվում, և նշված պայմանների առկայության դեպքում զգալիորեն աճում են ծախսերը,

դ. թունավոր թափոններ. որոնք կարող են լինել քիմիական՝ պինդ, հեղուկ կամ գազային վիճակում, պետք է պահեստավորվեն և ուտիլիզացվեն պատշաճ կերպով, ինչը կարևոր է արտադրության կազմակերպման համար,

ե. որոշ Շարժական գույքերի շահագործման արտոնագրերը որոշ երկրներում կարող են սահմանափակվել:

3) Տնտեսության հետ կապված գործոններ՝

ա. գնահատվող օբյեկտի փաստացի կամ հնարավոր եկամտաբերություն. հիմնված շահագործման ծախսերի և ակնկալվող կամ փաստացի եկամուտների համեմատության վրա,

բ. շարժական գույքի միջոցով արտադրված արտադրանքի պահանջարկ. հաշվի առնելով պահանջարկի վրա ազդեցություն ունեցող մակրոտնտեսական և միկրոտնտեսական գործոնները,

գ. գնահատվող օբյեկտն առավել արդյունավետ օգտագործելու հնարավորություն, ի տարբերություն դրա ընթացիկ օգտագործման:

12. Շարժական գույքը գնահատելիս պետք է հաշվի առնել բոլոր տեսակի մաշվածությունները (հնացումները):

13. Գնահատվող օբյեկտի (ակտիվի կամ պարտավորության) նույնականացման գործընթացն ապահովելու նպատակով, Ընդհանուր ստանդարտի 9-րդ կետով սահմանված դրույթներին համապատասխան, կախված արժեքի վրա ազդեցություն ունեցող հանգամանքներից, անհրաժեշտ է հաշվի առնել գնահատվող օբյեկտի միացման կամ ինտեգրման հնարավորությունն այլ օբյեկտի հետ: Մասնավորապես.

1) գնահատվող օբյեկտը կարող է ամրակայված լինել հողին կամ շինությանը և չեն կարող տեղափոխվել առանց էական վնաս պատճառելու գնահատվող օբյեկտին կամ շինությանը,

2) առանձին մեքենան, սարքը կամ սարքավորումը կարող է հանդես գալ արտադրական հոսքագծի բաղկացուցիչ մաս, որի գործածումը կախված է այլ օբյեկտներից,

3) գնահատվող օբյեկտը կարող է դասակարգվել որպես անշարժ գույքի բաղկացուցիչ մաս (օրինակ՝ ջեռուցման, օդափոխման և օդորակման համակարգեր):

14. Վերը նշված հանգամանքների առկայության դեպքում անհրաժեշտ է որոշել կոնկրետ հանգամանքը և դրանց մասին տեղեկությունները ներկայացնել հատուկ ենթադրությունների ձևակերպման միջոցով:

15. Շարժական գույքի գնահատման հաշվետվությունը պարտադիր պետք է պարունակի գնահատվող օբյեկտի տեղազննության արդյունքները (լուսանկարները), եթե այլ բան գնահատման առաջադրանքով սահմանված չէ:

 

3. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԱՐԺԵՔԻ ՏԵՍԱԿՆԵՐԸ

 

16. Ընդհանուր ստանդարտի 3-րդ գլխում («Գնահատման արժեքի տեսակները»), սահմանված դրույթների համաձայն, Շարժական գույքի և Պաշարների գնահատման ժամանակ գնահատողը պետք է ընտրի համապատասխան գնահատման արժեքի տեսակը:

17. Գնահատման արժեքի կիրառումը և դրա հետ կապված գնահատման նախադրյալները (Ընդհանուր ստանդարտ, գլուխ 4) չափազանց կարևոր են Շարժական գույքի գնահատման ժամանակ, քանի որ կախված գնահատման նպատակից («հարկադիր վաճառք», «արժեքն օգտագործման մեջ», «կանոնակարգված օտարում» և այլն)՝ կարող է լինել արժեքի տարբերություն:

18. Պաշարների գնահատման ժամանակ Ընդհանուր ստանդարտի 3-րդ գլխում սահմանված դրույթներից բացի գնահատողը պետք է առաջնորդվի նաև Հայաստանի Հանրապետության նորմատիվ իրավական ակտերով, նախադեպային որոշումներով և այլ միջազգային պայմանագրերով՝ հղում կատարելով արժեքի տեսակներին գնահատման ամսաթվի դրությամբ:

 

4. ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ՄՈՏԵՑՈՒՄՆԵՐԻ ԿԻՐԱՌՈՒՄԸ

 

19. Շարժական գույքի և Պաշարների գնահատման դեպքում, կախված դրա բնույթից, առկա տեղեկատվությունից և գնահատման հետ կապված փաստերից ու հանգամանքներից, կիրառվում են բոլոր հիմնական մոտեցումները և մեթոդները, որոնք սահմանված են Ընդհանուր ստանդարտով:

