ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի որոշում	Քաղաքացիական գործ թիվ ԵԴ/24378/02/19 2022 թ.
Քաղաքացիական գործ թիվ ԵԴ/24378/02/19
Նախագահող դատավոր՝  Ն․ Կարապետյան Դատավորներ՝  Ա․ Մխիթարյան  Գ․ Խանդանյան

Հայաստանի Հանրապետության վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական և վարչական պալատը (այսուհետ` Վճռաբեկ դատարան) հետևյալ կազմով՝

2022 թվականի մայիսի 19-ին

գրավոր ընթացակարգով քննելով «Ապսիդա» ՍՊԸ-ի (այսուհետ՝ Ընկերություն) վճռաբեկ բողոքը ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 11.09.2020 թվականի որոշման դեմ` ըստ հայցի Ընկերության ընդդեմ Երևանի քաղաքապետարանի (այսուհետ՝ Քաղաքապետարան)՝ պայմանագիր կնքելուն հարկադրելու պահանջի մասին,  

Պ Ա Ր Զ Ե Ց

1. Գործի դատավարական նախապատմությունը․

Դիմելով դատարան` Ընկերությունը պահանջել է իր և Քաղաքապետարանի միջև 14.04.2001 թվականին կնքված հողի վարձակալության պայմանագիրը ճանաչել վերսկսված նույն պայմաններով` անորոշ ժամկետով:

Երևան քաղաքի ընդհանուր իրավասության դատարանի (դատավոր՝ Էդ. Ավետիսյան) (այսուհետ՝ Դատարան) 25.03.2020 թվականի վճռով հայցը բավարարվել է:

ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի (այսուհետ` Վերաքննիչ դատարան) 11.09.2020 թվականի որոշմամբ Քաղաքապետարանի կողմից ներկայացված վերաքննիչ բողոքը բավարարվել է՝ Դատարանի 25.03.2020 թվականի վճիռը բեկանվել և փոփոխվել է` հայցը մերժվել է:

Սույն գործով վճռաբեկ բողոք է ներկայացրել Ընկերությունը (տնօրեն Սարո Գրիգորյան):

Վճռաբեկ բողոքի պատասխան չի ներկայացվել: 

2. Վճռաբեկ բողոքի հիմքերը, հիմնավորումները և պահանջը․

Սույն վճռաբեկ բողոքը քննվում է հետևյալ հիմքի սահմաններում ներքոհիշյալ հիմնավորումներով.

Վերաքննիչ դատարանը խախտել է ՀՀ Սահմանադրության 61-րդ և 63-րդ հոդվածները, «Մարդու իրավունքների և հիմնարար ազատությունների պաշտպանության մասին» եվրոպական կոնվենցիայի (այսուհետ` Կոնվենցիա) 6-րդ հոդվածը, ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 612-րդ և 624-րդ հոդվածները, ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 6-րդ, 7-րդ, 8-րդ, 9-րդ և 66-րդ հոդվածները:

Բողոք բերած անձը նշված պնդումը պատճառաբանել է հետևյալ փաստարկներով. 

Վերաքննիչ դատարանը հաշվի չի առել այն հանգամանքը, որ 14.04.2001 թվականի վարձակալության պայմանագրի դադարումից հետո չի դադարել վարձակալած գույքից Ընկերության օգտվելը, վարձակալած գույքը տիրապետելն ու օգտագործելը և վարձատուն նույնիսկ բանավոր չի առարկել այդ փաստի դեմ:

Բացի այդ, թիվ ԵԴ/41334/02/19 քաղաքացիական գործով Քաղաքապետարանի ներկայացրած հայցի հիմքում ընկած է 14.04.2001 թվականի վարձակալության պայմանագիրը, իսկ վարձակալության գումարները վերաբերում են 2016-2019 թվականներին, ինչով հաստատվում է այն հանգամանքը, որ Երևանի քաղաքապետարանն ընդունում է Ընկերության հետ վարձակալական հարաբերությունների մեջ գտնվելու հանգամանքը, սակայն հրաժարվում է նոր վարձակալության պայմանագիր կնքելուց, որպիսի պարագայում էլ հաստատվում է Ընկերության իրավունքների խախտման փաստը:

Վերաքննիչ դատարանն անտեսել է, որ թիվ ԵՔԴ/0153/02/08 քաղաքացիական գործով կայացված դատական ակտը վերաբերում է մինչև 2010 թվականը կողմերի միջև առկա հարաբերություններին, իսկ սույն գործը վերաբերում է 2010 թվականից հետո կողմերի միջև ծագած հարաբերություններին:

Ավելին, մինչ այսօր Երևանի քաղաքապետարանը որևէ պահանջ չի ներկայացրել հողամասի տիրապետման և օգտագործման մասով։

Վերոգրյալի հիման վրա բողոք բերած անձը պահանջել է բեկանել Վերաքննիչ դատարանի 11.09.2020 թվականի որոշումը և օրինական ուժ տալ Դատարանի 25.03.2020 թվականի վճռին։

3. Վճռաբեկ բողոքի քննության համար նշանակություն ունեցող փաստերը․

  Վճռաբեկ բողոքի քննության համար նշանակություն ունեն հետևյալ փաստերը՝ 

1. 14.04.2001 թվականին Երևանի քաղաքապետի և Ընկերության միջև կնքվել է հողի վարձակալության պայմանագիր (այսուհետ նաև Պայմանագիր):

Պայմանագրի 1-ին կետի համաձայն՝  Քաղաքապետարանը համապատասխան վարձավճարի դիմաց Ընկերության տիրապետմանը և օգտագործմանն է հանձնել 3.000քմ մակերեսով հողամաս Վարդանանց փողոցի 22 շենքի դիմաց:

Պայմանագրի 2-րդ կետի համաձայն՝ հողամասը հատկացվել է շուկայի տարածքում ավտոկանգառի, առևտրի և ժամանցի համալիր շինարարության համար:

Պայմանագրի 18-րդ կետի համաձայն՝ Պայմանագիրը կնքվում է անժամկետ (հատոր 2-րդ, գ․թ․ 96-100)։

2. Երևանի Կենտրոն և Նորք-Մարաշ վարչական շրջանների ընդհանուր իրավասության դատարանն, արձանագրելով, որ գործի քննությամբ հաստատված փաստերով հաստատվում է այն հանգամանքը, որ Ընկերությունը չի կատարել հողի վարձակալության պայմանագրով ստանձնած իր պարտականությունը՝ չի իրականացրել ավտոկանգառի, առևտրի և ժամանցի համալիրի շինարարությունը,15.09.2009 թվականի թիվ ԵՔԴ/0153/02/08 վճռով Հայաստանի Հանրապետության` ի դեմս Քաղաքապետարանի հայցն ընդդեմ Ընկերության բավարարել է, վճռել է՝ լուծել Հայաստանի Հանրապետության՝ ի դեմս Քաղաքապետարանի և Ընկերության միջև 14.04.2001 թվականին կնքված հողի վարձակալության թիվ 312/ՀԱ պայմանագիրը, անվավեր ճանաչել Ընկերության անվամբ 09.08.2001 թվականին գրանցված վարձակալության իրավունքի պետական գրանցումը և Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմացի տարածքը վերադարձնել սեփականատիրոջը (հատոր 1-ին, գ.թ. 15-21):

3. ԴԱՀԿ ապահովող ծառայության կենտրոնական մարմնի հարկադիր կատարման օպերատիվ բաժնի պետի տեղակալ Գ. Հովհաննիսյանը, ուսումնասիրելով 08.12.2011 թվականին վերսկսված թիվ 01/08-315/11 կատարողական վարույթի նյութերը և արձանագրելով, որ 21.07.2011 թվականին ավարտված թիվ 01/08/-30/11 կատարողական վարույթը վերսկսվել է նոր հերթական 01/08/-315/11 համարով և, որ նշված կատարողական վարույթի շրջանակներում իրականացված կատարողական գործողությունների արդյունքում Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմաց գտնվող տարածքը վերադարձվել է սեփականատիրոջը, «Կատարողական վարույթը կարճելու մասին» 09.12.2011 թվականի որոշմամբ 08.12.2011 թվականին վերսկսված թիվ 01/08-315/11 կատարողական վարույթը կարճել է (հատոր 2-րդ, գ.թ. 93-94):

4. Ընկերությունը 23.09.2011 թվականին, 21.12.2011 թվականին, 06.04.2012 թվականին, 26.12.2012 թվականին, 01.02.2014 թվականին, 23.11.2016 թվականին կատարել է հողի վարձակալության համապատասխան վճարներ (հիմք՝ գործում առկա վճարման հանձնարարականները, հատոր 2-րդ, գ․թ․ 86-90)։

5. ՀՀ կադաստրի կոմիտեի 14.102019 թվականի թիվ ՔՓ-3/133311 գրության համաձայն՝ Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմաց գտնվող 3000քմ հողամասի նկատմամբ, առանց Երևան քաղաքի համայնքի սեփականության իրավունքի գրանցման,  09.08.2001 թվականին գրանցվել է Ընկերության վարձակալության իրավունքը, որը 15.09.2009 թվականի թիվ ԵՔԴ/0153/02/08 վճռի համաձայն դադարեցվել է։ Նշված գույքի նկատմամբ որևէ իրավունք գրանցված չէ (հատոր 2-րդ, գ․թ․ 49)։

6. Քաղաքապետարանի կողմից Ընկերության տնօրեն Սարո Գրիգորյանին ուղարկված «Հողի վարձավճարի գծով ժամկետանց պարտավորությունները կատարելու մասին» ծանուցմամբ վերջինիս տեղեկացվել է, որ Ընկերությունը 14.04.2001 թվականի թիվ 312/ՀԱ պայմանագրով հանդիսանում է Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմաց գտնվող հողամասի վարձակալ և, որ 28.03.2019 թվականի դրությամբ Ընկերության պարտքը կազմում է 8.172.655 ՀՀ դրամ, որից 3.551.400 ՀՀ դրամը վարձավճարի պարտքն է, 4.621.265 ՀՀ դրամը՝ տույժը (հատոր 2-րդ, գ․թ․ 85)։

7. Կենտրոն վարչական շրջանի 11.03.2020 թվականի վարձավճարի հաշվարկի համաձայն՝ Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմաց գտնվող 3000քմ հողամասի վարձակալ Ընկերության վարձավճարի պարտքը և տույժը կազմում է 13.515.161 ՀՀ դրամ (հատոր 2-րդ, գ․թ․ 86-92)։

4. Վճռաբեկ դատարանի պատճառաբանությունները և եզրահանգումը․

Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ սույն գործով վճռաբեկ բողոքը վարույթ ընդունելը պայմանավորված է ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 394-րդ հոդվածի 1-ին  մասի 2-րդ  կետով  նախատեսված հիմքի առկայությամբ՝  նույն հոդվածի 3-րդ մասի 1-ին կետի իմաստով, այն է` առերևույթ առկա է մարդու իրավունքների և ազատությունների հիմնարար խախտում այն հիմնավորմամբ, որ Վերաքննիչ դատարանի կողմից թույլ է տրվել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 612-րդ և 624-րդ հոդվածների, ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 66-րդ հոդվածի այնպիսի խախտում, որը խաթարել է արդարադատության բուն էությունը, և որը հիմնավորվում է ստորև ներկայացված պատճառաբանություններով:

Սույն բողոքի քննության շրջանակներում Վճռաբեկ դատարանը հարկ է համարում անդրադառնալ անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրի գործողության ժամկետի ավարտից հետո վարձակալության պայմանագիրը վերսկսված համարելու առանձնահատկություններին և դրանից բխող իրավական հետևանքներին:

ՀՀ Սահմանադրության 60-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն` յուրաքանչյուր ոք ունի օրինական հիմքով ձեռք բերած սեփականությունն իր հայեցողությամբ տիրապետելու, օգտագործելու և տնօրինելու իրավունք:

ՀՀ Սահմանադրության 60-րդ հոդվածի 3-րդ մասի համաձայն` սեփականության իրավունքը կարող է սահմանափակվել միայն օրենքով` հանրության շահերի կամ այլոց հիմնական իրավունքների և ազատությունների պաշտպանության նպատակով:

Կոնվենցիայի թիվ 1 արձանագրության 1-ին հոդվածի համաձայն՝ յուրաքանչյուր ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձ ունի իր գույքից անարգել օգտվելու իրավունք։ Ոչ ոքի չի կարելի զրկել իր գույքից, բացառությամբ ի շահ հանրության և այն պայմաններով, որոնք նախատեսված են օրենքով ու միջազգային իրավունքի ընդհանուր սկզբունքներով։

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 606-րդ հոդվածի համաձայն՝ վարձակալության պայմանագրով վարձատուն պարտավորվում է վճարի դիմաց վարձակալի ժամանակավոր տիրապետմանը և (կամ) օգտագործմանը հանձնել գույք:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 608-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ վարձակալության կարող են հանձնվել հողամասեր և մեկուսի բնական այլ օբյեկտներ, շենքեր, շինություններ, սարքավորումներ, տրանսպորտային միջոցներ և այլ գույք, որոնք օգտագործման ընթացքում չեն կորցնում իրենց բնական հատկությունները (չսպառվող գույք): Օրենքով կարող են սահմանվել գույքի տեսակներ, որոնց վարձակալության հանձնելը չի թույլատրվում կամ սահմանափակված է:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 610-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր: Նույն հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն` անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 611-րդ հոդվածի համաձայն՝ անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 612-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է պայմանագրով որոշված ժամկետով: Նույն հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն՝ եթե վարձակալության ժամկետը պայմանագրում որոշված չէ, ապա վարձակալության պայմանագիրը կնքված է համարվում անորոշ ժամկետով: Այդ դեպքում կողմերից յուրաքանչյուրն իրավունք ունի ցանկացած ժամանակ հրաժարվելու վարձակալության պայմանագրից, այդ մասին մյուս կողմին մեկ ամիս առաջ, իսկ անշարժ գույքի վարձակալության դեպքում՝ երեք ամիս առաջ տեղեկացնելով, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով: Անորոշ ժամկետով կնքված վարձակալության պայմանագիրը դադարեցնելու համար օրենքով կամ պայմանագրով կարող է սահմանվել տեղեկացման այլ ժամկետ:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 624-րդ հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն` եթե պայմանագրի ժամկետի ավարտից հետո վարձակալը, վարձատուի առարկությունների բացակայությամբ, շարունակում է օգտվել գույքից, պայմանագիրը ճանաչվում է վերսկսված` նույն պայմաններով անորոշ ժամկետով (հոդված 612):

ՀՀ վճռաբեկ դատարանը, նախկինում կայացված իր որոշումներից մեկով անդրադառնալով ժամկետով վարձակալության պայմանագիր կնքելու հարցին, գտել է, որ վարձակալության պայմանագրի ժամկետն ավարտվելուց հետո այն նույն պայմաններով անորոշ ժամկետով վերսկսված ճանաչելու համար անհրաժեշտ է երկու պարտադիր պայմանների միաժամանակյա առկայությունը, այն է` վարձակալած գույքից վարձակալի կողմից օգտվել շարունակելը վարձակալության պայմանագրի ժամկետի ավարտից հետո և այդ ընթացքում այդ գույքից օգտվելու վերաբերյալ վարձատուի առարկությունների բացակայությունը (տե´ս, Երևանի քաղաքապետն ընդդեմ Գոհար Արամյանի թիվ ԵԿԴ/3032/02/09 քաղաքացիական գործով ՀՀ վճռաբեկ դատարանի 11.10.2011 թվականի որոշումը):

Վերահաստատելով վերոհիշյալ դիրքորոշումը՝ ՀՀ վճռաբեկ դատարանը գտել է, որ ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 612-րդ հոդվածով սահմանված ընդհանուր կանոնի համաձայն՝ վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է որոշակի ժամկետով: Միաժամանակ, օրենսդիրը նախատեսել է, որ վարձակալության պայմանագիրը համարվում է կնքված անորոշ ժամկետով, եթե դրանում բացակայում է պայմանագիրը որոշակի ժամկետով կնքելու վերաբերյալ պայմանը:

ՀՀ վճռաբեկ դատարանը փաստել է, որ այն դեպքում, երբ կողմերի միջև կնքված է ժամկետով որոշված վարձակալության պայմանագիր, և դրա գործողության ժամկետն ավարտվել է, ապա այդ պայմանագիրը համարվում է վերսկսված, և դրանից  բխող հարաբերությունները շարունակվում են, եթե միաժամանակ առկա են որոշակի պայմաններ, այն է՝ վարձակալի կողմից վարձակալած գույքից օգտվել շարունակելը վարձակալության պայմանագրի ժամկետի ավարտից հետո և այդ ընթացքում այդ գույքից օգտվելու վերաբերյալ վարձատուի առարկությունների բացակայությունը:

Վերոհիշյալ պայմանների միաժամանակյա առկայության դեպքում վարձակալության պայմանագրի գործողությունը, ընդհանուր կանոնի համաձայն, վերսկսվում է այն նույն պայմաններով, որոնք գործում էին մինչև պայմանագրի ժամկետի ավարտը՝ չսահմանափակելով դրանք փոփոխելու՝ պայմանագրի կողմերի հնարավորությունը: Միաժամանակ, ՀՀ վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ ժամկետի ավարտից հետո վարձակալության պայմանագիրը վերսկսվում է արդեն այն առանձնահատկությամբ, որ դրա գործողությունն այլևս սահմանափակված չէ ժամկետով, այսինքն՝ այն գործում է անորոշ ժամկետով, քանի դեռ կողմերից որևէ մեկը չի հրաժարվել պայմանագրից (տե՛ս, Աղասի  Տեր-Եսայանի ընդդեմ Երևանի քաղաքապետարանի թիվ ԵԿԴ/3193/02/13 քաղաքացիական գործով ՀՀ վճռաբեկ դատարանի 25.12.2020 թվականի որոշումը):

Վճռաբեկ դատարանի իրավական դիրքորոշման կիրառումը սույն գործի փաստերի նկատմամբ.

Սույն գործի փաստերի համաձայն` 14.04.2001 թվականին Երևանի քաղաքապետի և Ընկերության միջև կնքվել է հողի վարձակալության պայմանագիր, որով Երևանի քաղաքապետարանն Ընկերության տիրապետմանը և օգտագործմանն է հանձնել 3.000քմ մակերեսով հողամաս։ Երևանի Կենտրոն և Նորք-Մարաշ վարչական շրջանների ընդհանուր իրավասության դատարանի 15.09.2009 թվականի թիվ ԵՔԴ/0153/02/08 վճռի համաձայն՝ Հայաստանի Հանրապետության` ի դեմս Քաղաքապետարանի հայցն ընդդեմ Ընկերության բավարարվել է, վճռվել է՝ լուծել Հայաստանի Հանրապետության՝ ի դեմս Քաղաքապետարանի և Ընկերության միջև 14.04.2001 թվականին կնքված հողի վարձակալության  թիվ 312/ՀԱ պայմանագիրը, անվավեր ճանաչել Ընկերության անվամբ 09.08.2001 թվականին գրանցված վարձակալության իրավունքի պետական գրանցումը և Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմացի տարածքը վերադարձնել սեփականատիրոջը: 09.12.2011 թվականի կատարողական վարույթը կարճելու մասին որոշման համաձայն՝ 21/07/2011 թվականին ավարտված թիվ 01/08/-30/11 կատարողական վարույթը վերսկսվել է նոր հերթական  01/08/-315/11 համարով: Նշված կատարողական վարույթի շրջանակներում իրականացված կատարողական գործողությունների արդյունքում Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմաց գտնվող տարածքը վերադարձվել է սեփականատիրոջը: Սույն գործում առկա վճարման հանձնարարականների համաձայն՝ Ընկերությունը 23.09.2011 թվականին, 21.12.2011 թվականին, 06.04.2012 թվականին, 26.12.2012 թվականին, 01.02.2014 թվականին, 23.11.2016 թվականին կատարել է հողի վարձակալության վճարներ։ Քաղաքապետարանի կողմից Ընկերության տնօրեն Սարո Գրիգորյանին ուղարկված հողի վարձավճարի գծով ժամկետանց պարտավորությունները կատարելու մասին ծանուցման համաձայն՝ Ընկերությունը հանդիսանում է Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմաց գտնվող հողամասի վարձակալ և 28.03.2019 թվականի դրությամբ պարտքը կազմում է 8.172.655 ՀՀ դրամ, որից 3.551.400 ՀՀ դրամը՝ վարձավճարի պարտք, 4.621.265 ՀՀ դրամը՝ տույժ։ Կենտրոն վարչական շրջանի 11.03.2020 թվականի վարձավճարի հաշվարկի համաձայն՝ Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմաց գտնվող 3000քմ հողամասի վարձակալ Ընկերությանը վարձավճարի պարտքը և տույժը կազմում է 13.515.161 ՀՀ դրամ։

Դատարանն արձանագրելով, որ վարձակալության պայմանագրի ժամկետն ավարտվելուց հետո այն նույն պայմաններով անորոշ ժամկետով վերսկսված ճանաչելու համար անհրաժեշտ է երկու պարտադիր պայմանների միաժամանակյա առկայությունը, այն է՝ վարձակալած գույքից վարձակալի կողմից օգտվել շարունակելը վարձակալության պայմանագրի ժամկետի ավարտից հետո և այդ ընթացքում այդ գույքից օգտվելու վերաբերյալ վարձատուի առարկությունների բացակայությունը և, որ սույն գործով առկա են հետևյալ փաստերի միաժամանակյա առկայությունը, այն է` դատական ակտով պայմանագրի դադարումից հետո չի դադարել փաստացիորեն վարձակալած գույքից հայցվորի օգտվելը, և պատասխանողը դատական ակտի ուժի մեջ մտնելուց հետո նույնիսկ բանավոր չի առարկել հայցվորի կողմից հողամասն օգտագործելու փաստի դեմ, ինչպես նաև այն, որ  թիվ ԵԴ/41334/02/19 քաղաքացիական գործով ներկայացրած հայցի հիմքում ընկած է 14.04.2001 թվականի վարձակալության պայմանագիրը, իսկ վարձակալության գումարները վերաբերում են 2016-2019 թվականներին, ինչով հաստատվում է այն հանգամանքը, որ պատասխանողը ընդունել է հայցվորի հետ վարձակալական հարաբերությունների մեջ գտնվելու հանգամանքը, սակայն հրաժարվում է նոր վարձակալության պայմանագիր կնքելուց, որի պարագայում էլ հաստատվում է հայցվորի իրավունքների խախտման փաստը, 25.03.2020 թվականի վճռով հայցը բավարարել է՝ վճռել է Ընկերության և Երևանի քաղաքապետարանի միջև 14.04.2001 թվականին կնքված հողի վարձակալության պայմանագիրը ճանաչել վերսկսված նույն պայմաններով՝ անորոշ ժամկետով:

Վերաքննիչ դատարանն արձանագրելով, որ «սույն գործի առումով ելակետային նշանակություն ունի պայմանագրի լուծումը դատական կարգով և ժամկետի լրանալու հիմքով պայմանագրի լուծման հիմքը վրա հասնելու հանգամանքների համեմատական գնահատումը: Այն պարագայում, երբ վարձակալության պայմանագրի ժամկետի լրանալու հիմքով ծագել է պայմանագրի լուծման հիմք, օրենսդիրը հնարավորություն է տալիս այն համարել շարունակված՝ կոնտրագենտի լռելյայն համաձայնության հիմքով: Մինչդեռ սա միակ բացառությունն է, երբ ծագում է վարձակալության պայմանագրի լուծման՝ օրենքով նախատեսված հիմքը, սակայն պայմանագիրը չի լուծվում: Այս հիմքը չի կարող տարածականորեն մեկնաբանվել և տարածվել նաև օրենքով նախատեսված՝ պայմանագրի լուծման այլ հիմքերի վրա, այդ թվում այն դեպքի վրա, երբ վարձակալության պայմանագիրը լուծվում է դատարանի՝ օրինական ուժի մեջ մտած վճռի հիման վրա: Եթե կա օրինական ուժի մեջ մտած դատական ակտ, որով արձանագրվել է պայմանագրի լուծումը, անկախ մյուս կողմի վարքագծից, պայմանագիրը դադարել է և չի կարող շարունակվել: Այսինքն՝ կողմերի միջև կնքված պայմանագիրը իրավական առումով այլևս գոյություն չունի», (….)«սույն հայցը բավարարման ենթակա լինելու պարագայում օբյեկտիվ իրականության մեջ կծագեն երկու՝ տրամաբանորեն միմյանց հակասող դատական ակտեր, որոնցից մեկը կփաստի սույն գործով կողմերի միջև կնքված վարձակալության պայմանագրի լուծումը, իսկ մյուսը՝ դրա գործողության շարունակվելը:

Վերաքննիչ դատարանի գնահատմամբ՝ այն դեպքում, երբ կողմերի միջև անորոշ ժամկետով կնքված պայմանագիրը լուծվում է դատական ակտով, ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 624-րդ հոդվածի 2-րդ մասը կիրառելի չէ։

Ինչ վերաբերում է այն պնդմանը, որ պատասխանողը հայց է ներկայացրել Դատարան՝ պահանջելով 2016-2019 թվականների վարձավճարների բռնագանձում, ապա Վերաքննիչ դատարանն արձանագրում է, որ միայն նման պահանջի առկայությունը չի կարող պայմանագիրը անորոշ ժամկետով կնքված համարելու հիմք հանդիսանալ, քանի որ դրանով սույն գործի համար նշանակություն ունեցող որևէ հանգամանք չի հաստատվում՝ հաշվի առնելով, որ ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 625-րդ հոդվածի 2-րդ մասի ուժով հնարավոր է վարձատուն օգտվում է պայմանագրի գործողության դադարումից հետո վարձակալի կողմից գույքը չվերադարձնելու դեպքում վարձավճարը պահանջելու իր ենթադրյալ իրավունքից», 11.09.2020 թվականի որոշմամբ Երևանի քաղաքապետարանի անունից ներկայացված վերաքննիչ բողոքը բավարարել է՝ Դատարանի վճիռը բեկանել է և փոփոխել՝ հայցը մերժել է:

Մինչդեռ Վճռաբեկ դատարանը, վերը նշված իրավական դիրքորոշումների լույսի ներքո անդրադառնալով սույն գործի փաստերին և ստորադաս դատարանների եզրահանգումների հիմնավորվածությանը, արձանագրում է հետևյալը.

