ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ

ՎՃՌԱԲԵԿ ԴԱՏԱՐԱՆ

ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի որոշում	Քաղաքացիական գործ թիվ ԼԴ/0175/02/11 2012 թ.
Քաղաքացիական գործ թիվ ԼԴ/0175/02/11
Նախագահող դատավոր՝  Տ. Սահակյան
Դատավորներ`                Կ. Հակոբյան
Տ. Նազարյան

Ո Ր Ո Շ ՈՒ Մ

ՀԱՆՈՒՆ ՀԱՅԱՍՏԱՆԻ ՀԱՆՐԱՊԵՏՈՒԹՅԱՆ

Հայաստանի Հանրապետության վճռաբեկ դատարանի քաղաքացիական և վարչական պալատը
(այսուհետ՝ Վճռաբեկ դատարան)

	նախագահությամբ	Ե. Խունդկարյանի
	մասնակցությամբ դատավորներ	Մ. Դրմեյանի
		Ս. Անտոնյանի
		Վ. Ավանեսյանի
		Ա. Բարսեղյանի
		Գ. Հակոբյանի
		Է. Հայրիյանի
		Տ. Պետրոսյանի
		Ե. Սողոմոնյանի

2012 թվականի հոկտեմբերի 19-ին

դռնբաց դատական նիստում, քննելով «Հանրախանութ Դիմաց» ՍՊԸ-ի (այսուհետ` Ընկերություն) վճռաբեկ բողոքը ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 23.12.2011 թվականի որոշման դեմ՝ ըստ հայցի Ընկերության ընդդեմ «Արգինա» ՍՊԸ-ի (այսուհետ` Կազմակերպություն)` պայմանագիր կնքելուն պարտադրելու պահանջի մասին, և հակընդդեմ հայցի` 14.06.2004 թվականին կնքված պայմանագրին համապատասխան պայմանագիր կնքելուն պարտավորեցնելու պահանջի մասին,

Պ Ա Ր Զ Ե Ց

1. Գործի դատավարական նախապատմությունը

Դիմելով դատարան՝ Ընկերությունը պահանջել է պարտադրել Կազմակերպությանը կնքել Ընկերությանը սեփականության իրավունքով պատկանող 1.250 քմ մակերեսով հողամասի վարձակալության պայմանագիր` համաձայն կից ներկայացված պայմանագրի նախագծի:

Հակընդդեմ հայցով դիմելով դատարան՝ Կազմակերպությունը պահանջել է պարտավորեցնել Ընկերությանը 14.06.2004 թվականին Ընկերության և Կազմակերպության միջև կնքված հողամասի ենթավարձակալության պայմանագրին համապատասխան կնքելու վարձակալության պայմանագիր:

ՀՀ Լոռու մարզի ընդհանուր իրավասության դատարանի (դատավոր` Գ. Հովհաննիսյան) (այսուհետ՝ Դատարան) 02.09.2011 թվականի վճռով հայցը բավարարվել է, իսկ հակընդդեմ հայցը` մերժվել: Վճռվել է` «Հարկադրել «Արգինա» ՍՊԸ-ին «Հանրախանութ Դիմաց» ՍՊԸ-ի հետ կնքել «Հանրախանութ Դիմաց» ՍՊԸ-ին սեփականության իրավունքով պատկանող և «Արգինա» ՍՊԸ-ի կողմից փաստացի օգտագործվող 1.250 քմ հողամասի վարձակալության պայմանագիր «Հանրախանութ Դիմաց» ՍՊԸ-ի կողմից հողամասի վարձակալության պայմանագրի նախագծում նշված պայմաններին համապատասխան»:

ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի (այսուհետ՝ Վերաքննիչ դատարան) 23.12.2011 թվականի որոշմամբ Կազմակերպության վերաքննիչ բողոքը բավարարվել է` բեկանվել է Դատարանի 02.09.2011 թվականի վճիռը և փոփոխվել` հայցը մերժվել է, իսկ հակընդդեմ հայցը` բավարարվել: Որոշվել է Ընկերությանը պարտավորեցնել ՀՀ Լոռու մարզի Վանաձոր քաղաքի Ուսանողական 1 հասցեում գտնվող 1.250 քմ հողամասի նկատմամբ Կազմակերպության և Ընկերության միջև 14.06.2004 թվականին կնքված ենթավարձակալության մնացած ժամկետի սահմաններում դադարած վարձակալության պայմանագրի պայմաններին համապատասխան պայմաններով կնքել նոր պայմանագիր:

Սույն գործով վճռաբեկ բողոք է ներկայացրել Ընկերությունը։

Վճռաբեկ բողոքի պատասխան չի ներկայացվել։

2. Վճռաբեկ բողոքի հիմքերը, հիմնավորումները և պահանջը

Սույն վճռաբեկ բողոքը քննվում է հետևյալ հիմքի սահմաններում ներքոհիշյալ հիմնավորումներով.