20. Եթե անհրաժեշտ է գնահատումն իրականացնել երեք մոտեցումներից որևէ մեկի սահմանված մեթոդով, ապա գնահատողը պետք է հիմնավորի կայացրած որոշումն Ընդհանուր ստանդարտի 46-րդ կետի 4-րդ ենթակետի պահանջի համաձայն:

21. Մոտեցման և մեթոդի ընտրության ժամանակ, բացի սույն հավելվածի պահանջներից, գնահատողը պետք է առաջնորդվի Ընդհանուր ստանդարտի 5-րդ գլխի 32-րդ կետի 2-րդ ենթակետի պահանջներով:

22. Համեմատական մոտեցումը, որպես կանոն, օգտագործվում է միատարր Շարժական գույքի գնահատման ժամանակ, դրանց շարքին կարող են դասվել տրանսպորտային միջոցները, գրասենյակային սարքերը, սարքավորումները և արդյունաբերական սարքավորումների որոշ տեսակները՝ նման օբյեկտների վերջին վաճառքների վերաբերյալ բավարար քանակի տվյալներ հավաքագրելու հնարավորությամբ պայմանավորված: Շարժական գույքի շատ տեսակներ, իրենց ֆունկցիոնալ առանձնահատկությունից ելնելով (հատուկ նշանակության), բաց հրապարակային շուկայում հազվադեպ են հանդիպում կամ վաճառքի վերաբերյալ տվյալները հասանելի չեն: Նման դեպքերում պետք է դիտարկել գնահատման եկամտային կամ ծախսային մոտեցումների կիրառման հնարավորությունը:

23. Եկամտային մոտեցումը կարող է կիրառվել Շարժական գույքի գնահատման ժամանակ, եթե օբյեկտի կամ փոխկապակցված օբյեկտների խմբի համար հնարավոր է հաշվարկել դրամական հոսքերը: Եկամտային մոտեցման կիրառումը սովորաբար չի գործածվում Շարժական գույքի առանձին միավորների համար, սակայն այն կարելի է կիրառել օբյեկտի կամ օբյեկտների խմբի տնտեսական մաշվածությունը որոշելու համար:

24. Եկամտային մոտեցման կիրառման դեպքում պետք է հաշվի առնել օբյեկտի ծառայության ժամանակահատվածում և ծառայության ժամանակահատվածի վերջում ակնկալվող դրամական հոսքերը:

25. Շարժական գույքը գնահատելիս ծախսային մոտեցումը կիրառվում է հատկապես հատուկ նշանակության օբյեկտների գնահատման ժամանակ: Անհրաժեշտ է հաշվարկել գնահատվող օբյեկտի ծախսերը՝ ելնելով այն հանգամանքից, թե որ տեսակի ծախսերն են առավել ցածր ստացվելու՝ փոխարինման ծախսերը, թե վերարտադրման ծախսերը:

26 Որոշակի հանգամանքներում գնահատվող օբյեկտի ձեռքբերման կամ ստեղծման համար փաստացի կատարված ծախսերը նպատակահարմար է ընդունել որպես փոխարինման ծախսեր: Սակայն, նախքան հետհայաց ծախսերի մասին տեղեկատվությունն օգտագործելը, գնահատողը պետք է նկատի ունենա հետևյալը.

1) Հետհայաց ծախսերի առաջացման ժամկետները: Փաստացի կատարված ծախսերը կարող են չարտացոլել փոխարինման իրական ծախսը գնահատման ամսաթվի դրությամբ, որի պայմաններում, կապված գնաճի ինդեքսավորման, սղաճի կամ այլ շուկայական գործոնների հետ, անհրաժեշտ է ճշգրտում կատարել:

2) Շուկայի կոնկրետ մասնակցից ծախսերի կամ եկամտաբերության մասին ստացված տվյալները կարող են չարտացոլել այն ծախսերի իրական մակարդակը, որոնք կարող էին կրել տիպիկ մասնակիցները։ Հետհայաց ծախսերը համապատասխան ցուցանիշների օգտագործման միջոցով պետք է արդիականացվեն և համապատասխանեցվեն ներկա ժամանակին:

3) Արժեքում ներառված կոնկրետ ծախսեր: Գնահատողը պետք է հաշվի առնի ներառված բոլոր ծախսերը, ինչպես նաև պետք է որոշի այդ ծախսերի ազդեցությունը գնահատվող օբյեկտի արժեքի ձևավորման վրա:

4) Ոչ շուկայական բաղադրիչներ: Ցանկացած ծախս, զեղչ կամ հատուցում, որը չի կատարվել կամ հասանելի չէ շուկայի տիպային մասնակիցների կողմից, պետք է բացառվի դիտարկումից:

27. Փոխարինման ծախսերը որոշելուց հետո պետք է հաշվի առնել ֆիզիկական, գործառնական, տեխնոլոգիական և տնտեսական մաշվածքները:

