ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅՈՒՆ

ՎՃՌԱԲԵԿ ԴԱՏԱՐԱՆ

ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի որոշում Քաղաքացիական գործ թիվ ԱՐԱԴ/0643/02/15	Քաղաքացիական գործ թիվ ԱՐԱԴ/0643/02/15 2016թ.
Նախագահող դատավոր՝ Ա. Հունանյան

Դատավորներ՝	Կ. Հակոբյան
	Ա. Սմբատյան

Ո Ր Ո Շ ՈՒ Մ

ՀԱՆՈՒՆ ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ

Հայաստանի Հանրապետության վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական և վարչական պալատը
(այսուհետ՝ Վճռաբեկ դատարան)

	նախագահությամբ	Ե. Խունդկարյանի
	մասնակցությամբ դատավորներ	Վ. Ավանեսյանի
		Ս. Անտոնյանի
		Ա. Բարսեղյանի
		Մ. Դրմեյանի
		Գ. Հակոբյանի
		Ռ. ՀԱԿՈԲՅԱՆԻ
		Տ. Պետրոսյանի
		Ե. Սողոմոնյանի
		Ն. Տավարացյանի

2016 թվականի դեկտեմբերի 02-ին

դռնբաց դատական նիստում, քննելով ՀՀ Արագածոտնի մարզի Սադունցի գյուղապետարանի (այսուհետ` Գյուղապետարան) վճռաբեկ բողոքը ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 11.03.2016 թվականի որոշման դեմ` ըստ հայցի Գյուղապետարանի ընդդեմ Մյասնիկ Մնացականյանի` պայմանագիրը լուծելու և գումարի բռնագանձման պահանջների մասին,

Պ Ա Ր Զ Ե Ց

1. Գործի դատավարական նախապատմությունը

Դիմելով դատարան` Գյուղապետարանը պահանջել է վաղաժամկետ լուծել 04.04.2002 թվականի վարձակալության պայմանագիրը և Մյասնիկ Մնացականյանից բռնագանձել 1.450.000 ՀՀ դրամ` որպես վարձավճարի գումար:

ՀՀ Արագածոտնի մարզի ընդհանուր իրավասության դատարանի (դատավոր` Մ. Մարգարյան) (այսուհետ` Դատարան) 16.10.2015 թվականի վճռով հայցը մերժվել է:

ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի (այսուհետ` Վերաքննիչ դատարան) 11.03.2016 թվականի որոշմամբ Գյուղապետարանի վերաքննիչ բողոքը մերժվել է, և Դատարանի 16.10.2015 թվականի վճիռը թողնվել է օրինական ուժի մեջ:

Սույն գործով վճռաբեկ բողոք է ներկայացրել Գյուղապետարանը:

Վճռաբեկ բողոքի պատասխան չի ներկայացվել:

2. Վճռաբեկ բողոքի հիմքերը, հիմնավորումները և պահանջը

Սույն վճռաբեկ բողոքը քննվում է հետևյալ հիմքի սահմաններում ներքոհիշյալ հիմնավորումներով.

Վերաքննիչ դատարանը չի կիրառել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 347-րդ և 348-րդ հոդվածները, սխալ է մեկնաբանել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 606-րդ և 611-րդ հոդվածները, խախտել է ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 53-րդ հոդվածը:

Բողոք բերած անձը նշված պնդումը պատճառաբանել է հետևյալ փաստարկներով.

Վերաքննիչ դատարանը, արձանագրելով, որ կողմերի միջև կնքված պայմանագիրը, 20հա մակերեսի մասով ստանալով պետական գրանցում, իրավունքներ և պարտականություններ է առաջացրել վերջիններիս համար միայն այդ մասով, հաշվի չի առել, որ Մյասնիկ Մնացականյանը պայմանագրով սահմանված իր պարտավորությունները 20հա մակերեսով հողամասի մասով ամբողջությամբ չի կատարել: Ընդ որում, Վերաքննիչ դատարանն անտեսել է նաև այն հանգամանքը, որ Մյասնիկ Մնացականյանը հայցի դեմ առարկել է մասնակիորեն և ընդունել է իր կողմից այդ մասով պարտավորությունները չկատարելու փաստը:

Բացի այդ, Վերաքննիչ դատարանը բողոքի պատշաճ քննություն չի իրականացրել, որպիսի պայմաններում անտեսել է, որ վարձակալի կողմից վարձակալության պայմանագրով սահմանված վճարներն ուշացնելու հետևանքով առկա է պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծելու վարձատուի իրավունքը:

Վերոգրյալի հիման վրա բողոք բերած անձը պահանջել է բեկանել Վերաքննիչ դատարանի 11.03.2016 թվականի որոշումը և գործն ուղարկել նոր քննության:

3. Վճռաբեկ բողոքի քննության համար նշանակություն ունեցող փաստերը

Վճռաբեկ բողոքի քննության համար էական նշանակություն ունեն հետևյալ փաստերը.