 Վերաքննիչ դատարանը կիրառել է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 207-րդ հոդվածի 1-ին կետը, 621-րդ հոդվածի 1-ին կետի 2-րդ նախադասությունը, որոնք չպետք է կիրառեր, խախտել է ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 53-րդ, 219-րդ հոդվածների 1-ին կետերի, 220-րդ հոդվածի 2-րդ կետի 5-րդ ենթակետի պահանջները:

Բողոք բերած անձը նշված պնդումը պատճառաբանել է հետևյալ փաստարկներով.

Վերաքննիչ դատարանը պատշաճ իրավական գնահատական չի տվել այն հանգամանքին, որ 14.06.2004 թվականին Ընկերության և Կազմակերպության միջև կնքված հողամասի ենթավարձակալության պայմանագիրը դադարել է վարձակալության պայմանագիրը վաղաժամկետ դադարելու հետ միասին, հետևաբար Կազմակերպության հետ ենթավարձակալության պայմանագրին համապատասխան ենթավարձակալի օգտագործման տակ գտնվող գույքի վարձակալության պայմանագիր կնքելը վարձատուի` Ընկերության իրավունքն է, այլ ոչ թե պարտականությունը: Փաստորեն, Վերաքննիչ դատարանը փոփոխել է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 621-րդ հոդվածի 1-ին կետի 2-րդ նախադասության իմաստը և «իրավունք ունի» եզրույթը մեկնաբանել է «պարտավոր է» իմաստով:

Վերաքննիչ դատարանը, հիմք ընդունելով ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 207-րդ հոդվածը, նշել է, որ թեև գույքի սեփականատիրոջ փոփոխությամբ կողմերի միջև 14.06.2004 թվականին կնքված ենթավարձակալության պայմանագիրն օրենքի ուժով դադարել է, սակայն Կազմակերպությունը, որպես ուրիշի հողամասի վրա տեղակայված գույքի սեփականատեր, ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 207-րդ հոդվածի ուժով պահպանել է հողամասն օգտագործելու իրավունքը:

Մինչդեռ Վերաքննիչ դատարանն անտեսել է, որ Կազմակերպության անշարժ գույքով ծանրաբեռնված հողամասի մակերեսը կազմում է 126,75 քմ մակերես, ոչ թե 1.250 քմ, հետևաբար Վերաքննիչ դատարանը չէր կարող հանգել հետևության, որ Ընկերությունը պարտավոր է կնքել Կազմակերպության հետ 1.250 քմ մակերեսով հողամասի վարձակալության պայմանագիր:

Վերոգրյալի հիման վրա բողոք բերած անձը պահանջել է բեկանել Վերաքննիչ դատարանի 23.12.2011 թվականի որոշումը և օրինական ուժ տալ Դատարանի 02.09.2011 թվականի վճռին։

3. Վճռաբեկ բողոքի քննության համար նշանակություն ունեցող փաստերը

Վճռաբեկ բողոքի քննության համար էական նշանակություն ունեն հետևյալ փաստերը՝

1. ՀՀ Լոռու մարզի առաջին ատյանի դատարանի` օրինական ուժի մեջ մտած 12.09.2002 թվականի վճռով ճանաչվել է Ընկերության օգտագործման իրավունքը վարձակալության հիմքով Վանաձորի Ուսանողական թիվ 1 հասցեում գտնվող 1.250 քմ մակերեսով հողամասի նկատմամբ 99 տարի ժամկետով: Միաժամանակ, ճանաչվել է Կազմակերպության օգտագործման իրավունքը նույն տարածքի նկատմամբ ենթավարձակալության հիմքով 30 տարի ժամկետով (հատոր 1-ին, գ.թ. 60)։

2. 14.06.2004 թվականին Ընկերության և Կազմակերպության միջև կնքված հողամասի ենթավարձակալության պայմանագրով Ընկերությունը Վանաձորի Ուսանողական թիվ 1 հասցեում գտնվող 1.250 քմ մակերեսով հողամասը 30 տարի ժամկետով ենթավարձակալության է տրամադրել Կազմակերպությանը: Նշված պայմանագիրը նոտարական կարգով վավերացվել է 30.06.2004 թվականին (հատոր 1-ին, գ.թ. 61-62)։

3. 12.09.2007 թվականի սեփականության իրավունքի գրանցման թիվ 1920002 վկայականի համաձայն` Վանաձորի Ուսանողական թիվ 1 հասցեում գտնվող 3.443,8 քմ մակերեսով հանրախանութի և 0,8608 հա մակերեսով հողամասի, այդ թվում նաև` Կազմակերպությանը ենթավարձակության իրավունքով տրամադրված 1.250 քմ մակերեսով հողամասի, սեփականատերն Ընկերությունն է, հիմք` 23.12.1996 թվականի սեփականաշնորհման թիվ 3933 պայմանագիրը, Վանաձորի քաղաքապետի 02.08.2007 թվականի թիվ 914 հաստատված որոշումը (հատոր 1-ին, գ.թ. 13-17):

 4. 07.04.2005 թվականի սեփականության իրավունքի գրանցման թիվ 1263716 վկայականի համաձայն` Վանաձորի Ուսանողական թիվ 1ա հասցեում գտնվող 126,75 քմ մակերեսով խանութի սեփականատերը, իսկ դրա սպասարկման նպատակով առկա 0,125 հա մակերեսով հողամասի ենթավարձակալը Կազմակերպությունն է, հիմք` շինարարության շահագործման փաստագրման 28.12.2004 թվականի թիվ 156 ակտը, 30.06.2004 թվականի հողամասի ենթավարձակալության թիվ 6453 պայմանագիրը (հատոր 1-ին, գ.թ. 56-59):

5. Ընկերության տնօրենը 16.10.2010 թվականին Կազմակերպությանն առաջարկել է կնքել 1.250 քմ մակերեսով հողամասի վարձակալության պայմանագիր և ներկայացրել է վարձակալության պայմանագրի նախագիծը (հատոր 1-ին, գ.թ. 5-9):

4. Վճռաբեկ դատարանի պատճառաբանությունները և եզրահանգումները

Քննելով վճռաբեկ բողոքը նշված հիմքի սահմաններում Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ վճռաբեկ բողոքը հիմնավոր է մասնակիորեն հետևյալ պատճառաբանությամբ.

ՀՀ Սահմանադրության 8-րդ հոդվածի համաձայն` Հայաստանի Հանրապետությունում ճանաչվում և պաշտպանվում է սեփականության իրավունքը:

ՀՀ Սահմանադրության 31-րդ հոդվածի համաձայն` յուրաքանչյուր ոք իրավունք ունի իր հայեցողությամբ տիրապետելու, օգտագործելու, տնօրինելու և կտակելու իր սեփականությունը:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 163-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ սեփականության իրավունքը սուբյեկտի՝ օրենքով և այլ իրավական ակտերով ճանաչված իրավունքն է՝ իր հայեցողությամբ տիրապետելու, օգտագործելու և տնօրինելու իրեն պատկանող գույքը:

Վերոնշյալ հոդվածներից հետևում է, որ օրենսդիրը, ամրագրելով սեփականության իրավունքը, այն բնորոշում է որպես բացարձակ իրավունք, որն իր բնույթով ամրապնդում է նյութական բարիքների պատկանելիությունը իրավունքը կրողին, հանդիսանում է ամենալայն գույքային իրավունքը, որը դրանով օժտված անձին՝ սեփականատիրոջը, հնարավորություն է տալիս անձնական շահերից բխող իրավունքները բավարարել անսահմանափակ տնօրինմամբ: Այսինքն՝ իրեն պատկանող գույքի նկատմամբ կատարել օրենքին չհակասող ցանկացած գործողություն, այդ թվում այլ անձանց փոխանցել գույքի նկատմամբ տիրապետման, օգտագործման իրավունքը, այն գրավ դնել կամ տնօրինել այլ կերպ:

Վճռաբեկ դատարանը հարկ է համարում նշել, որ ՀՀ Սահմանադրության և ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքով նախատեսված սեփականության իրավունքի իրականացման երաշխիքները դրսևորվում են նաև ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի սկզբունքներում:

Մասնավորապես, ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 3-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ քաղաքացիական օրենսդրությունը հիմնվում է իր կողմից կարգավորվող հարաբերությունների մասնակիցների հավասարության, կամքի ինքնավարության և գույքային ինքնուրույնության, սեփականության անձեռնմխելիության, պայմանագրի ազատության, մասնավոր գործերին որևէ մեկի կամայական միջամտության անթույլատրելիության, քաղաքացիական իրավունքների անարգել իրականացման անհրաժեշտության, խախտված իրավունքների վերականգնման ապահովման, դրանց դատական պաշտպանության սկզբունքների վրա:

Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ պայմանագրի ազատության սկզբունքն իր մեջ ներառում է նաև պայմանագիր կնքելու կամ չկնքելու ազատությունը, որը գույքի սեփականատիրոջ դեպքում լրացնում է վերջինիս` իր հայեցողությամբ գույքը տիրապետելու, օգտագործելու, տնօրինելու սահմանադրական իրավունքը:

Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է նաև, որ քաղաքացիական օրենսդրության ցանկացած սկզբունքից բացառություն նախատեսվելու կամ բացառություն նախատեսող օրենսդրության մեկնաբանության ժամանակ անհրաժեշտ է հաշվի առնել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 3-րդ հոդվածի 2-րդ կետի պահանջները, որի համաձայն` քաղաքացիական իրավունքները կարող են սահմանափակվել միայն օրենքով, եթե դա անհրաժեշտ է պետական և հասարակական անվտանգության, հասարակական կարգի, հանրության առողջության ու բարքերի, այլոց իրավունքների և ազատությունների, պատվի ու բարի համբավի պաշտպանության համար:

Այսպիսով, Վճռաբեկ դատարանը եզրակացնում է, որ պայմանագրի ազատության սկզբունքից բացառությունը

1. պետք է նախատեսված լինի օրենքով

2. անհրաժեշտ լինի պետական և հասարակական անվտանգության, հասարակական կարգի, հանրության առողջության ու բարքերի, այլոց իրավունքների և ազատությունների, պատվի ու բարի համբավի պաշտպանության համար:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 606-րդ հոդվածի համաձայն` վարձակալության պայմանագրով վարձատուն պարտավորվում է վճարի դիմաց վարձակալի ժամանակավոր տիրապետմանը և (կամ) օգտագործմանը հանձնել գույք:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 620-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` վարձակալն իրավունք ունի վարձակալած գույքը հանձնել ենթավարձակալության, վարձակալության պայմանագրով իր իրավունքներն ու պարտականությունները փոխանցել այլ անձի, վարձակալած գույքը հանձնել անհատույց օգտագործման, վարձակալության իրավունքը գրավ դնել, կամ որպես ավանդ ներդնել տնտեսական ընկերակցությունների և ընկերությունների կանոնադրական (բաժնեհավաք) կապիտալում միայն վարձատուի համաձայնությամբ, եթե այլ բան նախատեսված չէ սույն օրենսգրքով, այլ օրենքներով կամ այլ իրավական ակտերով: Նշված դեպքում, բացառությամբ ենթավարձակալության, վարձատուի առջև պայմանագրով պատասխանատվություն է կրում վարձակալը:

Նույն հոդվածի 2-րդ կետը սահմանում է, որ ենթավարձակալության պայմանագիրը չի կարող կնքվել վարձակալության պայմանագրի ժամկետը գերազանցող ժամկետում:

Վերոնշյալ հոդվածների համակարգային վերլուծությունը վկայում է այն մասին, որ վարձակալությունը և ենթավարձակալությունը միմյանց հետ սերտորեն կապված քաղաքացիաիրավական պայմանագրեր են և ենթավարձակալությունը ոչ մի պարագայում չի կարող գոյություն ունենալ վարձակալության պայմանագրից անկախ՝ որպես ինքնուրույն պայմանագրի տեսակ, ուստի, լինելով վարձակալության պայմանագրից ածանցյալ պայմանագիր` ենթավարձակալությունը չի կարող կնքվել վարձակալության պայմանագիրը գերազանցող ժամկետում:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 621-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` վարձակալության պայմանագիրը վաղաժամկետ դադարելու հետ միասին դադարում է նաև դրան համապատասխան կնքված ենթավարձակալության պայմանագիրը, եթե այլ բան նախատեսված չէ վարձակալության պայմանագրով: Այդ դեպքում վարձատուն իրավունք ունի, ենթավարձակալության պայմանագրին համապատասխան, ենթավարձակալի օգտագործման տակ գտնվող գույքի վարձակալության պայմանագիր կնքել նրա հետ, ենթավարձակալության մնացած ժամկետի սահմաններում` դադարած վարձակալության պայմանագրի պայմաններին համապատասխան:

Նշված դրույթների տրամաբանական վերլուծությունից հետևում է, որ վարձակալության պայմանագրով այլ պայման նախատեսված չլինելու պարագայում վարձակալության պայմանագրի վաղաժամկետ դադարումը միաժամանակ հանգեցնում է դրան համապատասխան կնքված ենթավարձակալության պայմանագրի դադարման: Ընդ որում, օրենսդիրը հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ ենթավարձակալության պայմանագիրը կարող է կնքվել միայն վարձատուի համաձայնությամբ, ողղակիորեն սահմանել է վարձատուի իրավունքը վարձակալության պայմանագրի վաղաժամկետ դադարելու դեպքում ենթավարձակալության պայմանագրի պայմաններին համապատասխան ենթավարձակալի օգտագործման տակ գտնվող գույքի վերաբերյալ վերջինիս հետ կնքելու վարձակալության պայմանագիր, այսինքն` տվյալ պարագայում օրենսդիրը, հաշվի առնելով վարձատուի իրավունքը և միաժամանակ ապահովելով երաշխիք ենթավարձակալի շահերի պաշտպանության համար, վարձատուին իրավունք է վերապահում պահանջել կնքելու գույքի վարձակալության պայմանագիր միայն նախկինում կնքված ենթավարձակալության պայմանագրի պայմաններին համապատասխան, որն իր հերթին ենթավարձակալի համար ուղղակիորեն ստեղծում է պարտականություն՝ վարձատուի կողմից նախկին պայմաններով պայմանագիր կնքելու առաջարկ ստանալու դեպքում այն կնքելու վարձատուի հետ:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 461-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն` եթե կողմը, ում համար օրենքին համապատասխան պարտադիր է պայմանագիր կնքելը, խուսափում է այն կնքելուց, մյուս կողմն իրավունք ունի դատարան դիմել` պայմանագիր կնքելուն հարկադրելու պահանջով:

Այսպիսով, Վճռաբեկ դատարանը եզրակացնում է, որ օրենքը (ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 621-րդ հոդված) բացառություն է նախատեսում պայմանագրի ազատության սկզբունքից` հիմք ընդունելով վարձատուի և ենթավարձակալի շահերի համակողմանի պաշտպանության անհրաժեշտությունը: Հետևաբար վարձատուն իրավունք ունի պահանջել, իսկ ենթավարձակալը պարտավոր է կնքել գույքի վարձակալության պայմանագիր միայն նախկինում կնքված ենթավարձակալության պայմանագրի պայմաններին համապատասխան:

ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 207-րդ հոդվածի 1-ին կետի համաձայն՝ այլ անձի պատկանող հողամասում գտնվող անշարժ գույքի սեփականատերն իրավունք ունի օգտագործել այդ հողամասի այն մասը, որում ամրակայված է անշարժ գույքը:

Նույն հոդվածի 2-րդ կետի համաձայն՝ ուրիշի հողամասի վրա գտնվող անշարժ գույքի սեփականության իրավունքն այլ անձի անցնելիս, վերջինս հողամասի համապատասխան մասի օգտագործման իրավունք է ձեռք բերում նույն պայմաններով և ծավալով, ինչ անշարժ գույքի նախկին սեփականատերը: Հողամասի նկատմամբ սեփականության իրավունքն այլ անձի փոխանցելը հիմք չէ այդ հողամասի վրա գտնվող անշարժ գույքի սեփականատիրոջ՝ հողամասի օգտագործման իրավունքը փոփոխելու կամ դադարելու համար:

Վերոնշյալ հոդվածները վերաբերում են այն դեպքերին, երբ հողամասի և դրա վրա ամրակայված անշարժ գույքի սեփականատերերը չեն համընկնում միևնույն անձի մեջ: Այս դեպքում անշարժ գույքի սեփականատերն օրենքի ուժով իրավունք է ստանում օգտագործել հողամասի այն մասը, որն զբաղեցված է անշարժ գույքով: Ընդ որում, օրենսդիրը կարգավորել է նաև հողամասի սեփականատիրոջ փոփոխության հարցը՝ սահմանելով, որ վերջինիս փոփոխությունը որևէ պարագայում չի հանգեցնում անշարժ գույքի սեփականատիրոջ օգտագործման իրավունքի դադարեցմանը կամ փոփոխմանը:

Վճռաբեկ դատարանի վերոնշյալ իրավական դիրքորոշումը հիմնվում է նաև ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 205-րդ հոդվածի իրավակարգավորման ուսումնասիրության վրա: Մասնավորապես, նշված հոդվածի 1-ին կետը սահմանում է հողամասի սեփականատիրոջ իրավունքը` իրեն պատկանող հողամասը տրամադրել այլ անձանց օգտագործման` ներառյալ վարձակալության: Այսինքն` նշված նորմով օրենսդիրը կարգավորել է սեփականատիրոջ հայեցողությամբ իր իրավունքների իրականացման կարգը` իր գույքն օգտագործման տրամադրելու առումով: Միաժամանակ նույն հոդվածի 3-րդ կետը նախատեսում է, որ նույն օրենսգրքի 207 հոդվածի 1-ին կետով նախատեսված դեպքում հողամասի օգտագործման իրավունք կարող է ձեռք բերել նաև շենքի, շինության և այլ անշարժ գույքի սեփականատերը:

Հետևաբար, Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ նշված հոդվածով օրենսդիրը տարբերակել է սեփականատիրոջ կողմից իր հայեցողությամբ իրեն պատկանող հաղամասն օգտագործման տրամադրելու իրավունքն անշարժ գույքի սեփականատիրոջ` գույքով զբաղեցված և իրեն չպատկանող հողամասի օգտագործման իրավունքից:

Այսպիսով՝ Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ այն դեպքերում, երբ շենքի կամ շինության սեփականատերը միաժամանակ դրանով զբաղեցված հողամասի սեփականատերը չէ, վերջինս անկախ հողամասի սեփականատիրոջ համաձայնությունից, օրենքի ուժով դրա նկատմամբ ձեռք է բերում օգտագործման իրավունք:

Սույն գործի փաստերի համաձայն` ՀՀ Լոռու մարզի առաջին ատյանի դատարանի` օրինական ուժի մեջ մտած 12.09.2002 թվականի վճռով ճանաչվել է Ընկերության օգտագործման իրավունքը վարձակալության հիմքով Վանաձորի Ուսանողական թիվ 1 հասցեում գտնվող 1.250 քմ մակերեսով հողամասի նկատմամբ 99 տարի ժամկետով: Միաժամանակ, ճանաչվել է Կազմակերպության օգտագործման իրավունքը նույն տարածքի նկատմամբ ենթավարձակալության հիմքով 30 տարի ժամկետով, 14.06.2004 թվականին Ընկերության և Կազմակերպության միջև կնքված հողամասի ենթավարձակալության պայմանագրով Ընկերությունը Վանաձորի Ուսանողական թիվ 1 հասցեում գտնվող 1.250 քմ մակերեսով հողամասը 30 տարի ժամկետով ենթավարձակալության է տրամադրել Կազմակերպությանը: 12.09.2007 թվականի սեփականության իրավունքի գրանցման թիվ 1920002 վկայականի համաձայն` Վանաձորի Ուսանողական թիվ 1 հասցեում գտնվող 3.443,8 քմ մակերեսով հանրախանութի և 0,8608 հա մակերեսով հողամասի, այդ թվում նաև Կազմակերպությանը ենթավարձակության իրավունքով տրամադրված 1.250 քմ մակերեսով հողամասի սեփականատերն Ընկերությունն է, իսկ 07.04.2005 թվականի սեփականության իրավունքի գրանցման թիվ 1263716 վկայականի համաձայն` Վանաձորի Ուսանողական թիվ 1ա հասցեում գտնվող 126,75 քմ մակերեսով խանութի սեփականատերը, իսկ դրա սպասարկման նպատակով առկա 0,125 հա մակերեսով հողամասի ենթավարձակալը Կազմակերպությունն է:

Վերաքննիչ դատարանը, կիրառելով ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 621-րդ հոդվածի 1-ին կետը, Կազմակերպության վերաքննիչ բողոքը բավարարելիս պատճառաբանել է, որ «ենթավարձակալության պայմանագրից բխող իրավունքներով ծանրաբեռնված գույքի նոր սեփականատիրոջ` գույքն իր հայեցողությամբ տնօրինելու իրավունքը որոշակիորեն սահմանափակվում է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 621-րդ հոդվածով, և նոր սեփականատերը, հանդիսանալով տվյալ գույքի վարձատու, իրավասու չէ իր հայեցողությամբ վարձակալության այլ պայմաններ առաջարկել նախկինում գույքի ենթավարձակալ հանդիսացած սուբյեկտին, այլ պետք է վերջինիս հետ կնքի ենթավարձակալության պայմանագրին համապատասխան, ենթավարձակալության մնացած ժամկետի սահմաններում` դադարած վարձակալության պայմանագրի պայմաններին համապատասխան պայմաններով»: Միաժամանակ Վերաքննիչ դատարանն արձանագրել է, որ տվյալ դեպքում հողամասի սեփականատիրոջ հետ գույքի վարձակալության պայմանագիր կնքելը Կազմակերպության ոչ միայն պարտականությունն է, այլ նաև ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 207-րդ հոդվածից բխող իրավունքը, որի իրացումն անմիջականորեն կապված է նույն օրենսգրքի 621-րդ հոդվածով սահմանված կարգին համապատասխան պայմանագիր կնքելու վարձատուի պարտավորությամբ: Վերոնշյալի հիման վրա, հաշվի առնելով այն հանգամանքը, որ թեև գույքի սեփականատիրոջ փոփոխությամբ կողմերի միջև 14.06.2004 թվականին կնքված ենթավարձակալության պայմանագիրն օրենքի ուժով դադարել է, սակայն Կազմակերպությունը` որպես ուրիշի հողամասի վրա տեղակայված գույքի սեփականատեր, ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 207-րդ հոդվածի ուժով պահպանել է հողամասն օգտագործելու իրավունքը, և հիմք ընդունելով, որ հակընդդեմ հայցով հայցվորը պահանջել է իր հետ պայմանագիր կնքել 14.06.2004 թվականին կնքված ենթավարձակալության պայմաններին համապատասխան, ինչը բխում է ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 621-րդ հոդվածով սահմանված դիրքորոշումից, Վերաքննիչ դատարանը եզրահանգել է, որ սկզբնական հայցը ենթակա է մերժման, իսկ հակընդդեմ հայցը` բավարարման:

Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ Կազմակերպությունն իր կողմից ենթավարձակալած Վանաձորի Ուսանողական թիվ 1 ա հասցեում գտնվող 1.250 քմ հողամասից 126,75 քմ նկատմամբ օգտագործման իրավունք ունի օրենքի ուժով, որը տվյալ հողամասի սեփականատիրոջ՝ Ընկերության կողմից դադարեցվել կամ փոփոխվել չի կարող վարձակալության իրավունքի դադարման հիմքով: Հետևաբար, Վերաքննիչ դատարանի որոշումն այդ մասով հիմնավոր է:

Միաժամանակ Վճռաբեկ դատարանն արձանագրում է, որ Վերաքննիչ դատարանը, խախտելով ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 461-րդ հոդվածի 1-ին կետը, սխալ է մեկնաբանել ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 621-րդ հոդվածի 1-ին կետը, քանի որ նշված դրույթով իմպերատիվ կարգով սահմանված է վարձատուի իրավունքը, այլ ոչ թե պարտականությունը վարձակալության պայմանագիրը վաղաժամկետ դադարելու պայմաններում ենթավարձակալի օգտագործման տակ գտնվող գույքի վերաբերյալ ենթավարձակալության պայմանագրին համապատասխան կնքել վարձակալության պայմանագիր: Բացի այդ, Վերաքննիչ դատարանը, կիրառելով ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 207-րդ հոդվածի 1-ին կետը, հաշվի չի առել այն հանգամանքը, որ Կազմակերպության` անշարժ գույքով զբաղեցրած մակերեսը կազմում է 126,75 քմ, այլ ոչ թե 1.250 քմ, որով Վերաքննիչ դատարանը պարտավորեցրել է Ընկերությանը կնքել վարձակալության պայմանագիր:

Նման պայմաններում Վճռաբեկ դատարանը եզրակացնում է, որ սույն գործով Ընկերությունը պարտավոր չէ ենթավարձակալության պայմանագրին համապատասխան կնքել վարձակալության պայմանագիր, այլ իրավունք ունի պահանջել Կազմակերպությունից վարձակալության պայմանագիր կնքել նրա հետ 14.06.2004 թվականին Ընկերության և Կազմակերպության միջև կնքված հողամասի ենթավարձակալության պայմանագրին համապատասխան: Միևնույն ժամանակ Ընկերության` վարձակալության պայմանագիր կնքելու պահանջի իրավունքը սահմանափակված է նախկին ենթավարձակալության պայմանագրի պայմաններով, ուստի Ընկերությունն իրավունք չունի պահանջել կնքելու նոր վարձակալության պայմանագիր` իր կողմից առաջարկված պայմաններով:

Ինչ վերաբերում է 14.06.2004 թվականին Ընկերության և Կազմակերպության միջև կնքված հողամասի ենթավարձակալության պայմանագրին համապատասխան վարձակալության պայմանագիր կնքելուն պարտավորեցնելու Կազմակերպության պահանջին, ապա Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ ՀՀ քաղաքացիական օրենսգրքի 621-րդ հոդվածը ենթավարձակալին իրավունք չի տալիս հողամասի սեփականատիրոջից պահանջելու կնքել նոր վարձակալության պայմանագիր, ինչը կհակասեր սեփականատիրոջ` գույքն իր հայեցողությամբ օգտագործելու և օգտագործման հանձնելու իրավունքին:

Այսպիսով, վճռաբեկ բողոքի վերը նշված հիմքի առկայությունը Վճռաբեկ դատարանը դիտում է բավարար` ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 227-րդ հոդվածի ուժով Վերաքննիչ դատարանի որոշումը բեկանելու համար:

Միաժամանակ, Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ տվյալ դեպքում անհրաժեշտ է կիրառել ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 240-րդ հոդվածի առաջին կետի 4-րդ ենթակետով սահմանված՝ ստորադաս դատարանի դատական ակտը փոփոխելու՝ Վճռաբեկ դատարանի լիազորությունը հետևյալ հիմնավորմամբ.

«Մարդու իրավունքների և հիմնարար ազատությունների պաշտպանության մասին» եվրոպական կոնվենցիայի 6-րդ հոդվածի համաձայն՝ յուրաքանչյուր ոք ունի ողջամիտ ժամկետում իր գործի քննության իրավունք։ Սույն քաղաքացիական գործով վեճի լուծումն էական նշանակություն ունի գործին մասնակցող անձանց համար։ Վճռաբեկ դատարանը գտնում է, որ գործը ողջամիտ ժամկետում քննելը հանդիսանում է «Մարդու իրավունքների և հիմնարար ազատությունների պաշտպանության մասին» եվրոպական կոնվենցիայի նույն հոդվածով ամրագրված անձի արդար դատաքննության իրավունքի տարր։ Հետևաբար, գործի անհարկի ձգձգումները վտանգ են պարունակում նշված իրավունքի խախտման տեսանկյունից։ Տվյալ դեպքում Վճռաբեկ դատարանի կողմից ստորադաս դատարանի դատական ակտը փոփոխելը բխում է արդարադատության արդյունավետության շահերից, քանի որ սույն գործով վերջնական դատական ակտ կայացնելու համար նոր հանգամանք հաստատելու անհրաժեշտությունը բացակայում է։

Դատական ակտը փոփոխելիս Վճռաբեկ դատարանը հիմք է ընդունում սույն որոշման պատճառաբանությունները, ինչպես նաև գործի նոր քննության անհրաժեշտության բացակայությունը։

Ելնելով վերոգրյալից և ղեկավարվելով ՀՀ քաղաքացիական դատավարության օրենսգրքի 240-241² -րդ հոդվածներով՝ Վճռաբեկ դատարանը

Ո Ր Ո Շ Ե Ց

1. Վճռաբեկ բողոքը բավարարել մասնակիորեն: Բեկանել ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 23.12.2011 թվականի որոշման` հակընդդեմ հայցը բավարարելու մասը և այդ մասով այն փոփոխել. հակընդդեմ հայցը մերժել: ՀՀ վերաքննիչ քաղաքացիական դատարանի 23.12.2011 թվականի որոշումը մնացած մասով թողնել օրինական ուժի մեջ` սույն որոշման պատճառաբանություններով:

2. «Արգինա» ՍՊԸ-ից հօգուտ «Հանրախանութ Դիմաց» ՍՊԸ-ի բռնագանձել 20.000 ՀՀ դրամ՝ որպես վճռաբեկ բողոքի համար վճարված պետական տուրքի գումար:

3. Որոշումն օրինական ուժի մեջ է մտնում հրապարակման պահից, վերջնական է և ենթակա չէ բողոքարկման։

Նախագահող`		Ե. Խունդկարյան
Դատավորներ`		Մ. Դրմեյան
		Ս. Անտոնյան
		Վ. Ավանեսյան
		Ա. Բարսեղյան
		Գ. Հակոբյան
		Է. Հայրիյան
		Տ. Պետրոսյան
		Ե. Սողոմոնյան