28. Ծախսերի և հզորության հարաբերակցության մեթոդի համաձայն գնահատվող օբյեկտի փոխարինման ծախսերը փաստացի կամ անհրաժեշտ հզորությամբ կարող են որոշվել մեկ այլ հզորությամբ անալոգային օբյեկտի վրա կատարված ծախսերի հիման վրա:

29. Ծախսերի և հզորության հարաբերակցության մեթոդը սովորաբար օգտագործվում է երկու եղանակներից մեկով՝

1) Գնահատվող օբյեկտի հզորությունների փոխարինման ծախսերի հաշվարկային գնահատում, երբ հայտնի են մեկ այլ հզորության օբյեկտի փոխարինման ծախսերը,

2) փոխարինման ծախսերի հաշվարկային գնահատում, կախված ժամանակակից և համարժեք օբյեկտի հատկություններից՝ հզորություն/արտադրողականություն, տեսանելի ապագայում պահանջարկին համապատասխանելիություն, կամ գնահատվող օբյեկտն ունի ավելցուկային հզորություն/արտադրողականություն:

30. Այս մեթոդը կարող է օգտագործվել միայն որպես ստուգման մեթոդ՝ բացառությամբ այն դեպքերի, եթե առկա է նմանատիպ օբյեկտ՝ նույն նախագծային հզորությամբ, որը գտնվում է միևնույն աշխարհագրական տարածքում:

Ծախսերի և հզորությունների միջև կապը հաճախ գծային չէ, ուստի կարող է պահանջվել նաև որոշակի կամ անորոշ էքսպոնենտային ճշգրտում:

 

5. ՇԱՐԺԱԿԱՆ ԳՈՒՅՔԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԱՌԱՆՁՆԱՀԱՏԿՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ

 

31. Շարժական գույքի գնահատման ժամանակ անհրաժեշտ է հաշվի առնել ֆինանսավորման պայմանները:

32. Շարժական գույքը կարող է հանդես գալ լիզինգի կամ ֆինանսական համաձայնագրի առարկա: Ֆինանսական համաձայնագրի շրջանակում նման օբյեկտն առանց պարտատիրոջ կամ վարձատուի նկատմամբ մնացորդային պարտավորությունները մարելու չի կարող վաճառվել: Կախված գնահատման նպատակից՝ կարող է նույնականացվել պարտավորություններով ծանրաբեռնված օբյեկտը և դրանց արժեքները ներկայացնել առանձին, ինչպես նաև առանձին ներկայացնել պարտավորություններով չծանրաբեռնված օբյեկտի արժեքները:

33. Օպերացիոն (կարճաժամկետ) վարձակալության պայմաններում պահվող Շարժական գույքը հանդես է գալիս որպես երրորդ անձանց սեփականություն: Նման դեպքերում, մինչ գնահատումը, պետք է սահմանվի, թե արդյոք այդ օբյետկտները հանդիսանում են գործառնական վարձակալության, ֆինանսական վարձակալության կամ վարձակալական ֆինանսավորման առարկա կամ վարկավորման այլ ձևերի շրջանակներում երաշխավոր: Գնահատման հետագա արժեքի տեսակը և մեթոդաբանությունն այնուհետև որոշվում են այդ հարցի վերաբերյալ ենթադրության հիման վրա և գնահատման ավելի լայն նպատակների դիտարկմամբ:

 

6. ՊԱՇԱՐՆԵՐԻ ԳՆԱՀԱՏՄԱՆ ԱՌԱՆՁՆԱՀԱՏԿՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ

 

34. Պաշարի գնահատումը կարող է իրականացվել տարբեր նպատակներով։ Գնահատողը պետք է հստակեցնի գնահատման նպատակը, ինչպես նաև պահուստներն առանձին և օբյեկտների հետ միասին գնահատելու հանգամանքը:

35. Հանգամանքները լինում են.

1) Ֆինանսական հաշվետվությունների մշակման համար պաշարների գնահատումը հաճախ պահանջում է կատարել վերլուծություններ՝ ձեռնարկատիրական գործունեության միավորումների հաշվառման, օբյեկտների ձեռքբերման, օտարման և արժեզրկման հետ կապված:

2) Հարկային հաշվետվություններ կազմելու համար պաշարների գնահատումը հաճախ պահանջվում է տրանսֆերային գների վերլուծության, գույքի հարկի պլանավորման և հաշվետվությունների, ինչպես նաև արժեքային հարկի չափի վերլուծության համար:

3) Պաշարների գնահատումը կարող է դատական գործընթացի առարկա հանդիսանալ՝ որոշակի հանգամանքներում գնահատման վերլուծություն պահանջելով:

4) Գնահատողից կարող է պահանջվել գնահատել Պաշարը, որպես ընդհանուր խորհրդատվության, գրավի տրամադրման, գործարքների աջակցության պարտավորությունների և անվճարունակության մաս:

36. Համեմատական մոտեցումը, որը կապված է համադրելի կամ համանման ապրանքների հետ, ունի միայն նեղ կիրառություն պաշարների գնահատման ժամանակ: Նման կիրառությունները հիմնականում ներառում են ապրանքային արտադրանքի պաշարներ կամ պաշարներ, որտեղ առկա է պաշարների շուկա արտադրական գործընթացի միջանկյալ փուլում: Ոչ առևտրային ապրանքների կամ այն ապրանքների համար, որոնց համար շուկան գոյություն ունի արտադրության միջանկյալ փուլում, նման բացթողման գները պետք է ճշգրտվեն նվազեցման ուղղությամբ՝ հաշվի առնելով շուկայավարման ծախսերը և հարակից շահույթը։

37. Պաշարների գնահատման համար համեմատական մոտեցման կիրառման նպատակահարմարությունը որոշելիս գնահատողը պետք է հետևի Ընդհանուր ստանդարտի 33-րդ կետի 1-ին և 2-րդ ենթակետերով սահմանված պահանջներին:

38. Պաշարների գնահատման համար համեմատական մոտեցումը պետք է կիրառվի հետևյալ դեպքերում.

1) առկա է գնահատման կամ դրան մոտ ամսաթվի դրությամբ համադրելի կամ համանման պաշարների գործարքների վերաբերյալ տեղեկություն,

2) առկա է բավարար տեղեկատվություն, որը թույլ կտա գնահատողին ճշգրտել գնահատվող պաշարների և գործարքներում ներգրավված համեմատվող պաշարների միջև եղած բոլոր էական տարբերությունները:

39. Եթե առկա են շուկայական գների տվյալներ, գնահատողը պետք է ճշգրտի դրանք՝ արտացոլելու գնահատվող պաշարների և գործարքներում ներգրավված համեմատվող պաշարների միջև եղած տարբերությունը: Ճշգրտումներն անհրաժեշտ են պաշարների առարկայական տարբերակիչ առանձնահատկությունների արտացոլման և գործողություններին մասնակցող անձանց համար: Նման ճշգրտումները սահմանվում են միայն որակական, այլ ոչ թե քանակական գործոնների նկատմամբ:

40. Պաշարների գնահատման ժամանակ եկամտային մոտեցման կիրառումը պահանջում է գնահատման ամսաթվից առաջ կատարված շահույթի (արժեքի) բաշխում, գնահատման ամսաթվից հետո կատարված շահույթի (արժեքի) համեմատ:

41. Պաշարների գնահատման համար եկամտային մոտեցման կիրառման նպատակահարմարությունը որոշելիս գնահատողը պետք է հետևի Ընդհանուր ստանդարտի 35-րդ կետի 1-ին և 2-րդ ենթակետերով սահմանված պահանջներին:

42. Նվազման մեթոդը մնացորդային մեթոդ է, որն սկսվում է վաճառքի ենթադրյալ գնից՝ նվազեցնելով մնացած ծախսերն ու ակնկալվող շահույթը:

43. Նվազման մեթոդը կիրառվում է հետևյալ հաջորդականությամբ.

1) Վաճառքի ենթադրյալ գնի գնահատում. Տեղեկատվության առկայության դեպքում գնահատողը պետք է հիմնվի վաճառքի գների ուղղակի դիտարկումների վրա:

2) Ավարտման ծախսերի գնահատում (միայն ընթացքի մեջ գտնվող աշխատանքներ): Ավարտման ծախսերը պետք է ներառեն ուղղակի կամ անուղղակի մնացած բոլոր ծախսերը, որոնք պետք է կատարվեն գնահատման ամսաթվից հետո, ընթացքի մեջ գտնվող աշխատանքներն ավարտելու համար: Ապագա ժամանակահատվածում ծախսերը բացառելու համար ավարտման ծախսերը գնահատողի կողմից պետք է ճշգրտվեն:

3) Օտարման ծախսերի չափով նվազեցում: Օտարման ծախսերն այն ծախսերն են, որոնք պետք է կատարվեին գնահատման ամսաթվից հետո՝ պատրաստի արտադրանքը վերջնականապես գնորդին հասցնելու համար: Օտարման ծախսերը պետք է ճշգրտվեն ապագա ժամանակահատվածում օգուտ բերելու ծախսերը բացառելով: Օտարման ծախսերը ճիշտ որոշելու համար Պաշարների ցիկլի յուրաքանչյուր ծախս (ներառյալ անուղղակի վերադիր ծախսերը) պետք է դասակարգվի որպես կատարված և, հետևաբար, ներառվի պատրաստի ապրանքների պաշարների արժեքի մեջ կամ մնացորդին, որոնք կատարվելու են օտարման գործընթացում:

4) Աշխատանքի ավարտից (միայն ընթացքի մեջ գտնվող աշխատանք) և օտարման գործընթացից գնահատված շահույթի չափով նվազեցում: Մեկնարկային կետը կարող է լինել տնտեսավարող սուբյեկտի գործառնական շահույթի օգտագործումը:

5) Անհրաժեշտ պահպանման ծախսերի դիտարկում: Պահպանման ծախսերը կարող են անհրաժեշտ լինել գնահատել՝ հաշվի առնելով պաշարների վաճառքի ժամանակի հետ կապված հնարավոր ծախսերը: Գնահատողը պետք է հաշվի առնի նաև օբյեկտի պահպանման ժամանակահատվածում պահանջվող եկամտաբերությունը որոշելիս առաջացած ռիսկը: Ռիսկերը կարող են կախված լինել պաշարների կյանքի ցիկլի տևողությունից և վերջնական պատվիրատուների հետ պայմանագրային հարաբերություններից:

44. Գնահատողն ավարտման ծախսերը, օտարման ծախսերը և շահույթի մարժաները որոշելիս պետք է պարզի և բացառի ցանկացած ծախս, որը նախատեսված է ապագա տնտեսական օգուտներ ապահովելու համար և անհրաժեշտ չէ ընթացիկ ժամանակահատվածի եկամուտ ստանալու համար:

45. Նվազման մեթոդի կիրառման ժամանակ գնահատողը պետք է հաշվի առնի առանցքային քայլերի պատշաճ կիրառման համար բավարար տեղեկատվության առկայությունը:

46. Գնահատողը կարող է օգտագործել Աճման մեթոդը Նվազման մեթոդով ստացված արժեքը հաստատելու համար: Աճման մեթոդը կիրառվում է հետևյալ հաջորդականությամբ.

1) Պաշարի հաշվեկշռային արժեքի որոշում,

2) կատարված գնման և պահպանման ծախսերի ավելացում,

3) կատարված ծախսերն ավելացնելու լրացուցիչ ծախսեր (գնման և արտադրության ծախսեր),

4) կատարված ծախսերին շահույթի ավելացում:

47. Ապահովագրված ծախսերը որոշելիս գնահատողը պետք է հաշվի առնի տնտեսավարող սուբյեկտի ներսում մշակված ոչ նյութական ակտիվները, որոնք նպաստել են աշխատանքների ավարտին:

48. Ծախսային մոտեցման կիրառման դեպքում պաշարների գնահատման հիմնական մեթոդը փոխարինման արժեքի մեթոդն է: Պաշարները սովորաբար գնահատվում են ընթացիկ փոխարինման արժեքի մեթոդով:

49. Պաշարների գնահատման համար ծախսային մոտեցման կիրառման նպատակահարմարությունը որոշելիս գնահատողը պետք է հետևի Ընդհանուր ստանդարտի 37-րդ կետի 1-ին և 2-րդ ենթակետերով սահմանված պահանջներին:

50. Ընթացիկ վերականգնման արժեքի մեթոդը ԸՎԱՄ (CRCM) կարող է շուկայական արժեքը ճիշտ արտացոլել պաշարը հեշտությամբ մեծածախ կամ մանրածախ առևտրով փոխարինելու դեպքում:

51. Պաշարների շուկայական արժեքը կարող է գնահատման ամսաթվի դրությամբ նույնականացվել հաշվեկշռային արժեքին՝ հաշվի առնելով որոշակի ճշգրտումներ, մասնավորապես.

1) սկզբնական գնումների արժեքի հիման վրա ՍԳԱ (FIFO),

2) ապրանքների գների տատանման կամ պաշարների շրջանառությունը դանդաղ լինելու դեպքում հաշվեկշռային արժեքը պետք է ճշգրտել շուկայական գների փոփոխություններն արտացոլելու համար,

3) հաշվեկշռային արժեքը նվազեցվում է հնացած և թերի ապրանքների հաշվին,

4) հաշվեկշռային արժեքը նվազեցվում է հաշվապահական հաշվետվություններում նշված պաշարների և փաստացի պաշարների միջև եղած տարբերությամբ (գողություն, վնաս, սխալ հաշվառում, սխալ չափման միավորների կորուստներ),

5) հաշվեկշռային արժեքն ավելացվում է հումքի պատրաստման հետ կապված ծախսերով (գնման, պահպանման և մշակման ծախսեր):

52. Պաշարների գնահատման վերաբերյալ հատուկ դատողություններն են.

1) լրացված արժեքի գործընթացների և ոչ նյութական ակտիվների շահույթների նույնականացում,

2) կապ այլ ձեռք բերված օբյեկտների հետ,

3) հնացած պաշարներ (պահուստներ),

4) հաշվարկային միավոր,

5) այլ դատողություններ:

53. Պաշարների գնահատումը ներառում է շահույթի բաշխումը չափման ամսաթվից առաջ ստացված շահույթի և չափման ամսաթվից հետո ստացված շահույթի միջև: Գործնականում ստացված շահույթը չի կարող ծախսերին համաչափ լինել:

54. Գնահատողը պետք է պահպանի պաշարների և այլ օբյեկտների կամ պարտավորությունների գնահատման ժամանակ օգտագործվող ենթադրությունների հետևողականությունը:

55. Գնահատողը պետք է հաշվի առնի հնացած պաշարների մնացորդները: Պաշարների պահուստային մնացորդները կիրառվում են ոչ թե ամբողջ պաշարների մնացորդի նկատմամբ, այլ այն պաշարների նկատմամբ, որոնց դեպքում կիրառվել է պահուստը:

56. Հնացած պաշարները, որոնք ճշգրտվել են պաշարների պահուստի համար, չեն գնահատվում, քանի որ այն ճշգրտվել է իրացման զուտ արժեքից:

 

Հայաստանի Հանրապետության վարչապետի աշխատակազմի ղեկավարի տեղակալ

Բ. Բադալյան

 

26.08.2022 ՀԱՎԱՍՏՎԱԾ Է ԷԼԵԿՏՐՈՆԱՅԻՆ ՍՏՈՐԱԳՐՈՒԹՅԱՄԲ

 

Հավելված N 4 ՀՀ կառավարության 2022 թվականի օգոստոսի 24-ի N 1355-Ն որոշման

 

ԳՆԱՀԱՏՈՂԻ ՎԱՐՔԱԳԾԻՆ ՆԵՐԿԱՅԱՑՎՈՂ ՊԱՀԱՆՋՆԵՐԸ

 

1. ԸՆԴՀԱՆՈՒՐ ԴՐՈՒՅԹՆԵՐ

 

1. Սույն վարքագծի կանոնները (այսուհետ՝ Կանոններ) մշակվել են «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքի, բարոյականության համընդհանուր չափանիշների (սկզբունքների) համաձայն և սահմանում են վարվեցողության (վարվելակերպի) կանոններ, որոնք պետք է պահպանվեն գնահատողների կողմից՝ գնահատման գործունեություն իրականացնելու ընթացքում։

2. Սույն Կանոնները կարգավորում են գնահատողների, գնահատման սուբյեկտների և հասարակության միջև փոխհարաբերությունները՝ հաստատելով միմյանց միջև փոխադարձ հարգանք և վստահություն՝ ներառելով գործողություններ, որոնք անհրաժեշտ են կատարել (կամ չկատարել) իրենց գործունեության ընթացքում, պահպանելով վարքագծի (վարվելաձևի, բարեվարքության, գործնական էթիկայի և այլն) հիմնարար սկզբունքները։

3. Սույն Կանոնները հիմնված են ազնվության, անկեղծության, բարեխղճության, հարգանքի և պատասխանատվության վրա, որոնք նպաստում են գնահատման ոլորտում էթիկայի ամենաբարձր չափանիշների կենսագործմանը:

4. Գնահատողի կողմից վարքագծի կանոնների պահպանումը խթանում է գնահատման գործունեության արդյունավետությանը, առաջ է բերում գործունեության առավել բարենպաստ միջավայր և հանդիսանում է դրական սոցիալական ազդեցության ուժ:

5. Գնահատողը պետք է գործի հանրային շահերից ելնելով, պատասխանատվություն կրի իր գործողությունների համար և գործի վնասները կանխելու և մասնագիտության նկատմամբ հասարակության վստահությունը պահպանելու գիտակցումով:

6. Գնահատողը պետք է օգտագործի իր հմտությունները գործնականում՝ կիրառելով սույն Կանոններով սահմանված դրույթները:

7. Վարքագծի կանոնները հիմնականում վերաբերում են մասնագիտական վարքագծին, սակայն, երբ գնահատողի անձնական վարքագիծը վնասում է գնահատողի նկատմամբ հասարակության վստահությանը, այն նույնպես կարող է առնչվել սույն Կանոններին:

8. Գնահատողի վարքագծի հիմնական սկզբունքներն են.

1) Անկախություն. գնահատման աշխատանքներն իրականացնելիս գնահատողն անկախ է: Գնահատողի անկախությունը հանդիսանում է գնահատման գործունեության իրականացման հիմնարար և պարտադիր պայմանը,

2) Ազնվություն. լինել ճշմարիտ և ազնիվ, գնահատման գործունեությունն իրականացնել անկախ, օբյեկտիվ և անաչառ,

3) Օբյեկտիվություն. թույլ չտալ շահերի բախում, ոչ իրավաչափ ազդեցություն կամ կողմնակալություն, որը կարող է ազդել գնահատման արդյունքի վրա,

4) Կոմպետենտություն. պահպանել մասնագիտական գիտելիքներն ու հմտությունները, որպեսզի գնահատման աշխատանքներն իրականացվեն «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքին, Հայաստանի Հանրապետության գնահատման ստանդարտներին և այլ նորմատիվ իրավական ակտերին, ինչպես նաև Հայաստանի Հանրապետության միջազգային պայմանագրերին համապատասխան,

5) Գաղտնիություն. պահպանել մասնագիտական գաղտնիությունը, ապահովել պատվիրատուներից և երրորդ անձանցից գնահատման ընթացքում ստացված տեղեկատվության գաղտնիությունը կամ չհրապարակել գնահատման արդյունքները՝ բացառությամբ պատվիրատուի գրավոր համաձայնության կամ օրենսդրությամբ սահմանված դեպքերի:

9. Սույն Կանոնները նախատեսված չեն գումարային վեճերի լուծման կամ ծառայության ոչ պատշաճ մատուցման գործընթացները կարգավորելու համար:

10. Սույն Կանոնները պարտադիր կիրառման ենթակա են գնահատողների կողմից՝ բոլոր դրույթների խիստ պահպանմամբ:

 

2. ԳՆԱՀԱՏՈՂԻ ԵՎ ՊԱՏՎԻՐԱՏՈՒԻ (ՇԱՀԱՌՈՒԻ) ՓՈԽՀԱՐԱԲԵՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ ԿԱՐԳԱՎՈՐՈՂ ՎԱՐՔԱԳԾԻ ԿԱՆՈՆՆԵՐԸ

 

11. Սույն վարքագծի կանոնները կարգավորում են գնահատողի և հասարակության, մասնավորապես, պատվիրատուի կամ շահառուի հետ փոխհարաբերությունները:

12. Վարքագծի կանոնների նպատակն իր վարվելակերպում ուղղորդելն է, ինչպես նաև գնահատման ծառայություններից օգտվողներին տեղեկացնելը, թե ինչպիսի վարքագիծ պետք է ակնկալել գնահատողից:

13. Գնահատողը պետք է լինի ազնիվ, գործի բարեխղճորեն և կատարի իր մասնագիտական պարտավորությունները՝ ներառյալ «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքով իրեն վերապահված պարտականությունները:

14. Գնահատողը պետք է.

1) տիրապետի մասնագիտական գիտելիքներին և հմտություններին, լինի ճշմարիտ և ազնիվ,

2) գնահատումը կատարի անկախ, օբյեկտիվ և անաչառ,

3) բարձր պահի գնահատողի մասնագիտական վարկանիշը,

4) իր վարքագծով նպաստի գնահատողի մասնագիտության նկատմամբ հասարակության վստահության պահպանմանն ու բարձրացմանը,

5) հրաժարվի գնահատումն իրականացնելուց, եթե գտնում է, որ չի կարող այն ժամանակին կատարել,

6) հրաժարվի գնահատման ծառայություն մատուցելուց, եթե պատվիրատուն կամ շահառուն փորձել են պայմանավորվածություն ձեռք բերել գնահատվող արժեքի մեծության վերաբերյալ կամ անտեղի միջամտել են գնահատման գործընթացի իրականացմանը,

7) մինչև այլ գնահատողի կամ մասնագետի օգնությանը դիմելը, համոզվի նրանց մասնագիտական գիտելիքների և հմտությունների առկայության մեջ և երաշխավորի, որ իրեն աջակցողները ենթարկվում են սույն վարքագծի կանոններին,

8) գնահատումն իրականացնի անհրաժեշտ հետևողականությամբ և գաղտնիության պահպանմամբ, պատշաճ որակով և ողջամիտ ժամկետներում,

9) բարեխղճորեն տեղեկություններ հավաքի և հետազոտություններ կատարի, ստուգի օգտագործված բոլոր տվյալների ճշգրիտ և հավաստի լինելը, ինչպես նաև դրանք պահպանի պատշաճ կարգով, որպեսզի հիմնավորվի գնահատման տվյալների հավաստիությունը,

10) հրաժարվի գնահատման իրականացումից, եթե գնահատման օբյեկտի վերաբերյալ տեղեկատվությունը բավարար չէ «Գնահատման գործունեության մասին» օրենքով և գնահատման ստանդարտներով սահմանված պարտադիր պահանջների պահպանմամբ գնահատման հաշվետվություն կազմելու համար,

11) ապահովի որակյալ և բարեխիղճ ծառայության մատուցում,

12) պատվիրատուների հետ շփվի պարզ և հասկանալի ձևով,

13) իր ծառայությունների վճարների մասով պատվիրատուների հետ գործի բաց և թափանցիկ,

14) պատվիրատուի հետ համաձայնեցնի մատուցվելիք ծառայության շրջանակն ու դրա սահմանափակումները՝ ներառյալ աշխատանքի կատարման համար նախատեսված ժամկետները,

15) պատվիրատուների հետ համաձայնեցնի, երբ առաջադրանքով սահմանված գնահատման աշխատանքների պայմաններից որևէ մեկի, ինչպես նաև աշխատանքների կատարման վճարների կամ ծախսերի փոփոխման անհրաժեշտություն է առաջացել,

16) բացահայտի շահերի փաստացի և պոտենցիալ բախումները,

17) պարզի և օբյեկտիվորեն գնահատի պատվիրատուների և շահառուների կարիքներն ու նպատակները, նախքան որևէ պատվեր ընդունելը,

18) պահպանի գնահատման տվյալների գաղտնիության պայմանները և օգտագործի միայն այն նպատակներով, որոնց համար դրանք տրամադրվել են՝ բացառությամբ օրենքով սահմանված դեպքերի:

15. Գնահատողը չպետք է.

