ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ

Օ Ր Ե Ն Ք Ը

Ընդունված է Ազգային ժողովի կողմից «1» մայիսի 1996 թ.

ՀԱՄԱՏԻՐՈՒԹՅԱՆ ՄԱՍԻՆ

Սույն օրենքը սահմանում է բազմաբնակարան բնակելի շենքերում համատիրությունների հիմնադրման, գործունեության, լուծարման կարգը և կարգավորում է համատիրության ընդհանուր սեփականության տիրապետման, օգտագործման և տնօրինման հետ կապված հարաբերությունները:

Գ Լ ՈՒ Խ 1

ԸՆԴՀԱՆՈՒՐ ԴՐՈՒՅԹՆԵՐ

Հոդված 1.

Օրենքում օգտագործվող հասկացությունները

 

1. Համատիրությունը սույն օրենքով հիմնադրվող բազմաբնակարան բնակելի շենքի շինությունների սեփականատերերի կամավոր միավորումն է:

2. Բազմաբնակարան բնակելի շենքը (շենք) մեկից ավելի առանձին բնակարաններ ունեցող բնակելի շենքն է:

3. Շինությունը շենքի մասն է (բնակելի, ոչ բնակելի, ընդհանուր օգտագործման): Յուրաքանչյուր շինության համար սահման են հանդիսանում նրա միջհարկային ծածկերի (առաստաղների, հատակների) և պատերի ներքին մակերեսները` հարդարման նյութերի հաստության ներառմամբ:

4. Բնակելի շինությունը ֆիզիկական անձի (անձանց) կամ իրավաբանական անձի սեփականություն հանդիսացող առանձին բնակարանն է:

5. Ոչ բնակելի շինությունը ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձի սեփականություն հանդիսացող, բնակության համար չնախատեսված շինությունն է (նկուղ, ավտոտնակ, արհեստանոց, արվեստանոց, ինչպես նաև արտադրական, առևտրական ձեռնարկություն, գրասենյակ և այլն):

6. Ընդհանուր օգտագործման շինությունը շինությունների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող և նրանց համատեղ օգտագործման համար ծառայող շինությունն է:

Շենքի ընդհանուր օգտագործման շինություն են համարվում շենքի մուտքերը, աստիճանավանդակները, վերելակային և այլ հորերը, բնակելի և ոչ բնակելի շինություններից դուրս գտնվող միջանցքները, տանիքը, ձեղնահարկը, տեխնիկական հարկերը:

7. Ընդհանուր օգտագործման գույքը (սարքավորումները) շենքի շինությունների սեփականատերերի ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող և նրանց համատեղ օգտագործման համար ծառայող գույքն է:

Շենքի ընդհանուր օգտագործման գույք են համարվում վերելակները, ջրի պոմպերը, ջրամատակարարման, ջրահեռացման, ջեռուցման, աղբահեռացման և այլ նմանատիպ ինժեներական համակարգերը, շենքի հիմնամասերը, կրող կոնստրուկցիաները, շենքի մեխանիկական, էլեկտրական, սանտեխնիկական և այլ սարքավորումները, որոնք գտնվում են բնակելի և ոչ բնակելի շինություններից դուրս կամ, գտնվելով բնակելի և ոչ բնակելի շինություններից ներս, ծառայում են ընդհանուր նպատակների համար:

8. Համատիրության ընդհանուր սեփականությունը շենքի ընդհանուր օգտագործման շինություններն են, ընդհանուր օգտագործման գույքը: Համատիրության ընդհանուր սեփականություն կարող է լինել նաև համատիրության միջոցներով ձեռք բերված, կառուցված, Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրության համաձայն նրան փոխանցված շարժական և անշարժ գույքը:

9. Ընդհանուր սեփականության մեջ սեփականատիրոջ բաժնեմասը նրա շինության ընդհանուր մակերեսի հարաբերությունն է բոլոր բնակելի և ոչ բնակելի շինությունների ընդհանուր մակերեսների գումարի նկատմամբ և արտահայտվում է տոկոսով:

Սեփականատիրոջ բաժնեմասն անբաժան է ընդհանուրից և չի անջատվում շինության նկատմամբ քաղաքացիների սեփականության իրավունքից:

10. Համատիրության անդամը շենքում բնակելի կամ ոչ բնակելի շինության սեփականատերն է:

11. Համատիրության հողամասը համատիրությանը մշտական օգտագործման իրավունքով տրված հողային տարածքն է, որն օրենքով սահմանված կարգով հատկացված է շենքի սպասարկման և ըստ նշանակության օգտագործման համար` ընդգրկելով նաև շենքի տակ գտնվող հողը:

Հոդված 2.

Համատիրության մասին օրենսդրությունը

 

Հայաստանի Հանրապետությունում համատիրությունների գործունեությունը կարգավորվում է Հայաստանի Հանրապետության Սահմանադրությամբ, սույն օրենքով, համատիրության կանոնադրությամբ և Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրական այլ ակտերով:

Հոդված 3.

Համատիրության խնդիրները

Համատիրության հիմնական խնդիրներն են`

ա) իրականացնել ընդհանուր սեփականության կառավարումը, պահպանումը, շահագործումը, նորոգումը և սպասարկումը.

բ) ապահովել շենքի շահագործման, տեխնիկական, սանիտարական և հակահրդեհային կանոնները.

գ) ներկայացնել և պաշտպանել սեփականատերերի ընդհանուր շահերը տեղական ինքնակառավարման, դատական և այլ իրավասու մարմիններում.