1. Գյուղապետարանի և Մյասնիկ Մնացականյանի միջև 04.04.2002 թվականին կնքված և 07.06.2002 թվականին նոտարական վավերացում ստացած հողամասի վարձակալության պայմանագրի (այսուհետ՝ Պայմանագիր) համաձայն` Գյուղապետարանը Մյասնիկ Մնացականյանին վարձակալության իրավունքով, 25 տարի ժամկետով հանձնել է ՀՀ Արագածոտնի մարզի Ամրե-Թազա գյուղում գտնվող 47հա մակերեսով հողամաս` գյուղատնտեսական գործունեություն ծավալելու նպատակով՝ տարեկան յուրաքանչյուր հեկտար հողամասի համար սահմանելով 6.500 ՀՀ դրամ վարձավճար: Պայմանագրի 9-րդ կետի համաձայն՝ վարձակալական ընթացիկ վճարումները վարձակալի կողմից մուծվում են հավասար չափերով՝ ըստ տարվա օրացույցային եռամսյակների, ոչ ուշ, քան մինչև համապատասխան եռամսյակի վերջին ամսվա 25-ը: Պայմանագրի 20.1-րդ կետի համաձայն՝ պայմանագիրը կարող է միակողմանի լուծվել վարձատուի կողմից, եթե վարձակալը երեք ամիս ուշացնում է վարձավճարի մուծումը (հատոր 1-ին, գ.թ. 49ա-52):

2. Անշարժ գույքի վարձակալության իրավունքի գրանցման 27.06.2002 թվականի թիվ 0078912, թիվ 0078911, թիվ 0078929, թիվ 0078930 վկայականների համաձայն` ՀՀ Արագածոտնի մարզի Ամրե-Թազա գյուղում գտնվող ընդհանուր առմամբ 20հա մակերեսով վարելահողերի նկատմամբ գրանցվել է Մյասնիկ Մնացականյանի վարձակալության իրավունքը 25 տարի ժամկետով: Վարձակալության իրավունքի գրանցման հիմքում դրվել է Պայմանագիրը (հատոր 1-ին, գ.թ. 39-42):

3. 21.11.2011 թվականի պարտավորագրով Մյասնիկ Մնացականյանը պարտավորվել է Սադունց համայնքի հողի վարձավճարները մեկ ամսվա ընթացքում մարել (հատոր 1-ին, գ.թ. 18):

4. Գյուղապետարանը Մյասնիկ Մնացականյանին հասցեագրված 14.02.2014 թվականի թիվ Э-27/011 և 18.02.2015 թվականի թիվ Э-27/032 գրություններով հայտնել է, որ 21.11.2011 թվականին Մյասնիկ Մնացականյանը գրավոր պարտավորվել է մեկ ամսվա ընթացքում կատարել Գյուղապետարանի հանդեպ ունեցած իր պարտավորությունները: Միաժամանակ գրություններով հայտնվել է, որ մինչև սահմանված ժամկետը, այն է՝ 01.03.2014 թվականը և 20.03.2015 թվականը վարձակալած հողի վարձավճարները չմուծվելու դեպքում պայմանագիրը կլուծվի (հատոր 1-ին, գ.թ. 10, 12):

5. Գյուղապետարանը 21.04.2015 թվականին ներկայացված հայցադիմումով նշել է, որ Մյասնիկ Մնացականյանի կողմից Գյուղապետարանի հաշվին որպես վարձավճար փոխանցվել է 2012 թվականին` 100.000 ՀՀ դրամ, 2013 թվականին` 80.000 ՀՀ դրամ, 2014 թվականին` 100.000 ՀՀ դրամ, 2015 թվականին՝ 60.000 ՀՀ դրամ (հատոր 1-ին, գ.թ. 4):

6. Մյասնիկ Մնացականյանը Դատարան ներկայացված հայցադիմումի պատասխանով մասնակիորեն ընդունել է իր՝ Գյուղապետարանի հանդեպ ունեցած որոշակի պարտավորության առկայության փաստը (հատոր 1-ին, գ.թ. 31-33):

4. Վճռաբեկ դատարանի պատճառաբանությունները և եզրահանգումը.

Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ սույն գործով վճռաբեկ բողոքը վարույթ ընդունելը պայմանավորված է ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 234-րդ հոդվածի 1-ին մասի 2-րդ կետով նախատեսված հիմքի առկայությամբ, այն է` ստորադաս դատարանի կողմից ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 53-րդ հոդվածի խախտման հետևանքով առկա է առերևույթ դատական սխալ, որը կարող էր ազդել գործի ելքի վրա, և որի առկայությունը հիմնավորվում է ստորև ներկայացված պատճառաբանություններով:

Սույն վճռաբեկ բողոքի քննության շրջանակներում Վճռաբեկ դատարանն անհրաժեշտ է համարում անդրադառնալ դատարանի կողմից գործում առկա բոլոր ապացույցների լրիվ և բազմակողմանի հետազոտման ու գնահատման խնդրին՝ վերահաստատելով նախկինում արտահայտած իրավական դիրքորոշումը:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 345-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` պարտավորության ուժով մի անձը (պարտապանը) պարտավոր է մեկ այլ անձի (պարտատիրոջ) օգտին կատարել որոշակի գործողություն, այն է` վճարել դրամ, հանձնել գույք, կատարել աշխատանք, մատուցել ծառայություն և այլն, կամ ձեռնպահ մնալ որոշակի գործողություն կատարելուց, իսկ պարտատերն իրավունք ունի պարտապանից պահանջել կատարելու իր պարտականությունը: Նույն հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն՝ պարտավորությունները ծագում են պայմանագրից, վնաս պատճառելու հետևանքով և նույն օրենսգրքում նշված այլ հիմքերից:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 347-րդ հոդվածի համաձայն` պարտավորությունները պետք է կատարվեն պատշաճ` պարտավորության պայմաններին, օրենքին և այլ իրավական ակտերի պահանջներին համապատասխան, իսկ նման պայմանների ու պահանջների բացակայության դեպքում` գործարար շրջանառության սովորույթներին կամ սովորաբար ներկայացվող այլ պահանջներին համապատասխան:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 408-րդ հոդվածի համաձայն` պարտավորության խախտում է համարվում այն չկատարելը կամ անպատշաճ (կետանցով, ապրանքների և ծառայությունների թերություններով կամ պարտավորության բովանդակությամբ որոշվող այլ պայմանների խախտմամբ) կատարելը:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 606-րդ հոդվածի համաձայն՝ վարձակալության պայմանագրով վարձատուն պարտավորվում է վճարի դիմաց վարձակալի ժամանակավոր տիրապետմանը և (կամ) օգտագործմանը հանձնել գույք:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 608-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ վարձակալության կարող են հանձնվել հողամասեր և մեկուսի բնական այլ օբյեկտներ, շենքեր, շինություններ, սարքավորումներ, տրանսպորտային միջոցներ և այլ գույք, որոնք օգտագործման ընթացքում չեն կորցնում իրենց բնական հատկությունները (չսպառվող գույք): Օրենքով կարող են սահմանվել գույքի տեսակներ, որոնց վարձակալության հանձնելը չի թույլատրվում կամ սահմանափակված է:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 610-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` վարձակալության պայմանագիրը կնքվում է գրավոր: Նույն հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն` անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը ենթակա է նոտարական վավերացման:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 611-րդ հոդվածի համաձայն՝ անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 441-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ պայմանագիրն ուժի մեջ է մտնում և կողմերի համար պարտադիր է դառնում կնքելու պահից:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 449-րդ հոդվածի 3-րդ կետի համաձայն՝ այն պայմանագիրը, որից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման, կնքված է համարվում այդ իրավունքի գրանցման պահից:

Վերը նշված հոդվածների վերլուծությունից հետևում է, որ յուրաքանչյուր պայմանագիր, լինելով պարտավորության ծագման ինքնուրույն հիմք, ընդհանուր կանոնի համաձայն կողմերի համար պարտադիր է դառնում այն կնքելու պահից, այսինքն՝ այն պահից, երբ կողմերը փոխադարձ համաձայնություն են ձեռք բերում պայմանագրի բոլոր էական պայմանների շուրջ: Միաժամանակ օրենսդիրն ընդհանուր կանոնից սահմանել է բացառություն այն դեպքերում, երբ պայմանագրից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման. նման դեպքերում պայմանագիրը կողմերի համար կնքված է այդ իրավունքները գրանցելու պահից:

Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ օրենսդիրը, նախատեսելով անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքների պարտադիր պետական գրանցման ենթակա լինելու պայմանը, ըստ էության, կողմերի միջև անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագիրը կնքված համարելու պահը դիտել է վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքների պետական գրանցման պահը: Այսինքն՝ անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքները պետական գրանցում ստանալու պահից են կողմերը ձեռք բերում փոխադարձ իրավունքներ և կրում պայմանագրից բխող պարտականությունները պատշաճ կատարելու պարտավորություն:

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 53-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ դատարանը յուրաքանչյուր ապացույց գնահատում է գործում եղած բոլոր ապացույցների բազմակողմանի, լրիվ և օբյեկտիվ հետազոտության վրա հիմնված ներքին համոզմամբ։

ՀՀ վճռաբեկ դատարանը նախկինում կայացրած որոշմամբ փաստել է, որ այս կամ այն հանգամանքի առկայության կամ բացակայության մասին դատարանի եզրակացությունը պետք է լինի գործով ձեռք բերված ապացույցների բազմակողմանի, լրիվ և օբյեկտիվ հետազոտման տրամաբանական հետևությունը՝ հաշվի առնելով դրանց համակցությունը և փոխադարձ կապը, կիրառման ենթակա իրավունքը և ներքին համոզմունքը (տե՛ս, Ռուզաննա Թորոսյանն ընդդեմ Նվեր Մկրտչյանի թիվ ԵԱՔԴ/1688/02/08 քաղաքացիական գործով ՀՀ վճռաբեկ դատարանի 01.07.2011 թվականի որոշումը):

Բացի այդ, ՀՀ վճռաբեկ դատարանը մեկ այլ որոշմամբ արձանագրել է, որ դատարանը յուրաքանչյուր ապացույց բազմակողմանի, լրիվ և օբյեկտիվ հետազոտելու դեպքում պետք է հաշվի առնի, թե որքանով է այդ ապացույցը վերաբերելի և թույլատրելի տվյալ փաստական հանգամանքը հաստատելու կամ մերժելու համար (տե'ս, Սվետլանա Ժուլիկյանն ընդդեմ Անահիտ Խաչատրյանի թիվ ԵՄԴ/0232/02/08 քաղաքացիական գործով ՀՀ վճռաբեկ դատարանի 17.04.2009 թվականի որոշումը):

Սույն գործի փաստերի համաձայն՝ Գյուղապետարանի և Մյասնիկ Մնացականյանի միջև 04.04.2002 թվականին կնքված Պայմանագրով Գյուղապետարանը Մյասնիկ Մնացականյանի ժամանակավոր տիրապետմանն ու օգտագործման է հանձնել ՀՀ Արագածոտնի մարզի Ամրե-Թազա գյուղում գտնվող 47հա մակերեսով հողամասը` գյուղատնտեսական գործունեություն ծավալելու նպատակով: Պայմանագրից ծագող` Մյասնիկ Մնացականյանի վարձակալության իրավունքը գրանցվել է միայն ՀՀ Արագածոտնի մարզի Ամրե-Թազա գյուղում գտնվող 20հա վարելահողերի նկատմամբ: Գյուղապետարանի 21.04.2015 թվականի հայցադիմումի փաստական հիմքերում նշվել է, որ Մյասնիկ Մնացականյանը Գյուղապետարանի հաշվին փոխանցել է 2012 թվականին` 100.000 ՀՀ դրամ, 2013 թվականին` 80.000 ՀՀ դրամ, 2014 թվականին` 100.000 ՀՀ դրամ, 2015 թվականին՝ 60.000 ՀՀ դրամ, իսկ Մյասնիկ Մնացականյանն իր հայցադիմումի պատասխանով հայցն ընդունել է մասնակիորեն: Բացի այդ, գործում առկա` 21.11.2011 թվականի պարտավորագրով Մյասնիկ Մնացականյանը պարտավորվել է Սադունց համայնքի հողի վարձավճարները մեկ ամսվա ընթացքում մարել:

Սույն գործով Դատարանը, հայցը մերժելով, պատճառաբանել է, որ «Պայմանագրից ծագած պատասխանողի իրավունքը վարձակալած 47հա մակերեսով հողամասերի նկատմամբ ամբողջությամբ պետական գրանցում չի ստացել, հետևաբար գոյություն չունեցող 47հա մակերեսով հողամասերի վարձակալության պայմանագիրը չի կարող լուծվել: Բացի այդ, եթե անգամ հայցվորի պահանջը վերաբերում է պետական գրանցում ստացած 20հա մակերեսով հողամասերի մասով հիշյալ վարձակալության պայմանագիրը լուծելուն, տվյալ դեպքում նույնպես հայցվորը չի հիմնավորել, թե պատասխանողն ինչ էական խախտումներ է թույլ տվել հատկապես 20հա մակերեսով հողամասերի վարձավճարի վճարման մասով: Ինչ վերաբերում է վարձավճարի բռնագանձման պահանջին, Դատարանը պատճառաբանել է, որ հայցվորը հայցագնի հաշվարկը հիմնավորող որևէ ապացույց չի ներկայացրել»:

Վերաքննիչ դատարանը, Գյուղապետարանի վերաքննիչ բողոքը մերժելով, հաստատված է համարել, որ կողմերի համար քաղաքացիական իրավունքներ ու պարտականություններ են առաջացել միայն 20հա մակերեսով հողամասի վարձակալության իրավունքի գրանցման մասով: Միաժամանակ Վերաքննիչ դատարանը պատճառաբանել է, որ Գյուղապետարանի կողմից չի ներկայացվել որևէ ապացույց այն մասին, թե Մյասնիկ Մնացականյանը վարձակալված և պետական գրանցում ստացած 20հա մակերեսով հողամասի դիմաց որքան գումար է պարտավորվել վճարել յուրաքանչյուր ամիս, ինչպես նաև չի ներկայացվել որևէ ապացույց՝ Մյասնիկ Մնացականյանի կողմից 20հա մակերեսով հողամասի վարձավճարը չվճարելու հետևանքով գոյացած պարտքի հաշվարկի վերաբերյալ:

Վերը նշված իրավական վերլուծությունների համատեքստում անդրադառնալով սույն գործի փաստերին՝ Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ Գյուղապետարանի և Մյասնիկ Մնացականյանի միջև 04.04.2002 թվականի կնքված և 07.06.2002 թվականին նոտարական վավերացում ստացած 47հա մակերեսով հողամասի վարձակալության պայմանագիրը պետական գրանցման է ենթարկվել միայն 20հա մակերեսով հողամասի մասով: Այսինքն՝ չնայած այն հանգամանքին, որ կողմերի կամքն ի սկզբանե ուղղված է եղել 47հա մակերեսով հողամասերի կապակցությամբ վարձակալության իրավահարաբերությունների առաջացմանը, այդուհանդերձ, անշարժ գույքի վարձակալության պայմանագրից ծագող իրավունքը միայն 20հա մակերեսով հողամասերի նկատմամբ գրանցված լինելու պայմաններում՝ կողմերի միջև վարձակալության պայմանագիրը պետք է կնքված համարել միայն այդ մակերեսով հողամասի մասով: Հետևաբար հենց այդ մասով էլ ծագել է վարձակալ Մյասնիկ Մնացականյանի՝ հողամասը տիրապետելու և օգտագործելու իրավունքը, համապատասխանաբար նաև այդ մասով վարձավճար վճարելու պարտականությունը: Ուստի Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ հիմնավոր է Վերաքննիչ դատարանի պատճառաբանությունն այն մասին, որ կողմերի համար իրավունքներ և պարտականություններ են առաջացել միայն 20հա մակերեսով գրանցված վարելահողերի կապակացությամբ: Միաժամանակ Վճռաբեկ դատարանը, անդրադառնալով գործում առկա՝ 21.11.2011 թվականի Մյասնիկ Մնացականյանի կողմից տրված պարտավորագրին, ինչպես նաև հաշվի առնելով Գյուղապետարանի հայցադիմումում նշված փաստարկները՝ կապված Մյասնիկ Մնացականյանի կողմից որոշակի վճարումներ կատարելու և Մյասնիկ Մնացականյանի հայցադիմումի պատասխանում նշված փաստարկները՝ հայցը մասնակիորեն ընդունելու վերաբերյալ, արձանագրում է, որ ՀՀ Արագածոտնի մարզի Ամրե-Թազա գյուղում գտնվող ընդհանուր առմամբ 20հա մակերեսով վարելահողերի մասով Մյասնիկ Մնացականյանի պարտավորությունը Գյուղապետարանի նկատմամբ ամբողջությամբ կատարված չէ:

Նման պայմաններում Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ սույն գործով Վերաքննիչ դատարանը, հաստատված համարելով 20հա մակերեսով վարելահողերի մասով վարձակալության պայմանագրի կնքված լինելու փաստը, այդ մասով վարձակալի պարտավորության պատշաճ կատարման փաստը պարզելու համար պետք է կիրառեր գործը նոր քննության ուղարկելու իր լիազորությունը՝ սահմանելով այդ մասով գործի նոր քննության ծավալ՝ մասնավորապես առաջադրելով պարզման ենթակա հետևյալ հարցադրումները՝

- որքա՞ն է կազմում Գյուղապետարանի՝ սույն գործի շրջանակներում ներկայացված գումարի բռնագանձման պահանջը՝ 20հա մակերեսով հողամասի մասով,

- արդյո՞ք Մյասնիկ Մնացականյանը թույլ է տվել 20հա մակերեսով վարելահողերի մասով վարձակալության պայմանագրի խախտում՝ վարձավճարի վճարման մասով,

- եթե այո, որքա՞ն է կազմում Մյասնիկ Մնացականյանի պարտավորությունը 20հա մակերեսով վարելահողերի մասով՝ հաշվի առնելով նախկինում կատարված վճարումները:

Անդրադառնալով սույն գործի շրջանակներում ներկայացված պայմանագրի վաղաժամկետ լուծման պահանջին՝ Վճռաբեկ դատարանը հարկ է համարում արձանագրել հետևյալը.

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 301-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ անշարժ գույքի հետ կատարվող գործարքներից ծագող իրավունքները ենթակա են պետական գրանցման:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 302-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ գործարքներից ծագող իրավունքների պետական գրանցման պահանջը չպահպանելը հանգեցնում է դրա անվավերության: Նման գործարքն առոչինչ է:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 303-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ գործարքն անվավեր է նույն օրենսգրքով սահմանված հիմքերով դատարանի կողմից այն այդպիսին ճանաչելու ուժով (վիճահարույց գործարք) կամ անկախ նման ճանաչումից (առոչինչ գործարք):

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 304-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ անվավեր գործարքը չի հանգեցնում իրավաբանական հետևանքների, բացառությամբ այն հետևանքների, որոնք կապված են գործարքի անվավերության հետ: Նման գործարքն անվավեր է կնքելու պահից:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 316-րդ հոդվածի համաձայն՝ գործարքի մասի անվավերությունը չի հանգեցնում դրա մյուս մասերի անվավերության, եթե գործարքը կարող էր կնքվել նաև առանց անվավեր մասը նրա մեջ ներառելու:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 466-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` պայմանագրի փոփոխումը և լուծումը հնարավոր է կողմերի համաձայնությամբ, եթե այլ բան նախատեսված չէ օրենքով կամ պայմանագրով:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 622-րդ հոդվածի համաձայն՝ վարձատուի պահանջով վարձակալության պայմանագիրը կարող է դատարանով վաղաժամկետ լուծվել, եթե վարձակալը`

1) գույքն օգտագործել է պայմանագրի պայմանների կամ գույքի նշանակության էական կամ բազմակի խախտումներով.

2) էականորեն վատթարացրել է գույքի վիճակը.

3) պայմանագրով սահմանված վճարման ժամկետը լրանալուց հետո երկու անգամից ավելի չի մուծել վարձավճարը.

4) վարձակալության պայմանագրով սահմանված ժամկետներում, իսկ պայմանագրում դրանց բացակայության դեպքում` ողջամիտ ժամկետում, չի կատարել գույքի հիմնական վերանորոգում այն դեպքերում, երբ, օրենքին, այլ իրավական ակտերին կամ պայմանագրին համապատասխան, հիմնական վերանորոգում կատարելը վարձակալի պարտականությունն է:

Նույն օրենսգրքի 466-րդ հոդվածի 2-րդ կետին համապատասխան` վարձակալության պայմանագրով կարող են սահմանվել վարձատուի պահանջով պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծելու այլ հիմքեր:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 466-րդ հոդվածի 2-րդ կետի 1-ին պարբերության համաձայն՝ պայմանագիրը, կողմերից մեկի պահանջով, կարող է փոփոխվել կամ լուծվել դատարանի վճռով միայն մյուս կողմի թույլ տված` պայմանագրի էական խախտման կամ օրենքով կամ պայմանագրով նախատեսված այլ դեպքերում:

Վկայակոչված իրավակարգավորումների և քաղաքացիական օրենսդրության տրամաբանությունից հետևում է, որ պայմանագրի փոփոխման կամ լուծման պահանջ կարող է ներկայացվել միայն վավեր գործարքի պարագայում, ինչը բխում է պայմանագրի փոփոխման ու լուծման կառուցակարգերի նպատակից: Մասնավորապես, պայմանագրի փոփոխման և լուծման նպատակը մի դեպքում կողմերի միջև պայմանագրի հիման վրա արդեն իսկ ծագած իրավունքների և պարտականությունների բնույթի կամ ծավալի փոփոխումն է, իսկ մեկ այլ դեպքում՝ դրանց դադարեցումը: Հետևաբար բոլոր այն դեպքերում, երբ գործարքն առոչինչ է և չի հանգեցրել իրավաբանական հետևանքների, դրա փոփոխման կամ լուծման պահանջը, ըստ էության, առարկայազուրկ է:

Միաժամանակ Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ օրենսդիրը, սահմանելով վարձատուի պահանջով վարձակալության պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծելու հիմքերը, ամրագրել է նաև կողմերի իրավունքը՝ սահմանելու վարձակալության պայմանագրով այդ պայմանագրի վաղաժամկետ լուծելու ինքնուրույն այլ հիմքեր: Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ օրենսդրական նման կարգավորումը բխում է պայմանագրի ազատության սկզբունքից, ըստ որի՝ պայմանագրի պայմանները որոշվում են կողմերի հայեցողությամբ, բացի այն դեպքերից, երբ համապատասխան պայմանի բովանդակությունը սահմանված է օրենքով կամ այլ իրավական ակտերով (ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 437-438-րդ հոդվածներ):

Սույն գործով կողմերի միջև կնքված Պայմանագրի առարկա հանդիսացող 47հա մակերեսով հողամասերից վարձակալ Մյասնիկ Մնացականյանի վարձակալության իրավունքը գրանցվել է միայն 20հա մակերեսով հողամասի նկատմամբ: Հետևաբար Պայմանագիրը վավեր գործարք է և կողմերի համար իրավունքներ ու պարտականություններ է առաջացրել միայն 20հա մակերեսով հողամասի մասով, իսկ մնացած՝ 27հա հողամասի մասով պայմանագրից բխող իրավունքների պետական գրանցման պահանջը չպահպանելու հիմքով պայմանագիրն առոչինչ է: Նման պարագայում Վճռաբեկ դատարանը ոչ իրավաչափ է համարում Դատարանի եզրահանգումն առ այն, որ «Պայմանագրից ծագած պատասխանողի իրավունքը վարձակալած 47հա մակերեսով հողամասերի նկատմամբ ամբողջությամբ պետական գրանցում չի ստացել, հետևաբար գոյություն չունեցող 47հա մակերեսով հողամասերի վարձակալության պայմանագիրը չի կարող լուծվել»: Վճռաբեկ դատարանն ընդգծում է, որ պայմանագրի մասի անվավերությունը չի կարող հանգեցնել ամբողջ պայմանագրի անվավերության՝ նկատի ունենալով այն, որ տվյալ պարագայում Պայմանագիրը կարող էր կնքվել նաև առանց անվավեր մասը՝ 27հա հողամասի վարձակալությունն իր մեջ ներառելու, հատկապես այն պարագայում, երբ վարձակալության առարկա հողամասերն առանձին գույքային միավորներ են, և դրանցից յուրաքանչյուրի կապակցությամբ կարող էին կնքվել առանձին վարձակալության պայմանագրեր:

Միաժամանակ Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ Պայմանագրի 6-րդ կետի համաձայն՝ հողամասի տարեկան վարձավճարը կազմում է յուրաքանչյուր հեկտարի համար 6.500 ՀՀ դրամ: Պայմանագրի 9-րդ կետի համաձայն՝ վարձակալական ընթացիկ վճարումները վարձակալի կողմից մուծվում են հավասար չափերով՝ ըստ տարվա օրացույցային եռամսյակների, ոչ ուշ քան մինչև համապատասխան եռամսյակի վերջին ամսվա 25-ը: Պայմանագրի 12-րդ կետի համաձայն՝ պայմանագիրը կնքվում է 25 տարի ժամկետով: Պայմանագրի 20.1-րդ կետի համաձայն՝ պայմանագիրը կարող է միակողմանի վաղաժամկետ լուծվել վարձատուի կողմից, եթե վարձակալը երեք ամիս ուշացնում է վարձավճարի մուծումը:

Վերը շարադրված իրավական վերլուծությունների համատեքստում Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ թեև Վերաքննիչ դատարանն իրավաչափ եզրահանգման է եկել առ այն, որ պայմանագիրն առոչինչ է ոչ թե ամբողջությամբ, այլ մասնակիորեն, և պայմանագրի վաղաժամկետ լուծման պահանջի՝ 27հա հողամասի մասով, մերժումը հիմնավոր է, այդուհանդերձ, պատճառաբանել է, որ հայցվորը չի հիմնավորել, թե պատասխանողն ինչ էական խախտումներ է թույլ տվել 20հա մակերեսով հողամասերի վարձավճարի վճարման մասով, որը կարող էր հանգեցնել պայմանագրի լուծման:

Մինչդեռ Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ սույն գործով կողմերը, իրացնելով ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքով իրենց վերապահված իրավունքը, Պայմանագրով ամրագրել են վարձատուի կողմից պայմանագիրը վաղակետ լուծելու ինքնուրույն այլ հիմք, որի առկայությունն ինքնին բավարար է պայմանագիրը լուծելու համար, ինչն անտեսվել է ստորադաս դատարանի կողմից: Նման պայմաններում սույն գործով ենթակա էր պարզման ոչ թե վարձակալի կողմից ընդհանրապես վարձավճարի վճարման գծով պայմանագրի էական խախտումներ թույլ տալու հանգամանքը, այլ մասնավորապես՝ վարձավճարի վճարումը երեք ամիս ուշացնելու հանգամանքը:

Ելնելով վերոգրյալից` Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ սույն գործով չի իրականացվել գործի լրիվ և բազմակողմանի քննություն, հետևաբար սույն որոշմամբ առաջադրված հարցադրումները պարզելու համար գործն անհրաժեշտ է ուղարկել նոր քննության:

Այսպիսով, վճռաբեկ բողոքի հիմքի առկայությունը Վճռաբեկ դատարանը դիտում է բավարար` ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 227-րդ և 228-րդ հոդվածների ուժով Վերաքննիչ դատարանի որոշումը մասնակիորեն բեկանելու և գործը՝ Մյասնիկ Մնացականյանից 1.385.000 ՀՀ դրամ բռնագանձելու և 20հա մակերեսով հողամասերի վարձակալության պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծելու պահանջների մասով, նոր քննության ուղարկելու համար։ Ընդ որում, Վճռաբեկ դատարանը, գործը նշված պահանջներով նոր քննության ուղարկելով, հիմք է ընդունում այն հանգամանքը, որ սույն գործով գումարի բռնագանձման պահանջի մասով Գյուղապետարանը պահանջել է Մյասնիկ Մնացականյանից բռնագանձել 1.450.000 ՀՀ դրամ, սակայն Դատարանի վճիռը վերաքննության կարգով բողոքարկել է միայն 1.385.000 ՀՀ դրամի բռնագանձման մասով: Ինչ վերաբերում է պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծելու պահանջին, ապա Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ 27հա մակերեսով հողամասերի մասով վարձակալության պայմանագրի լուծման պահանջը ենթակա էր մերժման, հետևաբար այդ մասով անհրաժեշտ է կիրառել ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 240-րդ հոդվածի 1-ի կետի 1-ին ենթակետով սահմանված՝ դատական ակտը սույն որոշման պատճառաբանություններով օրինական ուժի մեջ թողնելու լիազորությունը:

5. Վճռաբեկ դատարանի պատճառաբանությունները և եզրահանգումները դատական ծախսերի բաշխման վերաբերյալ

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 68-րդ հոդվածի համաձայն` դատական ծախսերը կազմված են պետական տուրքից և փորձագետին, վկային կանչելու, ապացույցները դրանց գտնվելու վայրում զննելու, փաստաբանի խելամիտ վարձատրության և գործի քննության հետ կապված այլ գործողությունների համար վճարման ենթակա գումարներից:

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 70-րդ հոդվածի 1-ին կետի 1-ին և 7-րդ ենթակետերի համաձայն՝ պետական տուրքը վճարվում է` հայցադիմումների, դատարանի վճիռների և որոշումների դեմ վերաքննիչ և վճռաբեկ բողոքների համար:

ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 73-րդ հոդվածի համաձայն` դատական ծախսերը գործին մասնակցող անձանց միջև բաշխվում են բավարարված հայցապահանջների չափին համամասնորեն: Գործին մասնակցող անձանց միջև դատական ծախսերի բաշխման մասին համաձայնության դեպքում դատարանը վճիռ է կայացնում դրան համապատասխան: Վերաքննիչ կամ վճռաբեկ բողոք բերելու հետ կապված դատական ծախսերը գործին մասնակցող անձանց միջև բաշխվում են նույն հոդվածի կանոններին համապատասխան:

Նկատի ունենալով, որ վճռաբեկ բողոքը ենթակա է բավարարման, իսկ գործն ուղարկվում է նոր քննության, որպիսի պարագայում դատական ծախսերի բաշխման հարցին հնարավոր չէ անդրադառնալ գործի քննության ներկա փուլում, Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ այդ հարցը, այդ թվում նաև՝ ՀՀ վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական և վարչական պալատի 14.07.2016 թվականի որոշմամբ հետաձգված պետական տուրքի հարցը, ենթակա է լուծման գործի նոր քննության ընթացքում:

Ելնելով վերոգրյալից և ղեկավարվելով ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 240-241.2-րդ հոդվածներով` Վճռաբեկ դատարանը

Ո Ր Ո Շ Ե Ց

1. Վճռաբեկ բողոքը բավարարել մասնակիորեն։ Բեկանել ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 11.03.2016 թվականի որոշման՝ Մյասնիկ Մնացականյանից 1.385.000 ՀՀ դրամ բռնագանձելու և 20հա մակերեսով հողամասերի վարձակալության պայմանագիրը վաղաժամկետ լուծելու պահանջների մասով հայցը մերժելու մասով ՀՀ Արագածոտնի մարզի ընդհանուր իրավասության դատարանի 16.10.2015 թվականի վճիռն օրինական ուժի մեջ թողնելու մասը, և այդ մասերով գործն ուղարկել ՀՀ Արագածոտնի մարզի ընդհանուր իրավասության դատարան՝ նոր քննության:

Որոշումը՝ մնացած մասով, թողնել օրինական ուժի մեջ` սույն որոշման պատճառաբանություններով:

2. Դատական ծախսերի, այդ թվում նաև՝ վճռաբեկ բողոքի համար սահմանված և ՀՀ վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական և վարչական պալատի 14.07.2016 թվականի որոշմամբ հետաձգված պետական տուրքի բաշխման հարցին անդրադառնալ գործի նոր քննության ընթացքում:

3. Որոշումն օրինական ուժի մեջ է մտնում հրապարակման պահից, վերջնական է և ենթակա չէ բողոքարկման։

Նախագահող`	Ե. Խունդկարյան
Դատավորներ`	Վ. Ավանեսյան
	Ս. Անտոնյան
	Ա. Բարսեղյան
	Մ. Դրմեյան
	Գ. Հակոբյան
	Ռ. Հակոբյան
	Տ. Պետրոսյան
	Ե. Սողոմոնյան
	Ն. Տավարացյան