1) գործի այնպիսի վարքագծով, որը կարող է մոլորության մեջ գցել և հանգեցնել խաբեության,

2) կազմի և տրամադրի հաշվետվություններ, որոնք կպարունակեն սխալ կամ ուռճացված տեղեկություններ, կանխակալ կամ կեղծ վերլուծություններ և եզրակացություններ,

3) երրորդ անձանց տրամադրի կամ հրապարակի պատվիրատուի կողմից ստացված տվյալները կամ գնահատման արդյունքները՝ բացառությամբ պատվիրատուի գրավոր համաձայնության կամ Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված դեպքերի,

4) տրամադրի խորհրդատվություն կամ ծառայություններ, շահերի բախման կամ դրա առաջացման ռիսկի դեպքում,

5) մոլորեցնի պատվիրատուներին և շահառուներին իր գործողություններով կամ բացթողումներով,

6) թույլ տա այլ անձանց գնահատման աշխատանքների վրա ոչ պատշաճ ազդեցություն ունենալ,

7) իր գործողություններով և քայլերով նպաստի որևէ ֆինանսական հանցագործության՝ ներառյալ փողերի լվացումը, հարկերից խուսափումը կամ կոռուպցիան,

8) առաջնորդվի անարդար մրցակցության սկզբունքներով` առաջարկելով գնահատման ծառայությունների կատարման անիրատեսական ժամկետներ և մատուցված ծառայությունների դիմաց տնտեսապես չհիմնավորված վճարումներ և այլն,

9) գնահատման աշխատանքների ծառայության վճարի չափը փոխկապակցի գնահատվող արժեքի մեծության հետ:

 

3. ԳՆԱՀԱՏՈՂՆԵՐԻ ՄԻՋԵՎ ՓՈԽՀԱՐԱԲԵՐՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ ԿԱՐԳԱՎՈՐՈՂ ՎԱՐՔԱԳԾԻ ԿԱՆՈՆՆԵՐԸ

 

16. Գնահատողների միջև փոխհարաբերությունները կարգավորող վարքագծի կանոնները պահանջում են գնահատողների միջև վստահություն և համագործակցություն, ինչը բխում է պատվիրատուների և շահառուների շահերից, և այն նպատակ է հետապնդում, որ գնահատողները խուսափեն ավելորդ վեճերից և այլ վնասաբեր գործողություններից, որոնք կարող են բացասական անդրադառնալ գնահատողի մասնագիտական հեղինակության վրա։

17. Գնահատողը պարտավոր է մյուս բոլոր գնահատողներին ընդունել որպես գործընկերներ և անկեղծ ու քաղաքավարի վերաբերմունք ցուցաբերի նրանց հանդեպ։

18. Գնահատողը չպետք է.

1) թույլ տա այլ գնահատողների նկատմամբ արժանապատվությունը և գնահատողի բարի համբավն արատավորող գործողություններ ու արտահայտություններ, պատվիրատուին դրդի այլ գնահատողի հետ ունեցած ծառայություններից հրաժարվել, պատվիրատուի հետ քննարկի այլ գնահատողի անձնական կյանքին, նյութական վիճակին, մասնագիտական հմտությունները քննադատող, վարձատրությանը վերաբերող և գնահատման աշխատանքների կատարման հետ չառնչվող այլ հանգամանքներ,

2) կարծիք հայտնի այլ գնահատողի կողմից իրականացված գնահատման հաշվետվության վերաբերյալ (բացառությամբ, եթե հանդիսանում է լիազոր մարմնի կողմից ստեղծված մասնագիտական հանձնաժողովի անդամ),

3) անհարգալից վերաբերվի այլ գնահատողների անձին, նրանց կարծիքին, իր գործունեությամբ վնաս պատճառի գործընկերների բարի համբավին, կազմակերպությանը, որի հետ կնքել է աշխատանքային պայմանագիր,

4) հայտարարություններով մասնագիտական գիտելիքների և հմտությունների մասին անհիմն տեղեկություններ տարածելով վարկաբեկի՝ գերագնահատելով իր կարողություններն ու փորձն այլ գնահատողների նկատմամբ,

5) որևէ գնահատվող օբյեկտի գնահատման ժամանակ ի հայտ եկած խնդրի հետ կապված անմիջական տեղեկություն փոխանակի երրորդ կողմի հետ, եթե այդ կողմին ներկայացնում է մեկ այլ գնահատող (վերջինս պետք է տեղեկացված լինի նման հաղորդակցության մասին)՝ բացառությամբ այն դեպքի, երբ երրորդ կողմն ինքն է նախաձեռնել հանդիպումը:

 

Հայաստանի Հանրապետության վարչապետի աշխատակազմի ղեկավարի տեղակալ

Բ. Բադալյան

 

26.08.2022 ՀԱՎԱՍՏՎԱԾ Է ԷԼԵԿՏՐՈՆԱՅԻՆ ՍՏՈՐԱԳՐՈՒԹՅԱՄԲ

 

Պաշտոնական հրապարակման օրը՝ 26 օգոստոսի 2022 թվական: