ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ

Հայաստանի Հանրապետության վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական և վարչական պալատը
(այսուհետ՝ Վճռաբեկ դատարան)

2012 թվականի հոկտեմբերի 19-ին

դռնբաց դատական նիստում, քննելով «ՎՏԲ-Հայաստան Բանկ» ՓԲԸ-ի ներկայացուցիչ Միհրան Խաչատրյանի վճռաբեկ բողոքը ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 21.10.2011 թվականի որոշման դեմ` ըստ հայցի Արման Մադաթյանի ընդդեմ Անահիտ Գոհարյանի և Արփինե Քանքանյանի` վտարման պահանջի մասին, և ըստ հակընդդեմ հայցի Արփինե Քանքանյանի և Անահիտ Գոհարյանի ընդդեմ «ՎՏԲ-Հայաստան Բանկ» ՓԲԸ-ի (այսուհետ` Բանկ), Երևանի «Ադամանդ» Ապրանքա-Հումքային բորսայի (այսուհետ` Բորսա), Արման Մադաթյանի, երրորդ անձ ՀՀ Կառավարությանն առընթեր անշարժ գույքի կադաստրի պետական կոմիտեի Էրեբունի տարածքային ստորաբաժանման և ՀՀ Նոր Նորք նոտարական տարածքի նոտար Նոնա Գասպարյանի` աճուրդային վաճառքի արձանագրությունը, անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը և պայմանագրի հիմքով կատարված իրավունքի պետական գրանցման գրառումն անվավեր ճանաչելու պահանջների մասին,

ՊԱՐԶԵՑ

1. Գործի դատավարական նախապատմությունը

Դիմելով դատարան՝ Արման Մադաթյանը պահանջել է Արփինե Քանքանյանին և Անահիտ Գոհարյանին վտարել սեփականության իրավունքով իրեն պատկանող Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 բնակարանից:

Հակընդդեմ հայցով դիմելով դատարան` Արփինե Քանքանյանը և Անահիտ Գոհարյանը պահանջել են անվավեր ճանաչել Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 բնակարանի աճուրդային վաճառքի արձանագրությունը, անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը և պայմանագրի հիմքով կատարված իրավունքի պետական գրանցման գրառումը:

Երևանի Էրեբունի և Նուբարաշեն վարչական շրջանների ընդհանուր իրավասության դատարանի (դատավոր՝ Ա. Գաբրիելյան) (այսուհետ` Դատարան) 14.07.2011 թվականի վճռով հայցը մերժվել է, իսկ հակընդդեմ հայցը` բավարարվել:

ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի (այսուհետ` Վերաքննիչ դատարան) 21.10.2011 թվականի որոշմամբ Արման Մադաթյանի և Բանկի վերաքննիչ բողոքները մերժվել են, Դատարանի 14.07.2011 թվականի վճիռը թողնվել է օրինական ուժի մեջ:

Սույն գործով վճռաբեկ բողոք է ներկայացրել Բանկի ներկայացուցիչը:

Վճռաբեկ բողոքի պատասխան չի ներկայացվել:

2. Վճռաբեկ բողոքի հիմքերը, հիմնավորումները և պահանջը

Վերաքննիչ դատարանը խախտել է ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 53-րդ և 132-րդ հոդվածները, որի արդյունքում սխալ է մեկնաբանել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ հոդվածը:

Բողոք բերած անձը նշված պնդումը պատճառաբանում է հետևյալ փաստարկներով.

Վերաքննիչ դատարանն անտեսել է, որ օրենսդիրն աճուրդային գործընթացի կասեցման պայմաններում աճուրդային գործընթացը վերսկսելու դեպքում կրկնակի ծանուցման ընթացակարգ չի նախատեսել:

Վերաքննիչ դատարանն անտեսել է նաև, որ գրավատուները ծանուցվել են աճուրդային գործընթացը սկսված լինելու մասին, տեղյակ են եղել, որ աճուրդային գործընթացը ժամանակավորապես է դադարեցվել, այլ ոչ թե ավարտվել, և Բանկը պարտավոր չէ անընդհատ հիշեցնել գրավատուներին իրենց պարտավորությունների չկատարման մասին:

Վերոգրյալի հիման վրա բողոք բերած անձը պահանջել է մասնակիորեն բեկանել Վերաքննիչ դատարանի 21.10.2011 թվականի որոշումը, այն փոփոխել` հակընդդեմ հայցը մերժել:

3. Վճռաբեկ բողոքի քննության համար նշանակություն ունեցող փաստերը

Վճռաբեկ բողոքի քննության համար էական նշանակություն ունեն հետևյալ փաստերը`

1. 27.06.2008 թվականին Բանկի և Արփինե Քանքանյանի միջև կնքվել է թիվ 947 վարկային պայմանագիր, որի համաձայն՝ վերջինիս տրամադրվել է 5.000.000 ՀՀ դրամ գումարի չափով վարկ, մինչև 17.06.2011 թվականը մարման ժամկետով, տարեկան 22 տոկոս տոկոսադրույքով:

2. Որպես թիվ 947 վարկային պարտավորության կատարման ապահովման միջոց՝ գրավադրվել է Արփինե Քանքանյանին և Անահիտ Գոհարյանին սեփականության իրավունքով պատկանող Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 բնակարանը, որի վերաբերյալ նրանց և Բանկի միջև 20.06.2008 թվականին կնքվել է թիվ 947 անշարժ գույքի հիփոթեքի պայմանագիրը (հատոր 1-ին, գ.թ. 115, 116, 117):

3. Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 բնակարանի համասեփականատերեր Արփինե Քանքանյանին և Անահիտ Գոհարյանին Բանկի կողմից 01.06.2009 թվականին առձեռն հանձնվել են բռնագանձման ծանուցումները (հատոր 2-րդ, գ.թ. 5, 6):

4. Բորսայի կառավարիչ Կ. Եղիազարյանի կողմից Արփինե Քանքանյանին և Անահիտ Գոհարյանին 25.09.2009 թվականին ուղարկվել է ծանուցում, որի համաձայն` 27.10.2009 թվականից Բորսայի հարթակում իրականացվելու է Բանկում գրավադրված Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 հասցեում գտնվող 83,6 քմ ընդհանուր մակերեսով բնակարանի աճուրդային վաճառքը հոլանդական եղանակով` 20.000.000 ՀՀ դրամ մեկնարկային գնից (հատոր 1-ին, գ.թ. 42)։

5. 11.12.2009 թվականին «Ֆլորես» աճուրդի տուն ՍՊԸ-ի կողմից Լուսինե Խաչատրյանին տրվել է գործարքի վկայական առ այն, որ նա 11.12.2009 թվականին կայացած աճուրդում 3.550.000 ՀՀ դրամ գումարով գնել է Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 հասցում գտնվող բնակարանը (հատոր 1-ին, գ.թ. 52)։

6. Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 անշարժ գույքի 11.12.2009 թվականին կատարված գործարքը չեղյալ համարելու և գործարքի համար վճարված գումարը` 3.550.000 ՀՀ դրամ, վերադարձնելու մասին Լուսինե Խաչատրյանը գրություն է ուղարկել Բորսայի կառավարչին (հատոր 1-ին, գ.թ. 53)։

7. Բանկը 21.01.2010 թվականի գրությամբ Բորսայի կառավարչին հայտնել է Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 հասցեի անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքը ժամանակավորապես դադարեցնելու մասին (հատոր 1-ին, գ.թ. 54)։

8. Բանկը 02.06.2010 թվականի գրությամբ Բորսայի կառավարչին հայտնել է Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 հասցեի անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքը վերսկսելու մասին (հատոր 1-ին, գ.թ. 55)։

9. 03.06.2010 թվականի «Ազգ» օրաթերթում տրվել է հայտարարություն այն մասին, որ «Ֆլորես» աճուրդի տուն ՍՊԸ-ն Բորսայի հարթակում շարունակում է Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 բնակարանի աճուրդային վաճառքը (հատոր 1-ին, գ.թ. 56):

10. 16.06.2010 թվականին կազմվել է Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 հասցեի անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքի արձանագրությունը, որի համաձայն` աճուրդի մասնակիցներից գնորդ է արձանագրվել Արման Մադաթյանը (հատոր 1-ին, գ.թ. 58)։

11. «Ֆլորես» աճուրդի տուն ՍՊԸ-ի կողմից Արման Մադաթյանին 16.06.2010 թվականին տրվել է գործարքի վկայական առ այն, որ նա 16.06.2010 թվականին կայացած աճուրդում 3.550.000 ՀՀ դրամ գումարով գնել է Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 հասցեի անշարժ գույքը (հատոր 1-ին, գ.թ.112)։

12. Անշարժ գույքի սեփականության իրավունքի գրանցման 07.07.2010 թվականի թիվ 2728927 վկայականի համաձայն` Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 հասցեի բնակարանի սեփականատերն է Արման Մադաթյանը: Սեփականության իրավունքի գրանցման հիմք է հանդիսացել 30.06.2010 թվականին վաճառող Բանկի, աճուրդի կազմակերպիչ «Ֆլորես» աճուրդի ՍՊԸ-ի, գնորդ Արման Մադաթյանի միջև կնքված, նոտարական կարգով վավերացված անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը և 16.06.2010 թվականի անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքի արձանագրությունը (հատոր 1-ին, գ.թ. 6-8)։

13. ՀՀ փորձագիտական կենտրոն ՊՈԱԿ-ի 21.03.2011 թվականի թիվ 07131101 եզրակացության համաձայն` Արփինե Քանքանյանի անվամբ տրված 01.06.2009 թվականի թիվ 325 երկու ծանուցումների ստորին մասերում առկա ձեռագրի գրառումներն ու ստորագրություններն ունեն մեկից մինչև 3 տարվա կատարման վաղեմություն` հաշված փորձաքննության կատարման օրվանից (հատոր 2-րդ, գ.թ. 2,3):

4. Վճռաբեկ դատարանի պատճառաբանությունները և եզրահանգումը

Քննելով վճռաբեկ բողոքը նշված հիմքի սահմաններում` Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ այն հիմնավոր է հետևյալ պատճառաբանությամբ.

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 248-րդ հոդվածի համաձայն՝ գրավառուի (պարտատիրոջ) պահանջները բավարարելու համար գրավ դրված գույքի վրա կարող է բռնագանձում տարածվել պարտապանի կողմից գրավով ապահովված պարտավորությունը չկատարելու կամ անպատշաճ կատարելու այնպիսի հանգամանքներում, որոնց համար վերջինս պատասխանատվություն է կրում:

⚖ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` գրավառուն իր պահանջի բավարարման նպատակով իրավունք ունի առանց դատարան դիմելու գրավի առարկայի վրա բռնագանձում տարածելու և իրացնելու այն, այդ թվում՝ գրավ դրված գույքը հիմնական պարտավորության համապատասխան չափի դիմաց գրավառուին կամ գրավառուի նշած երրորդ անձին ի սեփականություն հանձնելու, եթե`

1) դա նախատեսված է գրավի պայմանագրով,

2) առկա է գրավառուի և գրավատուի միջև կնքված գրավոր համաձայնություն, իսկ եթե գրավի պայմանագիր կնքելու համար պահանջվել է երրորդ անձի համաձայնություն կամ թույլտվություն, ապա նաև վերջինիս գրավոր համաձայնությունը` առանց դատարանի վճռի գրավ դրված գույքի իրացման մասին:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն` գրավով ապահովված պարտավորությունը չկատարելու կամ ոչ պատշաճ կատարելու դեպքում գրավառուն գրավոր՝ պատշաճ ձևով ծանուցում է գրավատուին առանց դատարան դիմելու գրավի առարկայի բռնագանձման մասին (բռնագանձման ծանուցում): Գրավատուն իրավունք ունի դատական կարգով վիճարկելու սույն հոդվածի համաձայն գրավի առարկայի բռնագանձման օրինականությունը, որի պարագայում դատարանը կարող է կասեցնել գրավի առարկայի բռնագանձման ընթացքը: Դատարանը կարող է կասեցնել գրավի առարկայի բռնագանձման ընթացքը, եթե գրավատուն կտրամադրի գրավի առարկայի արժեքին համարժեք ապահովում` գրավառուի հնարավոր վնասները հատուցելու համար:

Բռնագանձման ծանուցումը պարտապանին պատշաճ ձևով հանձնելուց հետո գրավառուն իրավունք ունի գրավի առարկան վերցնելու իր տիրապետման տակ (եթե շարժական գույք է), ինչպես նաև խելամիտ քայլեր ձեռնարկելու գրավի առարկան պահպանելու, սպասարկելու և դրա անվտանգությունն ապահովելու համար:

Բռնագանձման ծանուցումը պարտապանին հանձնելուց երկու ամիս հետո գրավառուն սույն օրենսգրքի ուժով իրավունք ունի սույն օրենսգրքի 195 հոդվածի պահպանմամբ գրավատուի անունից իրացնելու գրավի առարկան ուղղակի վաճառքի կամ հրապարակային սակարկությունների միջոցով, եթե գրավատուն և գրավառուն գրավի առարկայի իրացման այլ կարգ չեն նախատեսել: Գրավառուն պարտավոր է գրավի առարկան իրացնել տվյալ պահին շուկայում գործող ողջամիտ գնով:

Դատարանը հայցը մերժելու և հակընդդեմ հայցը բավարարելու հիմքում դրել է այն հանգամանքը, որ Բանկը և Բորսան անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքը ժամանակավորապես դադարեցնելուց հետո պարտավոր էին նոր պատշաճ ծանուցում ուղարկել անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքը վերսկսելու մասին, Բանկը և Բորսան` առանց պատշաճ ծանուցման և չպահպանելով աճուրդի անցկացման կարգը, գրավի առարկան իրացրել են տվյալ պահին շուկայում գործող ողջամիտ գնին անհամապատասխան, որի հետևանքով էլ Դատարանն անվավեր է ճանաչել աճուրդային վաճառքի արձանագրությունը, անշարժ գույքի առուվաճառքի պայմանագիրը և պայմանագրի հիմքով կատարված իրավունքի պետական գրանցման գրառումը:

Վերաքննիչ դատարանը վերաքննիչ բողոքների մերժման հիմքում դրել է այն հանգամանքը, որ Բանկը չի կատարել վարկառուին ծանուցելու իր պարտականությունը` պատշաճ ծանուցման ապահովումը, ինչը հանգեցրել է վարկառուի իրավունքների սահմանափակմանը: Բանկի գործողությունները որակվել են որպես ոչ իրավաչափ, օրինականության, համաչափության և իրավունքների չարաշահման արգելման սկզբունքներից չբխող գործողություններ, որոնց արդյունքում սահմանափակվել են Արփինե Քանքանյանի և Անահիտ Գոհարյանի սահմանադրական իրավունքները, և նրանք զրկվել են սեփականության իրավունքից:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ հոդվածի 1-ին կետի վերլուծությունից պարզ է դառնում, որ առանց դատարան դիմելու գրավի առարկայի վրա կարող է բռնագանձում տարածվել, և այն կարող է իրացվել երկու դեպքերում` երբ դա նախատեսված է գրավի պայմանագրով, և երբ առկա է գրավառուի և գրավատուի միջև կնքված գրավոր համաձայնություն: Սույն գործի փաստերի համաձայն` Բանկի և Արփինե Քանքանյանի ու Անահիտ Գոհարյանի միջև 20.06.2008 թվականին կնքված անշարժ գույքի հիփոթեքի թիվ 947 պայմանագրի «Գրավառուի երաշխիքները, իրավունքները և պարտավորությունները» վերտառությամբ 2-րդ հոդվածի 2.5.2 կետի համաձայն` պայմանագրի 1.1 կետում նշված վարկային պայմանագրով նախատեսված ժամկետներում պարտապանի կողմից պարտավորությունների չկատարման դեպքում գրավառուն պայմանագրով նախատեսված կարգով իրացնում է գրավի առարկան և մարում է դրանով ապահովված պարտավորությունները: Պայմանագրի 8.1 կետի համաձայն` պարտապանի կողմից պայմանագրի 1.1 կետում նշված վարկային պայմանագրով ստանձնված պարտավորությունների չկատարման կամ ոչ պատշաճ կատարման դեպքում գրավատուն գրավառուին իրավունք է վերապահում և տալիս իր համաձայնությունը իրականացնելու գրավի առարկայի իրացում առանց դատարան դիմելու` ուղղակի վաճառքի միջոցով ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքով սահմանված կարգով և գրավի առարկայի իրացման գումարի հաշվին բավարարել իր պահանջները: Այսինքն`առանց դատարան դիմելու գրավի առարկայի վրա բռնագանձում տարածելու և իրացնելու հնարավորությունը նախատեսված էր Բանկի և Արփինե Քանքանյանի ու Անահիտ Գոհարյանի միջև կնքված պայմանագրով: Գործի նյութերի ուսումնասիրությունից պարզ է դառնում, որ վարկառուն` Արփինե Քանքանյանը, պարբերաբար խախտել է իր և Բանկի միջև կնքված վարկային պայմանագիրը, որի արդյունքում վարկը և տոկոսները դարձել են ժամկետանց 18.05.2009 թվականին: Նման պայմաններում Բանկն իր և հաճախորդի միջև կնքված պայմանագրի 2.5.2-րդ և 8.1-րդ կետերին համապատասխան սկսել է առանց դատարան դիմելու գրավի առարկայի բռնագանձման և իրացման գործընթացը: Այն է`

■ Բանկի կառավարչի 01.06.2009 թվականի թիվ 325 ծանուցումները` ամբողջությամբ Բանկի նկատմամբ պարտքը չմարելու դեպքում առանց դատարան դիմելու գրավի առարկայի իրացման վերաբերյալ, 01.06.2009 թվականին առձեռն հանձնվել են Անահիտ Գոհարյանին և Արփինե Քանքանյանին, ինչի մասին են վկայում ծանուցումների վերջնամասում առկա գրառումները` հաստատված Անահիտ Գոհարյանի և Արփինե Քանքանյանի ստորագրություններով` առ այն, որ իրենք ստացել են ծանուցումները 01.06.2009 թվականին: Այդ մասին է վկայում նաև Անահիտ Գոհարյանի և Արփինե Քանքանյանի ներկայացուցիչ Լուսինե Ավագյանի միջնորդությամբ կատարված փորձաքննության եզրակացությունը, որը հաստատել է, որ նշված գրառումները կատարվել են Անահիտ Գոհարյանի և Արփինե Քանքանյանի կողմից 21.03.2008 թվականից մինչև 21.03.2010 թվականն ընկած ժամանակահատվածում, բայց ոչ երբեք 01.06.2010 թվականին, ինչպես պնդում էին Անահիտ Գոհարյանը և Արփինե Քանքանյանը (հատոր 2-րդ, գ.թ. 2, 3):

■ Բանկի գլխավոր տնօրեն, տնօրինության նախագահի ժամանակավոր պաշտոնակատար Մ. Գրիգորյանի 24.09.2009 թվականի թիվ Ե22-3204 գրությանը կից թիվ 59 հավելվածով աճուրդային վաճառքի է ներկայացվել Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 բնակարանը, այսինքն` աճուրդային գործընթացը սկսվել է դեռևս 24.09.2009 թվականին (հատոր 1-ին, գ.թ. 46-49):

■ Բորսայի կառավարիչ Կ. Եղիազարյանի կողմից Արփինե Քանքանյանին և Անահիտ Գոհարյանին 25.09.2009 թվականին ուղարկվել է ծանուցում, որի համաձայն` 27.10.2009 թվականից Բորսայի հարթակում իրականացվելու է Բանկում գրավադրված Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 հասցեում գտնվող 83,6 քմ ընդհանուր մակերեսով բնակարանի աճուրդային վաճառքը հոլանդական եղանակով` 20.000.000 ՀՀ դրամ մեկնարկային գնից (հատոր 1-ին, գ.թ. 42)։

■ 11.12.2009 թվականին «Ֆլորես» աճուրդի տուն ՍՊԸ-ի կողմից Լուսինե Խաչատրյանին տրվել է գործարքի վկայական առ այն, որ նա 11.12.2009 թվականին կայացած աճուրդում 3.550.000 ՀՀ դրամ գումարով գնել է Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 հասցում գտնվող բնակարանը (հատոր 1-ին, գ.թ. 52)։

■ Բանկի գլխավոր տնօրեն, տնօրինության նախագահ Վ. Օվսյաննիկովի 21.01.2010 թվականի թիվ Ե22-124 գրությամբ ժամանակավորապես դադարեցվել է Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 բնակարանի աճուրդային վաճառքը, քանի որ գնորդը` Լուսինե Խաչատրյանը, իր դիմումով խնդրել է չեղյալ համարել Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 բնակարանի 11.12.2009 թվականին կատարված գործարքը և վերադարձնել գործարքի համար վճարված գումարը (հատոր 1-ին, գ.թ. 53, 54):

■ Բանկի գլխավոր տնօրեն, տնօրինության նախագահի ժամանակավոր պաշտոնակատար Մ. Գրիգորյանի 02.06.2010 թվականի թիվ Ե22-1513 գրությամբ նշված անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքը կրկին վերսկսվել է, 03.06.2010 թվականի «Ազգ» օրաթերթում տրվել է հայտարարություն այն մասին, որ «Ֆլորես» աճուրդի տուն ՍՊԸ-ն Բորսայի հարթակում շարունակում է Երևանի Արցախի փողոցի 8/3 շենքի թիվ 23 բնակարանի աճուրդային վաճառքը (հատոր 1-ին, գ.թ. 55, 56):

■ 16.06.2010 թվականի անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքի արձանագրության համաձայն` գնորդ է արձանագրվել Արման Մադաթյանը, որի հետ էլ կնքվել է բնակարանի առուվաճառքի պայմանագիր (հատոր 1-ին, գ.թ.9-12):

 Վերոգրյալից հետևում է, որ Բանկը և Բորսան, իրականացնելով գրավի առարկայի իրացումը, թույլ չեն տվել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի, «Հրապարակային սակարկությունների մասին» ՀՀ օրենքի որևէ խախտում, պատշաճ կերպով ծանուցել են գրավատուներին գրավի առարկայի իրացման մտադրության վերաբերյալ, աճուրդի անցկացման մասին հրապարակային ծանուցում է կատարվել «Ազգ» օրաթերթում և ի վերջո, 16.06.2010 թվականի անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքի արձանագրության համաձայն` գնորդ արձանագրված Արման Մադաթյանի հետ առուծախի պայմանագիրը կնքվել է 30.06.2010 թվականին, այսինքն` բռնագանձման ծանուցումը հանձնելուց մոտ մեկ տարի հետո:

Ամփոփելով վերոգրյալը` Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ ՀՀ օրենսդրությունը որևէ նորմ չի պարունակում կրկնակի անգամ գրավատուին գրավի առարկայի իրացման վերաբերյալ ծանուցելու գրավառուի պարտավորության վերաբերյալ: ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ հոդվածի 2-րդ կետի վերլուծությունից պարզ է դառնում, որ գրավառուի` գրավատուին ծանուցելու պարտականությունը կրում է մեկանգամյա բնույթ և հետագայում` բռնագանձման գործընթացի կասեցման պարագայում, լրացուցիչ բռնագանձման ծանուցում ուղարկելու պարտականություն նախատեսված չէ: Ինչ վերաբերում է աճուրդի մասին ծանուցմանը, ապա այն օրենքով սահմանված կարգով կատարվել է:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 8-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` քաղաքացիական իրավական նորմերը պետք է մեկնաբանվեն դրանցում պարունակվող բառերի և արտահայտությունների տառացի նշանակությամբ, «Իրավական ակտերի մասին» ՀՀ օրենքի 86-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` իրավական ակտը մեկնաբանվում է դրանում պարունակվող բառերի և արտահայտությունների տառացի նշանակությամբ` հաշվի առնելով օրենքի պահանջները:

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 220-րդ հոդվածի 2-րդ կետի 5-րդ ենթակետի համաձայն` վերաքննիչ դատարանի որոշման մեջ պետք է նշվեն գործով պարզված և վերաքննիչ բողոքի քննության համար էական նշանակություն ունեցող փաստերը, ինչպես նաև այն օրենքը, Հայաստանի Հանրապետության միջազգային պայմանագրերը և այլ իրավական ակտերը, որոնցով ղեկավարվել է վերաքննիչ դատարանը որոշում կայացնելիս:

Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ տվյալ դեպքում պարզ չէ, թե որ օրենքով կամ իրավական ակտով են ղեկավարվել ստորադաս դատարանները` հակընդդեմ հայցը բավարարելու վերաբերյալ դիրքորոշում արտահայտելիս, քանի որ ՀՀ գործող օրենսդրությունը գրավառուին չի պարտավորեցնում կրկնակի անգամ գրավատուին ծանուցելու գույքի իրացման գործընթացի վերսկսման վերաբերյալ, իսկ հրապարակային սակարկություններով գրավի առարկայի վաճառքի մասին գրավատուներին ծանուցելուց բացի օրենքով սահմանված կարգով հրապարակվել է հայտարարություն: Ուստի Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ հիմնավորված չէ Վերաքննիչ դատարանի այն պատճառաբանությունը, որ Բանկը չի կատարել վարկառուին ծանուցելու իր պարտականությունը:

Անդրադառնալով բնակարանի աճուրդային վաճառքի շուկայական գնի ողջամտության հարցին` Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է հետևյալը.

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ հոդվածի 2-րդ կետի 3-րդ պարբերության համաձայն` բռնագանձման ծանուցումը պարտապանին հանձնելուց երկու ամիս հետո գրավառուն սույն օրենսգրքի ուժով իրավունք ունի սույն օրենսգրքի 195 հոդվածի պահպանմամբ գրավատուի անունից իրացնելու գրավի առարկան ուղղակի վաճառքի կամ հրապարակային սակարկությունների միջոցով, եթե գրավատուն և գրավառուն գրավի առարկայի իրացման այլ կարգ չեն նախատեսել: Գրավառուն պարտավոր է գրավի առարկան իրացնել տվյալ պահին շուկայում գործող ողջամիտ գնով:

Վերոհիշյալ նորմի վերլուծության արդյունքում Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ օրենսդիրը գրավատուի և գրավառուի կողմից գրավի առարկայի իրացման այլ կարգ նախատեսված չլինելու դեպքում գրավառուին իրավունք է վերապահել տվյալ պահին շուկայում գործող ողջամիտ գնով իրացնելու գրավի առարկան ուղղակի վաճառքի կամ հրապարակային սակարկությունների միջոցով: Ընդ որում, գրավի առարկան ողջամիտ գնով իրացնելու պահանջն անմիջականորեն վերաբերում է գրավի առարկան ուղղակի վաճառքի միջոցով իրացնելու դեպքին, իսկ հրապարակային սակարկությունների միջոցով գույքն իրացնելիս էական է այն հանգամանքը, որ գույքն աճուրդի դրվի այդ պահին շուկայում գործող ողջամիտ գնով: Հետևաբար հրապարակային սակարկությունների արդյունքում գրավի առարկայի գնի հնարավոր նվազումը և աճուրդի դրված գնից ցածր գնով իրացումը, սակարկություններն օրենքին համապատասխան անցկացվելու պայմաններում (աճուրդի անցկացման ընթացակարգի օրինականությունը սույն գործով չի վիճարկվում) չի կարող համարվել գրավի առարկայի ոչ ողջամիտ գնով իրացում:

Սույն գործի փաստերի համաձայն` Բանկի և Անահիտ Գոհարյանի ու Արփինե Քանքանյանի միջև 20.06.2008 թվականին կնքված թիվ 947 անշարժ գույքի հիփոթեքի պայմանագրի 1.4-րդ կետով կողմերի համաձայնությամբ գրավի առարկան գնահատվել է 20.000.000 ՀՀ դրամ: Բորսայի կառավարիչ Կ. Եղիազարյանի 12.11.2010 թվականի թիվ Կ-3904/2 գրության (հատոր 1-ին, գ.թ. 78-80) համաձայն` բնակարանի հայտարարված մեկնարկային գինը` 20.000.000 ՀՀ դրամը, եղել է հենակետային, իսկ սահմանված հատման` նվազագույն գինը` 3.405.633 ՀՀ դրամ, բնակարանի աճուրդային վաճառքն իրականացվել է աճուրդի համար սահմանված հոլանդական եղանակով, որի դեպքում, ըստ Բանկի և Բորսայի միջև 12.02.2008 թվականի թիվ 01/08 անշարժ գույքի աճուրդային վաճառքի կազմակերպման մասին պայմանագրի 3.3-րդ կետի (հատոր 1-ին, գ.թ. 82), կայացվող յուրաքանչյուր հերթական փուլում պատվիրատուն կարող է սահմանել ստորին հատման գինն իջեցված որոշակի տոկոսով (տվյալ դեպքում` 10 տոկոս), հաշվարկված նախորդ կայացած փուլի հատման գնից, իսկ նախորդ փուլի հատման գինը համարվում է տվյալ աճուրդի համար մեկնարկային գին: Բորսայի կառավարիչ Կ. Եղիազարյանի թիվ ԴԴ16/Ե12556/10 գրության (հատոր 2-րդ, գ.թ. 42-43) համաձայն` երկու անգամ դասական եղանակով բնակարանը չվաճառվելուց հետո 19 անգամ աճուրդն իրականացվել է հոլանդական եղանակով, որի արդյունքում միայն բնակարանը վաճառվել է: Ընդ որում, ըստ «Ֆլորես» աճուրդի տուն ՍՊԸ-ի կողմից Արման Մադաթյանին 16.06.2010 թվականին տրված գործարքի վկայականի` վերջինս 16.06.2010 թվականին կայացած աճուրդում գրավի առարկան գնել է 3.550.000 ՀՀ դրամով (հատոր 1-ին, գ.թ.112)։

Հիմք ընդունելով վերոգրյալը և սույն գործի փաստերը համադրելով` Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ տվյալ դեպքում վիճելի բնակարանի աճուրդային վաճառքն սկսվել է 20.000.000 ՀՀ դրամ մեկնարկային գնից, այսինքն` գրավի առարկան աճուրդի է դրվել այդ պահին շուկայում գործող ողջամիտ գնով, աճուրդն անցկացվել է «Հրապարակային սակարկությունների մասին» ՀՀ օրենքի պահանջներին համապատասխան, իսկ աճուրդի արդյունքում գրավի առարկայի գնի նվազումը որևէ առնչություն չունի ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 249-րդ հոդվածի 2-րդ կետով սահմանված գրավի առարկայի ողջամիտ գնով իրացնելու պարտականության հետ:

Այսպիսով, վճռաբեկ բողոքի հիմքի առկայությունը Վճռաբեկ դատարանը դիտում է բավարար՝ ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 227-րդ հոդվածի ուժով Վերաքննիչ դատարանի որոշումը բեկանելու համար։

Միաժամանակ Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ տվյալ դեպքում անհրաժեշտ է կիրառել ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 240-րդ հոդվածի 1-ին կետի 4-րդ ենթակետով սահմանված՝ ստորադաս դատարանի դատական ակտը փոփոխելու ՀՀ վճռաբեկ դատարանի լիազորությունը հետևյալ հիմնավորմամբ.

ՀՀ Սահմանադրության 19-րդ հոդվածի և «Մարդու իրավունքների և հիմնարար ազատությունների պաշտպանության մասին» եվրոպական կոնվենցիայի (այսուհետ՝ Կոնվենցիայի) 6-րդ հոդվածի համաձայն՝ յուրաքանչյուր ոք ունի ողջամիտ ժամկետում իր գործի քննության իրավունք։ Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ գործը ողջամիտ ժամկետում քննելը հանդիսանում է ՀՀ Սահմանադրության և Կոնվենցիայի վերը նշված հոդվածներով ամրագրված անձի արդար դատաքննության իրավունքի տարր, հետևաբար, գործի անհարկի ձգձգումները վտանգ են պարունակում նշված իրավունքի խախտման տեսանկյունից։ Տվյալ դեպքում, Վճռաբեկ դատարանի կողմից ստորադաս դատարանի դատական ակտը փոփոխելը բխում է արդարադատության արդյունավետության շահերից։

Դատական ակտը փոփոխելիս Վճռաբեկ դատարանը հիմք է ընդունում սույն որոշման պատճառաբանությունները, ինչպես նաև գործի նոր քննության անհրաժեշտության բացակայությունը։

Ելնելով վերոգրյալից և ղեկավարվելով ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 240-241.2-րդ հոդվածներով, Վճռաբեկ դատարանը

ՈՐՈՇԵՑ

1. Վճռաբեկ բողոքը բավարարել: Բեկանել ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 21.10.2011 թվականի որոշման` հակընդդեմ հայցի մասը և այդ մասով այն փոփոխել` հակընդդեմ հայցը մերժել:

2. Արփինե Քանքանյանից և Անահիտ Գոհարյանից հօգուտ «ՎՏԲ-Հայաստան Բանկ» ՓԲԸ-ի բռնագանձել 30.000 ՀՀ դրամ` որպես վերաքննիչ և վճռաբեկ բողոքների համար վճարված պետական տուրք:

3. Որոշումն օրինական ուժի մեջ է մտնում հրապարակման պահից, վերջնական է և ենթակա չէ բողոքարկման:

Նախագահող`	Ե. Խունդկարյան
Դատավորներ`	Վ. Ավանեսյան
	Ս. Անտոնյան
	Ա. Բարսեղյան
	Մ. Դրմեյան
	Գ. Հակոբյան
	Է. Հայրիյան
	Տ. Պետրոսյան
	Ե. Սողոմոնյան