դ) տնօրինել իր հայեցողությամբ համատիրության ընդհանուր սեփականությունը, բացառությամբ ընդհանուր օգտագործման շինությունների և ընդհանուր օգտագործման սարքավորումների:

Համատիրությունն իրականացնում է նաև այլ խնդիրներ, որոնք չեն հակասում սույն օրենքին և Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությանը:

Համատիրությունը շահույթ չհետապնդելու նպատակով իրականացնում է այնպիսի տնտեսական գործունեություն, որի արդյունքում առաջացած եկամուտներն օգտագործվում են բացառապես համատիրության կանոնադրությամբ նախատեսված նպատակների համար:

Հոդված 4.

Համատիրությանը հողամասի հատկացումը

 

Շենքերի և շինությունների տակ գտնվող ու դրանց սպասարկման համար անհրաժեշտ հողամասերը հատկացվում են համատիրություններին մշտական օգտագործման համար:

Համատիրությանը հողամաս հատկացնելու կարգը, ինչպես նաև մի քանի համատիրություններին համատեղ օգտագործման համար հատկացված հողամասերի չափերը, ընդհանուր բակից օգտվելու կանոնները, դրանց վերաբերյալ հարցերի լուծման կարգը սահմանվում են Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ:

Գ Լ ՈՒ Խ 2

ՀԱՄԱՏԻՐՈՒԹՅԱՆ ՀԻՄՆԱԴՐՈՒՄԸ

Հոդված 5.

Համատիրության հիմնադրման պայմանները

 

Համատիրություն հիմնադրվում է այնպիսի շենքում, որտեղ առկա են մեկից ավելի սեփականատերեր:

Համատիրությունը ստեղծվում է սեփականատերերի հիմնադիր ժողովի որոշմամբ, որը նախապատրաստում և անցկացնում է տեղական ինքնակառավարման մարմինը կամ սեփականատերերից կազմված նախաձեռնող խումբը:

Եթե համատիրություն հիմնադրելու համար հիմնադիր ժողով չի գումարվում (սեփականատերերի ձայների կեսը չի ապահովվում) կամ համատիրության նախագահ, կամ վարչություն չի ընտրվում, ապա 15-օրյա ժամկետում հրավիրվում է արտահերթ հիմնադիր ժողով: Արտահերթ ժողով չգումարվելու դեպքում 10-օրյա ժամկետում հրավիրվում է նոր ժողով, որն իրավազոր է, եթե դրան մասնակցում են առնվազն երկու սեփականատերեր:

Համատիրության հիմնադրումից հետո այդ շենքի այն շինությունների սեփականատերերը, որոնք չեն դառնում համատիրության անդամներ, ունեն պարտավորություններ շենքի ընդհանուր օգտագործման շինությունների և գույքի պահպանման, նորոգման, սպասարկման համար:

Համատիրության անդամները պատասխանատվություն չեն կրում համատիրության պարտավորությունների համար, համատիրությունն էլ իր հերթին պատասխանատվություն չի կրում համատիրության անդամի պարտավորությունների համար:

Շենքում հիմնադրվում է մեկ համատիրություն:

Այն սեփականատերերը, որոնք համատիրության անդամ չեն, կարող են դառնալ համատիրության անդամ` համատիրության նախագահին գրավոր դիմում ներկայացնելով:

Համատիրություններ կարող են հիմնադրվել նաև կոոպերատիվ շենքերում:

Հոդված 6.

Համատիրության գրանցումը

Համատիրությունը գրանցվում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարության կողմից սահմանված կարգով: Գրանցման համար ներկայացվում են համատիրության կանոնադրությունը, դիմումը, համատիրություն ստեղծելու մասին սեփականատերերի հիմնադիր ժողովի որոշումը, ինչպես նաև սեփականատերերի ցուցակը, որտեղ նշված է նրանցից յուրաքանչյուրի սեփականության մասը:

Համատիրությունն իրավաբանական անձի կարգավիճակ է ձեռք բերում համատիրության գրանցման պահից:

Համատիրությունն ունի անվանում, իրավաբանական հասցե, կնիք և հաշվարկային հաշիվ բանկում: Այն կարող է ունենալ նաև դրոշմ և խորհրդանիշ:

Հոդված 7.

Համատիրության կանոնադրությունը

Համատիրության կանոնադրությունը մշակվում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարության կողմից հաստատված համատիրության օրինակելի կանոնադրության հիման վրա:

Համատիրության կանոնադրությունը պարունակում է`

ա) համատիրության լրիվ անվանումը.

բ) շենքի ընդհանուր նկարագրությունը, հասցեն, որտեղ հիմնադրվում է համատիրությունը.

գ) համատիրության կառուցվածքը, խնդիրներն ու գործառույթները.

դ) ոչ բնակելի շինությունների և գույքի տիրապետման, օգտագործման և տնօրինման կարգը.

ե) սեփականատերերի իրավունքներն ու պարտականությունները.

զ) համատիրության տարեկան բյուջեի ձևավորման կարգը.

է) համատիրության կառավարման մարմինների լիազորությունները.

ը) համատիրության կառավարման մարմինների կողմից որոշումներ ընդունելու կարգը.

թ) համատիրության կառավարման մարմինների գործունեության նկատմամբ հսկողության իրականացման կարգը.

ժ) համատիրության կանոնադրության մեջ փոփոխություններ և լրացումներ կատարելու կարգը.

ժա) այլ համատիրությունների, իրավաբանական անձանց հետ պայմանագրեր կնքելու կարգը.

ժբ) համատիրության լուծարման, վերակազմավորման կարգը.

ժգ) այլ դրույթներ, որոնք չեն հակասում սույն օրենքին և Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությանը:

Կանոնադրությանը կցվում են նաև յուրաքանչյուր սեփականատիրոջ շինության նկարագրությունը, համարը, տեղադրությունը, չափերը, սեփականատիրոջ բաժնեմասը ընդհանուր սեփականության մեջ, համատիրության նկարագրությունը և սահմանները:

Գ Լ ՈՒ Խ 3

ՀԱՄԱՏԻՐՈՒԹՅԱՆ ԿԱՌԱՎԱՐՄԱՆ ՄԱՐՄԻՆՆԵՐԸ

Հոդված 8.