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 66-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն՝ դատարանը, գնահատելով գործում եղած բոլոր ապացույցները, որոշում է փաստի հաստատված լինելու հարցը` ապացույցների բազմակողմանի, լրիվ և օբյեկտիվ հետազոտման վրա հիմնված ներքին համոզմամբ։

ՀՀ վճռաբեկ դատարանը նախկինում կայացրած որոշմամբ փաստել է, որ այս կամ այն հանգամանքի առկայության կամ բացակայության մասին դատարանի եզրակացությունը պետք է լինի գործով ձեռք բերված ապացույցների բազմակողմանի, լրիվ և օբյեկտիվ հետազոտման տրամաբանական հետևությունը՝ հաշվի առնելով դրանց համակցությունը և փոխադարձ կապը, կիրառման ենթակա իրավունքը և ներքին համոզմունքը (տե՛ս, Ռուզաննա Թորոսյանն ընդդեմ Նվեր Մկրտչյանի թիվ ԵԱՔԴ/1688/02/08 քաղաքացիական գործով ՀՀ վճռաբեկ դատարանի 01.07.2011 թվականի որոշումը):

ՀՀ վճռաբեկ դատարանն արձանագրել է նաև, որ դատարանը յուրաքանչյուր ապացույց բազմակողմանի, լրիվ և օբյեկտիվ հետազոտելու դեպքում պետք է հաշվի առնի, թե որքանով է այդ ապացույցը վերաբերելի և թույլատրելի տվյալ փաստական հանգամանքը հաստատելու կամ մերժելու համար (տե՛ս, Սվետլանա Ժուլիկյանն ընդդեմ Անահիտ Խաչատրյանի թիվ ԵՄԴ/0232/02/08 քաղաքացիական գործով ՀՀ վճռաբեկ դատարանի 17.04.2009 թվականի որոշումը):

Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ սույն գործում առկա Երևանի Կենտրոն և  Նորք-Մարաշ վարչական շրջանների ընդհանուր իրավասության դատարանի 15.09.2009 թվականի թիվ ԵՔԴ/0153/02/08 վճռով լուծվել է Քաղաքապետարանի և Ընկերության միջև 14.04.2001 թվականին կնքված հողի վարձակալության  թիվ 312/ՀԱ պայմանագիրը, անվավեր է ճանաչվել Ընկերության անվամբ 09.08.2001 թվականին գրանցված վարձակալության իրավունքի պետական գրանցումը և Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմացի տարածքը վերադարձնել սեփականատիրոջը, իսկ կատարողական վարույթի շրջանակներում իրականացված կատարողական գործողությունների արդյունքում էլ Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմաց գտնվող տարածքը վերադարձվել է սեփականատիրոջը: Մինչդեռ սույն գործում առկա վճարման հանձնարարականներով Ընկերությունը 23.09.2011 թվականին, 21.12.2011 թվականին, 06.04.2012 թվականին, 26.12.2012 թվականին, 01.02.2014 թվականին, 23.11.2016 թվականին կատարել է հողի վարձակալության վճարներ։ Ավելին, Քաղաքապետարանի կողմից Ընկերության տնօրեն Սարո Գրիգորյանին ուղարկված հողի վարձավճարի գծով ժամկետանց պարտավորությունները կատարելու մասին ծանուցմամբ նշվել է, որ Ընկերությունը հանդիսանում է Երևան քաղաքի Վարդանանց փողոցի թիվ 22 շենքի դիմաց գտնվող հողամասի վարձակալ և 28.03.2019 թվականի դրությամբ պարտքը կազմում է 8.172.655 ՀՀ դրամ, որից 3.551.400 ՀՀ դրամը՝ վարձավճարի պարտք, 4.621.265 ՀՀ դրամը՝ տույժ։  Այսինքն՝ օրինական ուժի մեջ մտած դատական ակտից հետո էլ Ընկերությունը շարունակել է տիրապետել և (կամ) օգտագործել վիճելի հողատարածքը և սույն գործում էլ բացակայում է գույքից օգտվելու վերաբերյալ Քաղաքապետարանի առարկությունները:

Ավելին, Ընկերության կողմից 14.04.2001 թվականի վարձակալության պայմանագրով վարձակալած տարածքը տիրապետելը շարունակելը հիմնավորվում է նաև այն հանգամանքով, որ թիվ ԵԴ/41334/02/19 քաղաքացիական գործով Քաղաքապետարանը հայց է ներկայացրել դատարան ընդդեմ Ընկերության և ներկայացրած հայցի հիմքում դրել է 14.04.2001 թվականի վարձակալության պայմանագրի հիման վրա 2016-2019 թվականների համար չվճարված վարձակալության գումարները բռնագանձելու պահանջը։ Այսինքն՝ Քաղաքապետարանը, ըստ էության, որևէ կերպ չի առարկել  Ընկերության հետ վարձակալական հարաբերությունների մեջ գտնվելու փաստը։

Հիմք ընդունելով վերոշարադրյալը՝ Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ ստորադաս դատարանները նախևառաջ պետք է քննարկեին, թե ինչ պայմաններում և ինչ հիմքով է օրինական ուժի մեջ մտած դատական ակտի առկայությամբ, որով վիճելի հողատարածքը վերադարձվել է Քաղաքապետարանին, Ընկերությունը շարունակել տիրապետել և (կամ) օգտագործել վիճելի հողատարածքը՝ հաշվի առնելով նաև այն հանգամանքը, որ թիվ ԵԴ/41334/02/19 քաղաքացիական գործով ներկայացրած հայցադիմումով էլ Քաղաքապետարանը, ըստ էության, ընդունել է կողմերի միջև վարձակալական հարաբերությունների առկայությունը։ Հետևաբար սույն որոշմամբ արտահայտված իրավական դիրքորոշումներին համապատասխան գործը ենթակա է նոր քննության և վերը նշված հարցերի քննարկումից ու լուծումից հետո միայն պետք է որոշվի սույն վեճի լուծման հարցը։

Այսպիսով, վճռաբեկ բողոքի հիմքի առկայությունը Վճռաբեկ դատարանը դիտում է բավարար` ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 390-րդ հոդվածի 2-րդ և 3-րդ մասերի ուժով Վերաքննիչ դատարանի որոշումը բեկանելու և գործը Երևան քաղաքի ընդհանուր իրավասության դատարան նոր քննության ուղարկելու համար:

5. Վճռաբեկ դատարանի պատճառաբանությունները և եզրահանգումները դատական ծախսերի բաշխման վերաբերյալ.

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 101-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն՝ դատական ծախսերը կազմված են պետական տուրքից և գործի քննության հետ կապված այլ ծախսերից։

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 109-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն` դատական ծախսերը գործին մասնակցող անձանց միջև բաշխվում են բավարարված հայցապահանջների չափին համամասնորեն:

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 112-րդ հոդվածի 1-ին մասի համաձայն` Վերաքննիչ կամ Վճռաբեկ դատարան բողոք բերելու և բողոքի քննության հետ կապված դատական ծախսերը գործին մասնակցող անձանց միջև բաշխվում են (ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 10-րդ) գլխի կանոններին համապատասխան:

Նկատի ունենալով, որ սույն գործն ուղարկվում է նոր քննության, որպիսի պարագայում դատական ծախսերի բաշխման հարցին հնարավոր չէ անդրադառնալ գործի քննության ներկա փուլում, Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ այդ հարցը ենթակա է լուծման գործի նոր քննության ընթացքում:

Ելնելով վերոգրյալից և ղեկավարվելով ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 405-րդ, 406-րդ, 408-րդ հոդվածներով՝ Վճռաբեկ դատարանը

Ո Ր Ո Շ Ե Ց

1.  Վճռաբեկ բողոքը բավարարել մասնակիորեն։ Բեկանել ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 11.09.2020 թվականի որոշումը և գործն ուղարկել Երևան քաղաքի ընդհանուր իրավասության դատարան՝ նոր քննության:

2.  Դատական ծախսերի բաշխման հարցին անդրադառնալ գործի նոր քննության ընթացքում։

3.  Որոշումն օրինական ուժի մեջ է մտնում կայացման պահից, վերջնական է և ենթակա չէ բողոքարկման։