Համատիրության կառավարման մարմինների ձևավորման կարգը

Համատիրության կառավարման մարմիններն են` ընդհանուր ժողովը, համատիրության նախագահը, համատիրության վարչությունը:

Համատիրության կառավարման մարմինները ձևավորվում են ընդհանուր ժողովում: Մինչև 20 սեփականատերերից կազմված համատիրությունը ընդհանուր ժողովում ընտրում է համատիրության նախագահ, որը միանձնյա իրականացնում է համատիրության ընդհանուր ժողովի որոշումները և սույն օրենքի պահանջները:

20-ից ավելի սեփականատերերից կազմված համատիրության ընդհանուր ժողովում ընտրվում են 5-7 հոգուց կազմված համատիրության վարչություն, համատիրության նախագահ:

Հոդված 9.

Համատիրության ընդհանուր ժողովը

Համատիրության կառավարման բարձրագույն մարմինը սեփականատերերի կամ նրանց կողմից լիազորված ներկայացուցիչների ընդհանուր ժողովն է (ընդհանուր ժողով):

Շինության սեփականատիրոջ ձայնը համատիրության ընդհանուր ժողովում համամասնական է համատիրության ընդհանուր սեփականության մեջ նրա ունեցած բաժնեմասին:

Ընդհանուր ժողովն իրավազոր է`

ա) ընդունել համատիրության կանոնադրությունը, կատարել դրանում փոփոխություններ և լրացումներ.

բ) ընտրել յուրաքանչյուր 3 տարին մեկ համատիրության անդամների թվից համատիրության վարչություն, համատիրության նախագահ, վերստուգիչ հանձնաժողով և վերստուգիչ հանձնաժողովի նախագահ, որոնք հաշվետու են ընդհանուր ժողովին.

գ) հաստատել համատիրության նախագահի կամ վարչության և վերստուգիչ հանձնաժողովի տարեկան հաշվետվությունները.

դ) հաստատել տարեկան բյուջեն, այդ թվում` համատիրության անդամների ամսական վճարումների չափերը և նախորդ տարվա բյուջեի կատարման մասին հաշվետվությունը.

ե) որոշել վարձակալության հանձնելու, գրավ դնելու կամ օտարելու ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող գույքը, ոչ բնակելի շինությունները` սահմանելով յուրաքանչյուր գործարքի իրականացման կարգը.

զ) որոշել թույլատրելու վարկեր վերցնել կանոնադրական նպատակներն ու խնդիրներն իրականացնելու համար.

է) որոշել համատիրությունում հաստիքային աշխատողներ, այդ թվում` համատիրության կառավարիչ ունենալու անհրաժեշտությունը և նրանց վարձատրության հետ կապված հարցերը.

ը) անվստահություն հայտնել համատիրության վարչության անդամին, համատիրության նախագահին, վերստուգիչ հանձնաժողովի անդամին, վերստուգիչ հանձնաժողովի նախագահին, համատիրության կառավարչին.

թ) հաստատել ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող շինություններից, գույքից օգտվելու ներքին կանոնակարգը.

ժ) որոշել համատիրության անդամին ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող շինությունում Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով շինարարություն կամ վերակառուցում կատարելու թույլտվության հարցը.

ժա) հաստատել այլ համատիրությունների, իրավաբանական անձանց հետ ընդհանուր խնդիրների լուծման համար կնքված պայմանագրերը.

ժբ) լուծել համատիրության գործունեության հետ կապված այլ հարցեր:

Ընդհանուր ժողովի որոշումներն ընդունվում են բաց քվեարկությամբ ժողովին ներկա գտնվող համատիրության անդամների ձայների պարզ մեծամասնությամբ` բացառությամբ սույն հոդվածի «ա», «ե», «զ» և «է» կետերի վերաբերյալ որոշումների ընդունման, որոնց համար պահանջվում է համատիրության անդամների ձայների առնվազն 75 տոկոսը:

Եթե ընդհանուր ժողովը չի հաստատում տարեկան բյուջեն, ապա բյուջեի հաստատման լիազորությունը ընդհանուր ժողովից անցնում է համատիրության վարչությանը, համատիրության նախագահին, եթե չկա վարչություն, պայմանով, որ տարեկան ծախսերն ըստ այդ բյուջեի չեն գերազանցում նախորդ տարվա բյուջետային ծախսերը` համադրելի գներով:

Հոդված 10.

Ընդհանուր ժողովի հրավիրման և անցկացման կարգը

Ընդհանուր ժողովները կարող են հրավիրվել համատիրության նախագահի, վարչության, վերստուգիչ հանձնաժողովի որոշմամբ կամ համատիրության անդամների ձայների առնվազն 1/4-ի պահանջով:

Ընդհանուր ժողովն անց է կացվում տարեկան առնվազն մեկ անգամ, բայց ոչ ուշ, քան ընթացիկ տարվա մարտի 1-ը:

Ընդհանուր ժողովի հրավիրման, օրակարգի, անցկացման օրվա, տեղի և ժամի մասին համատիրության անդամները ծանուցվում են ոչ ուշ, քան ընդհանուր ժողով հրավիրվելուց 10 օր առաջ: Ընդհանուր ժողովն իրավազոր է, եթե դրան մասնակցում են համատիրության անդամների (լիազոր ներկայացուցիչների) ձայների կեսից ավելին:

Եթե սահմանված ժամկետում ընդհանուր ժողով չի հրավիրվում կամ հրավիրված ժողովը իրավազոր չէ, ապա կարող է հրավիրվել նոր ժողով` նախորդի հրավիրման պահից 15-օրյա ժամկետում: Նոր ժողով չհրավիրելու կամ իրավազոր չլինելու դեպքում ընդհանուր ժողովի լիազորություններն անցնում են վարչությանը մինչև նոր ժողովի կայացումը: Այդ ընթացքում վարչությունը չի կարող իրականացնել սույն օրենքի 9 հոդվածի «ա», «գ», «ե», «զ», «է» և «ը» կետերով նախատեսված լիազորությունները:

Հոդված 11.

Համատիրության վարչությունը

Համատիրության վարչությունը (վարչություն) իրավասու է լուծել կանոնադրությամբ և ընդհանուր ժողովի կողմից հանձնարարված հարցերը: Վարչության անդամների թիվը սահմանվում է ընդհանուր ժողովում:

Վարչությունը`

ա) կատարում է ընդհանուր ժողովների միջև ընկած ժամանակամիջոցում համատիրության կառավարումը և ընդհանուր ժողովի որոշումները.

բ) գանձում է համատիրության անդամների պարտադիր վճարումները.

գ) կազմում է հաշվապահական և այլ հաշվետվություններ.

դ) քննարկում է համատիրության անդամների դիմումները և առաջարկությունները.

ե) ապահովում է համատիրության ընդհանուր սեփականության պահպանության և տեխնիկական սպասարկման կազմակերպումը, սանիտարական, հակահրդեհային և տեխնիկական վիճակը.

զ) ընդունում և ազատում է համատիրության հաստիքային աշխատողներին, այդ թվում` համատիրության կառավարչին.

է) ներկայացնում է ընդհանուր ժողովին գործունեության տարեկան ծրագիրը, նախորդ տարվա բյուջեի կատարման հաշվետվությունը, բյուջեի մշակումը.

ը) հրավիրում է ընդհանուր ժողով:

Վարչությունն իր գործունեությունն իրականացնում է նիստերի միջոցով: Նիստն իրավազոր է, եթե դրան մասնակցում է վարչության անդամների կեսից ավելին: Վարչության յուրաքանչյուր անդամ ունի մեկ ձայնի իրավունք:

Վարչության նիստերը հրավիրվում են ոչ պակաս, քան եռամսյակը մեկ անգամ, արտահերթ նիստերը գումարվում են համատիրության վարչության, համատիրության նախագահի, վերստուգիչ հանձնաժողովի, ինչպես նաև համատիրության անդամների 20 տոկոսի պահանջով:

Վարչության որոշումները ընդունվում են, եթե դրանց օգտին քվեարկել է ներկաների կեսից ավելին:

Հոդված 12.

Համատիրության նախագահը

Համատիրության նախագահը`

ա) հրավիրում է ընդհանուր ժողով, վարչության նիստեր, ղեկավարում դրանք, ինչպես նաև նախագահում է ընդհանուր ժողովում.

բ) ղեկավարում է վարչության աշխատանքները.

գ) նախապատրաստում է նյութեր ընդհանուր ժողովում և վարչության նիստերում քննարկելու համար.

դ) վերահսկում է համատիրության կառավարչի, մյուս աշխատակիցների գործունեությունը.

ե) քննարկում և ընթացք է տալիս համատիրության անդամների դիմումներին և առաջարկություններին.

զ) ներկայացնում է համատիրության շահերը պետական իշխանության և կառավարման մարմիններում, դատարանում և այլ իրավասու մարմիններում.

է) կնքում է պայմանագրեր, կատարում ֆինանսական գործարքներ, տալիս տեղեկանքներ համատիրության անդամների, բնակիչների վերաբերյալ.

ը) իրականացնում է ընդհանուր ժողովի և վարչության կողմից տրված այլ լիազորություններ:

Համատիրության նախագահը կարող է միաժամանակ լինել նաև համատիրության կառավարիչ` ընդհանուր ժողովի որոշմամբ և իր համաձայնությամբ:

Համատիրության նախագահը պատասխանատու է համատիրությանը իր ոչ իրավաչափ գործունեությամբ պատճառած վնասի համար` Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով:

Հոդված 13.

Համատիրության կառավարիչը

Սույն օրենքով սահմանված կարգով համատիրության կառավարիչ կարող է նշանակվել`

ա) համատիրության նախագահը.

բ) ֆիզիկական կամ իրավաբանական անձը, որի հետ համատիրության նախագահը համատիրության անունից կնքում է պայմանագիր:

Համատիրության կառավարիչը հաշվետու է ընդհանուր ժողովի, վարչության և համատիրության նախագահի առջև:

Համատիրության կառավարիչը կազմակերպում և ղեկավարում է համատիրության ամենօրյա գործունեությունը, հաստիքային աշխատողների աշխատանքները և համատիրության անունից համապատասխան կազմակերպությունների հետ կնքում է պայմանագրեր բնակիչներին ծառայություններ մատուցելու համար:

Համատիրության կառավարիչը խորհրդակցական ձայնի իրավունքով մասնակցում է ընդհանուր ժողովին և վարչության նիստերին, առաջարկություններ ներկայացնում օրակարգի, քննարկվող հարցերի վերաբերյալ, նախազգուշացնում համատիրության անդամներին համատիրության կանոնադրության և ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող շինությունից օգտվելու ներքին կանոնակարգի պահանջները չկատարելու հետևանքների մասին, մասնակցում տեղական ինքնակառավարման մարմինների կողմից հրավիրվող ժողովներին, միջոցառումներին, համապատասխան մարմիններին ներկայացնում անհրաժեշտ փաստաթղթեր:

Եթե ընդհանուր ժողովի որոշմամբ համատիրությունը ունենում է կառավարիչ, ապա սույն օրենքի 11 հոդվածի «բ», «գ», «դ», «ե» և «է» կետերով և 12 հոդվածի «գ», «ե», «զ» և «է» կետերով նախատեսված լիազորություններն անցնում են համատիրության կառավարչին:

Համատիրության կառավարչին համատիրության կանոնադրությամբ կամ աշխատանքային պայմանագրով կարող են տրվել այլ լիազորություններ:

Համատիրության նախագահը տասնօրյա ժամկետում տեղական ինքնակառավարման մարմնին հայտնում է համատիրության կառավարչի նշանակման մասին:

Հոդված 14.

Համատիրության վերստուգիչ հանձնաժողովը

Համատիրության վերստուգիչ հանձնաժողովը (վերստուգիչ հանձնաժողով)`

ա) հետևում է համատիրության ընդհանուր ժողովի, համատիրության նախագահի և վարչության որոշումների կատարմանը և գույքի պահպանմանը.

բ) վերահսկում է համատիրության ֆինանսական գործունեությունը, ստուգում դրա փաստաթղթերը, ինչպես նաև կանոնադրությունում նշված այլ հարցեր.

գ) եզրակացություն է տալիս վարչության տարեկան հաշվետվության, նախորդ տարվա բյուջեի կատարման և ընթացիկ տարվա բյուջեի նախագծի վերաբերյալ:

Վերստուգիչ հանձնաժողովի անդամները չեն կարող միաժամանակ հանդիսանալ վարչության անդամներ, համատիրության նախագահ, կառավարիչ:

Գ Լ ՈՒ Խ 4

ՀԱՄԱՏԻՐՈՒԹՅԱՆ ԱՆԴԱՄՈՒԹՅՈՒՆԸ, ԱՆԴԱՄՆԵՐԻ ԻՐԱՎՈՒՆՔՆԵՐՆ ՈՒ ՊԱՐՏԱԿԱՆՈՒԹՅՈՒՆՆԵՐԸ

Հոդված 15.

Համատիրության անդամությունը

Համատիրության անդամ կարող է լինել յուրաքանչյուր ոք, անհատ ձեռներեց, իրավաբանական անձ, տեղական ինքնակառավարման մարմին կամ հանրային բնակարանային ֆոնդի սեփականատեր, որը շենքում բնակելի կամ ոչ բնակելի շինության սեփականատեր է և ունի բաժնեմաս ընդհանուր սեփականության մեջ:

Շինության նկատմամբ ընդհանուր համատեղ սեփականության իրավունքի դեպքում համատիրության անդամ է համարվում այդ շինության սեփականատերերի կողմից լիազորված անձը:

Շինության նկատմամբ ընդհանուր սեփականության իրավունքով բաժնեմաս ունեցող յուրաքանչյուր սեփականատեր կարող է լինել համատիրության անդամ:

Շինության նոր սեփականատերը համարվում է համատիրության անդամ:

Համատիրության կազմում գտնվող շինության նկատմամբ սեփականության իրավունքի դադարեցումը հանգեցնում է համատիրության անդամության դադարեցման:

Հոդված 16.

Համատիրության անդամի իրավունքներն ու պարտականությունները

Համատիրության անդամն իրավունք ունի`

ա) իր հայեցողությամբ տիրապետել, օգտագործել և տնօրինել սեփականության իրավունքով իրեն պատկանող շինությունը` Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությանը համապատասխան.

բ) ընտրել և ընտրվել համատիրության կառավարման մարմիններում.

գ) ծանոթանալ համատիրության գործունեության ցանկացած հարցի հետ, մասնակցել համատիրության կառավարման մարմինների նիստերին.

դ) օգտվել համատիրության ընդհանուր սեփականությունից` Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ և համատիրության կանոնադրությամբ սահմանված կարգով.

ե) անձամբ կամ լիազորված անձի միջոցով մասնակցել համատիրության աշխատանքներին.

զ) առաջարկություն ներկայացնել համատիրության ընդհանուր սեփականության շահագործման, վարչության աշխատանքների բարելավման, համատիրության հետ կապված ցանկացած հարցի վերաբերյալ.

է) միաժամանակ լինել մի քանի համատիրությունների անդամ:

Համատիրության անդամը պարտավոր է`

ա) կատարել համատիրության կանոնադրության պահանջները, համատիրության կառավարման մարմինների որոշումները, այդ թվում` համատիրության բյուջեով նախատեսված վճարումները.

բ) բարեխղճորեն վերաբերվել ընդհանուր սեփականությանը, պահպանել շինության տեխնիկական, հակահրդեհային և սանիտարական կանոնները.

գ) մասնակցել համատիրության կառավարման մարմինների կողմից` իրենց լիազորությունների սահմաններում կազմակերպված միջոցառումներին:

Սեփականատիրոջը պատկանող բնակելի և ոչ բնակելի շինությունները չօգտագործելը կամ ընդհանուր սեփականության օգտագործումից հրաժարվելը հիմք չեն հանդիսանում ամբողջովին կամ մասնակիորեն նրան ազատելու համատիրության պահպանման, վերանորոգման, վերակառուցման և շահագործման նպատակով կատարվելիք ծախսերին մասնակցությունից, եթե Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ կամ ընդհանուր ժողովի որոշմամբ այլ բան չի նախատեսված:

Շինության սեփականատիրոջ այլ վայրում բնակվելը, շինության օգտագործման իրավունքից նրա հրաժարվելը կամ այլ անձի փոխանցելը, ընդհանուր ժողովին չմասնակցելը կամ բյուջեին դեմ քվեարկելը չի ազատում սեփականատիրոջը սույն օրենքով և համատիրության կանոնադրությամբ սահմանված իր պարտականությունների կատարումից:

Ոչ ոք չի կարող զրկել սեփականատիրոջը` ընդհանուր սեփականությունից օգտվելու իր իրավունքից, եթե դրանով չեն ոտնահարվում մյուսների իրավունքներն ու շահերը:

Համատիրության անդամը կարող է ունենալ համատիրության կանոնադրությամբ սահմանված նաև այլ իրավունքներ և պարտականություններ:

Հոդված 17.

Տեղական ինքնակառավարման մարմնի, որպես շինության սեփականատիրոջ, իրավունքներն ու պարտականությունները

Տեղական ինքնակառավարման մարմինը կարող է մնալ չսեփականաշնորհված շինությունների և ընդհանուր սեփականության մեջ համապատասխան բաժնեմասերի սեփականատեր և ձեռք բերել դրա հետ կապված համատիրության անդամի իրավունքներ և պարտականություններ:

Տեղական ինքնակառավարման մարմինը համատիրության անդամի իր իրավունքներն ու պարտականությունները կարող է իրականացնել վարձակալների միջոցով, որոնց համար լիազորագիր է հանդիսանում տեղական ինքնակառավարման մարմնի կողմից տրված միասնական օրդերը:

Եթե շենքը պատկանում է հանրային բնակարանային ֆոնդին, ապա սույն օրենքով նախատեսված իրավունքներն ու պարտականությունները ստանձնում է ֆոնդատեր կազմակերպությունը:

Հոդված 18.

Շինությունների սեփականատերեր չհանդիսացող անձանց իրավունքներն ու պարտականությունները

 

Շինությունների վարձակալները, ինչպես նաև այլ բնակիչները մասնակցում են համատիրության կառավարմանը` միայն սեփականատիրոջ կողմից տրված և նոտարական կարգով հաստատված համապատասխան լիազորագրի առկայության դեպքում, բացառությամբ սույն օրենքի 17 հոդվածով նախատեսված դեպքերի: Նրանք պարտավոր են պահպանել գույքի շահագործման, նորոգման, սպասարկման միասնական կանոնները և նորմերը:

Հոդված 19.

Համատիրության անդամների օրինական շահերի պաշտպանության երաշխիքը

Շինության սեփականատերը, վարձակալը իրավունք ունեն համատիրության կառավարման մարմինների որոշումները գանգատարկել դատական կարգով

 Գ Լ ՈՒ Խ  5

ՀԱՄԱՏԻՐՈՒԹՅԱՆ ԸՆԴՀԱՆՈՒՐ ՍԵՓԱԿԱՆՈՒԹՅԱՆ ՊԱՀՊԱՆՈՒՄԸ, ՇԱՀԱԳՈՐԾՈՒՄԸ, ՆՈՐՈԳՈՒՄԸ ԵՎ ՍՊԱՍԱՐԿՈՒՄԸ

Հոդված 20.

Համատիրության ընդհանուր սեփականության նորոգումը

Համատիրության ընդհանուր սեփականության պահպանումը, շահագործումը, նորոգումը, սպասարկումը, ինչպես նաև սարքավորումների ավելացումը, ինժեներական կոմունիկացիաների համակարգի վերականգնումը և այլն, կարող են կատարվել ընդհանուր ժողովի որոշմամբ` տարեկան բյուջեի հաստատումից հետո` Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով:

Հոդված 21.

Քաղաքացիների սեփականություն հանդիսացող շինության պահպանումը և շահագործումը

Քաղաքացիների սեփականություն հանդիսացող շինության յուրաքանչյուր սեփականատեր պարտավոր է այն պահպանել, շահագործել, նորոգել և սպասարկել սեփական միջոցների հաշվին` չխախտելով շահագործման, նորոգման և սպասարկման կանոններն ու նորմերը:

Հոդված 22.

Քաղաքացիների սեփականություն հանդիսացող շինությունների միջև և ընդհանուր սեփականության միջև սահմանների փոփոխումը

Այն դեպքում, երբ սեփականատերը համատիրության սահմաններում կառուցում կամ ձեռք է բերում այլ շինություններ, ընդհանուր սեփականության մեջ նրա բաժնեմասը և մասնակցության չափը ընդհանուր ծախսերում վերահաշվարկվում են սույն օրենքի 1 հոդվածի 9 կետով և 31 հոդվածով սահմանված կարգով:

Քաղաքացիների սեփականություն հանդիսացող շինությունների միջև սահմանների փոփոխությունը կարող է կատարվել դրանց սեփականատերերի համաձայնությամբ, եթե դա չի ազդում ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող շինությունների վրա:

Սեփականատիրոջ շինության և ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող շինության միջև սահմանների փոփոխությունը կամ ցանկացած այլ գործունեությունը, որը փոփոխություն է մտցնում ընդհանուր սեփականության մեջ, կարող է թույլատրվել միայն ընդհանուր ժողովում համատիրության անդամների ընդհանուր ձայների ոչ պակաս, քան 75 տոկոսի որոշմամբ:

Հոդված 23.

Ընդհանուր սեփականությանը, շինությանը վնաս պատճառելու հետևանքները

Եթե շինության սեփականատերը կամ նրա լիազորված ներկայացուցիչը, կամ շինությունն օգտագործող այլ անձը վնաս է պատճառում ընդհանուր սեփականության որևէ մասին կամ ուրիշի սեփականությանը, նա պարտավոր է հատուցել վնասը` Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով:

Հոդված 24.

Շենքի անձնագրավորումը

Շենքի անձնագրավորումը և տեխնիկական վիճակի հետազոտումը կատարվում են պարբերաբար, համապատասխան մասնագիտացված կազմակերպությունների կողմից` սահմանված կարգով և ժամկետներում: Հետազոտությունների արդյունքներն ամփոփվում են համապատասխան մասնագիտական եզրակացությունների ձևով, որոնց մեկ օրինակը ներկայացվում է տեղական ինքնակառավարման մարմնի տեխնիկական վիճակի հսկողությունն իրականացնող համապատասխան ծառայությանը:

Համատիրության ձևավորման պահին չանձնագրավորված շենքերը անձնագրավորվում են տեղական ինքնակառավարման մարմնի միջոցների հաշվին:

Շենքի գույքագրումը և գնահատումը, ինչպես նաև անձնագրավորումից հետո շենքի հիմնական վերականգնումը կատարվում են Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով:

Հոդված 25.

Շինության ապահովագրումը

 

Քաղաքացիների սեփականություն հանդիսացող շինության ապահովագրումը կատարվում է շինության սեփականատիրոջ, իսկ ընդհանուր սեփականության ապահովագրումը` համատիրության կողմից:

Հոդված 26.

Համատիրության և տեղական ինքնակառավարման մարմինների փոխհարաբերությունները

Տեղական ինքնակառավարման մարմիններն իրավունք ունեն`

ա) վերահսկել համատիրության գործունության համապատասխանությունը սույն օրենքին և համատիրության կանոնադրությանը.

բ) օրենքով սահմանված կարգով վարչական պատասխանատվության ենթարկել ապօրինի շինարարություն կամ վերակառուցում կատարելու, հակահրդեհային և սանիտարահիգիենիկ նորմերը խախտելու համար.

գ) իրենց վարչական տարածքում գտնվող համատիրության վարչությունից պահանջել և ստանալ համատիրությունում մշտապես կամ ժամանակավոր բնակվողների ցուցակը, ընտրելու իրավունք ունեցող բնակիչների, անչափահասների, կենսաթոշակառուների և բնակիչների շարժի մասին տեղեկություններ, համատիրության անդամներին բաժանել ծանուցագրեր ընտրությունների, հանրաքվեների կամ ժողովների մասին և այլն:

Տեղական ինքնակառավարման մարմինները պարտավոր են`

ա) նախապատրաստել ու անցկացնել հիմնադիր ժողով.

բ) պայմաններ ստեղծել համատիրության ընդհանուր ժողովի անցկացման համար.

գ) կատարել համատիրության անդամի իր պարտականությունները, որոնց իրականացման կարգը սահմանում է Հայաստանի Հանրապետության կառավարությունը:

Հոդված 27.

Համատիրության, կոմունալ և այլ ծառայություններ մատուցող կազմակերպությունների փոխհարաբերությունները

Համատիրության, կոմունալ և այլ ծառայություններ մատուցող կազմակերպությունների (ձեռնարկությունների), ինչպես նաև` առանձին սեփականատերերի միջև փոխհարաբերությունները կարգավորվում են նրանց միջև կնքվող պայմանագրերով:

Գ Լ ՈՒ Խ  6

ՀԱՄԱՏԻՐՈՒԹՅԱՆ ՖԻՆԱՆՍԱՏՆՏԵՍԱԿԱՆ ԳՈՐԾՈՒՆԵՈՒԹՅՈՒՆԸ

Հոդված 28.

Համատիրության տարեկան բյուջեն

Համատիրության տարեկան բյուջեն հաստատվում է ընդհանուր ժողովում մեկ տարվա համար` մարտի 1-ից մինչև հաջորդ տարվա մարտի 1-ը, որը կարող է տարվա ընթացքում փոփոխվել միայն ընդհանուր ժողովի որոշմամբ: Այն հաստատվելուց հետո բյուջեի կատարումը պարտադիր է շինության սեփականատերերի և վարչության համար:

Բյուջեն կազմելիս և հաստատելիս հաշվի են առնվում համատիրության ընդհանուր սեփականության շահագործման և սպասարկման, պահպանման և նորոգման անհրաժեշտությունը, ինչպես նաև համատիրության գործունեության ապահովման խնդիրները:

Համատիրությունը կարող է ստանալ պետական կամ տեղական բյուջեներից դոտացիաներ, սուբվենցիաներ, փոխառություններ և այլ միջոցներ, ինչպես նաև վարկեր, որոնք արտահայտվում են համատիրության բյուջեում:

Հոդված 29.

Համատիրության բյուջեով նախատեսված եկամուտները

Համատիրության եկամուտները գոյանում են`

ա) համատիրության անդամների վճարումներից.

բ) տնտեսական գործունեությունից, համատիրության անդամներին մատուցվող վճարովի ծառայություններից.

գ) ոչ բնակելի շինությունները, գույքը վարձակալության հանձնելուց, օտարելուց.

դ) նախորդ տարվա համատիրության բյուջեի գերակատարումից առաջացած ազատ միջոցներից.

ե) հաշվարկային հաշվում գտնվող համատիրության գումարների բանկային տոկոսներից.

զ) պետական և տեղական բյուջեներից կատարվող դոտացիաներից, սուբվենցիաներից, վարկերից, որոնք առաջին հերթին տրվում են վթարային շենքերում հիմնադրված համատիրություններին` Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով.

է) Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ չարգելված այլ աղբյուրներից:

Հոդված 30.

Բյուջեով նախատեսված ծախսերը

Բյուջեով նախատեսված հիմնական ծախսերն են`

ա) գույքի պահպանման, սպասարկման, շահագործման ծախսերը և ապահովագրման վճարումները.

բ) սարքավորումների և մեխանիզմների գնման ծախսերը.

գ) կնքված պայմանագրերին համապատասխան վճարումները.

դ) նախագծման և շինարարական ծախսերը.

ե) աշխատանքի վարձատրությունը, եթե կան հաստիքային աշխատողներ.

զ) կառավարման ծախսերը (փոստային, կապի, տպագրական և բազմացման, գրասենյակային պիտույքների ապահովման և այլն).

է) վարկի տոկոսները.

ը) հարկերի վճարումը.

թ) ոչ բնակելի, ընդհանուր օգտագործման շինությունների, գույքի, սարքավորումների վերակառուցման և վերանորոգման ծախսերը.

ժ) հողամասի, բակի բարեկարգման և կանաչապատման ծախսերը և այլն:

Հոդված 31.

Համատիրության անդամների մասնակցությունը տարեկան բյուջեով նախատեսված ծախսերին

 

Համատիրությունը տնօրինում է գույքի պահպանման, նորոգման, շինարարության, վերականգնման և համատիրության աշխատողներին վարձատրելու նպատակով համատիրության անդամների կողմից մուծված վճարները, ինչպես նաև տնտեսական գործունեությունից (այնքանով, որքանով դա չի հակասում համատիրության գործունեության նպատակներին) և այլ աղբյուրներից առաջացած եկամուտները: Համատիրության անդամները պարտավոր են մասնակցել տարեկան ընդհանուր ծախսերին` ընդհանուր սեփականության մեջ նրանց ունեցած բաժնեմասերին համամասնական չափով: Տարեկան բյուջեով նախատեսված համատիրության անդամների վճարումներն իրականացվում են ընդհանուր ժողովի կողմից սահմանված կարգով:

Համատիրության անդամների ծախսերը, կապված նրանց անհատական օգտագործմանը հանձնված ընդհանուր սեփականության կամ հողամասի օգտագործման հետ, կատարվում են վերջիններիս կողմից` համատիրության տարեկան բյուջեից դուրս:

Հոդված 32.

Ընդհանուր ծախսերին մասնակցության հետ կապված պարտավորությունների խախտման հետևանքները

Տարեկան բյուջեով նախատեսված շինության սեփականատերերի, այդ թվում` տեղական ինքնակառավարման մարմինների վճարումներն ուշացնելու հարցը քննարկում է ընդհանուր ժողովը:

Պարտքը 3 ամսվա ընթացքում, հաշված նախորդ վճարման օրվանից, չվճարելու դեպքում` համատիրությունը կարող է դիմել դատարան:

Հոդված 33.

Ֆինանսական հաշվետվությունը

Յուրաքանչյուր տարվա համար համատիրության վարչությունը կամ համատիրության նախագահը (եթե չկա վարչություն) կամ համատիրության կառավարիչը ընդհանուր ժողովին է ներկայացնում այդ տարվա ֆինանսական հաշվետվությունը` տարեկան բյուջեի, ինչպես նաև հաջորդ տարվա բյուջեի նախագիծը, որը պետք է բավարարի ընդհանուր սեփականության պահպանման և շահագործման համար սպասվելիք ծախսերը:

Ֆինանսական հաշվետվությունը կազմվում է տարվա վերջում, ստորագրվում համատիրության նախագահի, կառավարչի և վերստուգիչ հանձնաժողովի նախագահի կողմից և ներկայացվում ընդհանուր ժողովի հաստատմանը, ինչպես նաև համապատասխան մարմիններին` Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով:

Հոդված 34.

Համատիրության հողամասի և ընդհանուր սեփականության հարկումը

Համատիրությանը մշտական օգտագործման տրված հողամասը և ընդհանուր սեփականությունը հարկվում են Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով:

Համատիրության անդամների սեփականություն հանդիսացող գույքի հետ կապված հարկային պարտավորություններն իրականացնում են սեփականատերերը` Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված կարգով:

Հոդված 35.

Հարկային արտոնությունը

Ընդհանուր օգտագործման շինությունները և ընդհանուր օգտագործման գույքը չեն հարկվում մինչև 2000 թվականի հունվարի 1-ը:

Մշտական օգտագործման տրված հողամասը հարկվում է հողամասի հատկացման պահից:

Գ Լ ՈՒ Խ  7

ՀԱՄԱՏԻՐՈՒԹՅԱՆ ԼՈՒԾԱՐՈՒՄԸ

Հոդված 36.

Համատիրության լուծարումը

Համատիրությունը լուծարվում է, եթե`

ա) ամբողջ հողամասը հետ է վերցվում օրենքով սահմանված կարգով` պետական կամ հանրային կարիքների համար.

բ) համատիրությունում մնում է մեկ սեփականատեր.

գ) շենքը ֆիզիկապես դադարում է գոյություն ունենալուց.

դ) Հայաստանի Հանրապետության օրենսդրությամբ սահմանված այլ դեպքերում:

Համատիրության ընդհանուր սեփականություն հանդիսացող գույքը միայն համատիրության լուծարումից հետո կարող է բաշխվել նրա անդամների միջև:

Գ Լ ՈՒ Խ 8

ԱՆՑՈՒՄԱՅԻՆ ԴՐՈՒՅԹ

Հոդված 37.

Երևան քաղաքի քաղաքապետարանի իրավասությունը

Սույն օրենքով տեղական ինքնակառավարման մարմիններին վերապահված իրավունքներն ու պարտականությունները Երևան քաղաքում իրականացնում է Երևանի քաղաքապետարանը` մինչև թաղային համայնքների ձևավորումը:

Գ Լ ՈՒ Խ 9

ՕՐԵՆՔԻ ՈՒԺԻ ՄԵՋ ՄՏՆԵԼԸ

Հոդված 38.

Օրենքի ուժի մեջ մտնելը

 

Սույն օրենքն ուժի մեջ է մտնում հրապարակման պահից:

Հայաստանի Հանրապետության Նախագահ	Լ. Տեր-Պետրոսյան
Երևան 1 հունիսի 1996 թ. ՀՕ-60